نفس مسکن به شماره افتاد/هزینههای تولید و بنبست نقدشوندگی بازار مسکن زیر سایه تنشهای منطقهای
تحریریه آوش/ در این گزارش با تحلیل آنچه در سال ۱۴۰۴ گذشت به استقبال سالی میرویم که در آن نه سازنده نای ماندن دارد و نه خریدار نای خرید؛ سالی که شاید نقدشوندگی، نایابترین کالای بازار املاک ایران باشد.
بازار مسکن ایران در آغاز سال ۱۴۰۵ نه شباهتی به سنگر امن سالهای دور دارد و نه رمقی برای تکرار سودهای افسانهای دهههای اخیر. در حالی که آمارهای رسمی از تورم سنگین بخش مسکن در اسفند ۱۴۰۴ حکایت دارند، واقعیت روی زمین بسیار تلختر است: ساختوساز به دلیل جهش ۶۱ درصدی هزینهها توجیه اقتصادی خود را از دست داده و سایه سنگین تنشهای نظامی، سرمایهها را از اتمسفر ملک فراری داده است. حالا با توقف چرخ تولید فولادسازان بزرگ که شاهرگ حیاتی مصالح ساختمانی بودند، این بازار میان یک رکود تورمی بیسابقه و قفلشدگی معاملات گرفتار شده است.
در این گزارش با تحلیل آنچه در سال ۱۴۰۴ گذشت به استقبال سالی میرویم که در آن نه سازنده نای ماندن دارد و نه خریدار نای خرید؛ سالی که شاید نقدشوندگی، نایابترین کالای بازار املاک ایران باشد.
کارنامه خاکستری ۱۴۰۴؛ سالی که محاسبات سازندگان سوخت
برای درک آنچه در سال ۱۴۰۵ انتظارمان را میکشد، باید ابتدا به پشت سر نگاه کنیم. سال ۱۴۰۴ برای فعالان حوزه مسکن، سال سقوط آزاد حاشیه سود بود. در حالی که افکار عمومی تصور میکرد رشد قیمتها به نفع مالکان و سازندگان است، اما پدیده عجیبی رخ داد: هزینه تولید مسکن با شتابی باورنکردنی (حدود ۶۱ درصد) بالا رفت، اما قیمت فروش نهایی به دلیل نبود قدرت خرید در سمت تقاضا، تنها نزدیک به ۲۵ درصد رشد کرد.
این شکاف عمیق، کمر بخش خصوصی را شکست. وقتی هزینه خرید سیمان، تجهیزات برقی، شیرآلات و دستمزدها با سرعتی بیش از دو برابر قیمت ملک رشد میکند، عملا سود بسیاری از پروژهها حذف میشود. به همین دلیل بود که در نیمه دوم سال ۱۴۰۴، بسیاری از سرمایهگذاران ساختمانی، نیمهکاره رها کردن پروژهها را به تکمیل و ضرر دادن ترجیح دادند. بازار مسکن در سالی که گذشت از یک بازار پویا به یک بازار سخت نقدشونده تبدیل شد که در آن فروش یک آپارتمان معمولی در پایتخت، گاهی بیش از ۶ ماه زمان میبرد.
رسیدن فشار تورم به استخوان
گزارشهای میدانی و آمارهای غیررسمی از وضعیت تورم مسکن در اسفند سال گذشته، نشاندهنده یک جهش هیجانی در قیمتها بود. تورم بخش مسکن در ماه پایانی سال، تحت تاثیر مستقیم انتظارات تورمی ناشی از فضای جنگی و ناپایداریهای ژئوپلیتیک، رکوردهای جدیدی را جابجا کرد. اما این رشد قیمت، ناشی از تقاضای موثر نبود، بلکه واکنشی دفاعی به کاهش ارزش پول ملی و پیشبینی گرانی مصالح در سال آینده بود.
در این ماه، هزینههای بازسازی خانه نیز به اوج خود رسید. طبق گزارشهای منتشر شده در رسانههای تخصصی، بسیاری از خانوارها که توان تبدیل به احسن کردن ملک خود را نداشتند به سمت بازسازی روی آوردند؛ اما حتی در این بخش هم با دو نقشهای شدن هزینهها مواجه شدند. یعنی برآورد هزینهای که در ابتدای ماه انجام میشد در انتهای ماه به دلیل نوسانات ارزی و هزینههای لجستیک، دیگر اعتبار نداشت.
سال ۱۴۰۵ در محاصره جنگ و بحران فولاد
با شروع سال ۱۴۰۵، معادلات بازار مسکن با متغیرهای خطرناکی روبرو شده است که به سادگی قابل حل نیستند. اصلیترین چالش فعلی، توقف فعالیت شرکتهای بزرگ فولادسازی است.
محصولات فولادی در ساختوساز مسکن حکم جریان خون در رگها را دارد. وقتی تولید شرکتهای بزرگ فولادی به دلیل حملات دشمن آمریکایی صهیونیستی متوقف میشود، بخشی از ترکشها به قلب پروژههای ساختمانی اصابت میکند. در شرایطی که تولید فولادسازان متوقف شده، نایاب شدن میلگرد و تیرآهن نه تنها قیمت ساخت را به شکلی نجومی بالا میبرد، بلکه زمانبندی تحویل پروژهها را نیز با بحران مواجه میکند. این یعنی کاهش عرضه در بازاری که همین حالا هم با کسری روبروست.
به نظر میرسد امسال بازار با یک بنبست دوطرفه مواجه خواهد شد. از یک سو، سازنده نمیتواند ارزان بفروشد چون هزینه ساختش با تورم نهادهها بالا میرود؛ از سوی دیگر، خریدار توان مالی ندارد، چون دستمزدها فرسنگها عقبتر از تورم مسکن حرکت میکنند. در شرایطی که احتمال ادامه درگیریها نظامی وجود دارد، مسکن به عنوان یک دارایی سنگین و غیرقابل حمل، جذابیت خود را برای سرمایهگذاران از دست میدهد. در چنین شرایطی، سرمایهها به سمت داراییهای سیال مثل طلا و دلار کوچ میکنند و مسکن در رکودی عمیق فرو میرود.
بازار اجاره؛ انفجار در سکوت
بحرانیترین بخش مسکن در سال جدید، بدون شک بازار اجارهبها خواهد بود. جابجایی تورم در سبد خانوارها به مرزهای بحرانی رسیده است. وقتی نقدشوندگی در بازار خرید و فروش پایین میآید، مالکان سعی میکنند هزینههای ناشی از تورم و کاهش ارزش دارایی خود را از طریق اجارهبها جبران کنند.
با توجه به تورم باقیمانده از اسفند ۱۴۰۴ و قفل شدن عرضه نوسازها در سال جدید، پیشبینی میشود که مستاجران با یکی از سختترین سالهای دهه اخیر روبرو شوند. پدیده کوچ به حاشیه و زیست اشتراکی که پیش از این در لایههای پنهان جامعه بود، امسال میتواند به یک رویه عمومی در کلانشهرها تبدیل شود. قطعا فاصله گرفتن نرخ اجاره از توان پرداختی حقوقبگیران، یک زنگ خطر جدی برای ثبات اجتماعی است.
سناریوهای پیشرو در فضای نااطمینانی
تحلیلگران بازار بر این باورند که رفتار مسکن در سال جاری تابع دو سناریوی اصلی است:
یک سناریو، تداوم وضعیت جنگی و بنبست تولید است. در این صورت، تولید مسکن تقریبا متوقف میشود. قیمتهای پیشنهادی به دلیل نرخ ارز بالا میروند، اما حجم معاملات به عدد صفر نزدیک میکند. در این سناریو، مسکن نه یک دارایی سرمایهای، بلکه به یک دارایی حبس شده تبدیل میشود که فروشنده برای نقد کردن آن مجبور به پذیرش تخفیفهای سنگین (زیر قیمت واقعی) خواهد بود.
سناریوی دوم، کاهش تنشها و بازگشت به میز مذاکره است. حتی در صورت هم با وقوع آتشبس یا کاهش تنشها، بازار مسکن بلافاصله از رکود خارج نخواهد شد. تجربه دهههای اخیر نشان داده است که مسکن آخرین بازاری است که به ثبات واکنش مثبت میدهد. در این حالت، ابتدا بازارهای موازی رشد خود را کرده و سپس مسکن با یک وقفه زمانی، سعی در جبران عقبماندگی خود خواهد داشت. اما در این سناریو هم مشکل توقف تولید فولاد و کمبود مصالح، مانند یک ترمز دستی عمل خواهد کرد.
پایان عصر امن املاک؟
ما در حالی وارد سال ۱۴۰۵ شدهایم که بازار مسکن ایران دیگر آن پناهگاه امن سابق نیست. شکاف ۶۱ درصدی هزینه ساخت با قیمت فروش، توقف چرخ تولید فولاد و تورم سنگین اسفند ماه، همگی نشان از شرایط اسفناک در این بخش دارند.
واقعیت این است که مسکن در سال ۱۴۰۵، بیش از آنکه تابع متغیرهای اقتصادی باشد، تابع امنیت و سیاست خارجی است. تا زمانی که سایه جنگ از سر اقتصاد کنار نرود و تولیدکنندگان مصالح به مدار تولید بازنگردند، این بازار در وضعیت یخبندان تورمی باقی خواهد ماند. برای خریداران مصرفی، این سال، سال انتظار سخت و برای سرمایهگذاران، سال ریسک نقدشوندگی است. بازار مسکن ایران اکنون بر روی لبه تیغ حرکت میکند؛ بازاری که شاید اسما گران باشد، اما در واقعیت برای صاحبانش نقدینگی به همراه ندارد.
خلاصه سال ۱۴۰۵ آزمونی سخت برای تابآوری بازار املاک است. در دنیایی که فولاد نایاب و افق دید سیاسی کدر شده، مسکن از یک کالای سودآور به یک سرمایه قفلشده تغییر ماهیت داده است. رکود ۱۴۰۵، صامت نیست، فریادی است از سوی تولیدی که متوقف شده و مصرفکنندهای که دیگر صاحبخانه شدن بدل به حسرت دست نیافتنی شده است.
