رکود تورمی بازار خرید، فروش و اجاره مسکن

در حالی که تورم سالانه بیش از ۴۲درصد و تورم نقطه به نقطه بیش از ۵۲ درصد است و این روند فزاینده همچنان ادامه دارد، با مراجعه به بنگاه‌های املاک مناطق مختلف شهر تهران وضعیت بازار خرید و فروش و اجاره مسکن را جویا شدیم. به‌نظر می‌رسد وضعیت ساخت و ساز مسکن با رکود مواجه شده است. این رکود ناشی از افزایش سرسام‌آور قیمت مصالح، افزایش دستمزد و حتی افزایش هزینه‌های خدماتی همچون مجوزات و نظام مهندسی است.

سیل تورم همه را می‌برد

براساس اظهارات مشاوران املاک سطح شهر تهران، بازار خرید و فروش مسکن اگرچه با رکود مواجه بوده و درصد بالایی از فروشندگان از فروش منصرف شده‌اند، اما با افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی مواجه است. از طرف دیگر بازار اجاره مسکن همچنان جریان دارد و اگرچه فصل نقل و انتقالات مسکن نیست، اجاره بها با افزایش ۲۰ تا ۳۵ درصدی مواجه است. در ادامه شرح گفت‌وگوهایی که با مشاوران املاک در سطح شهر تهران داشته‌ایم می‌آید:

دیر یا زود با کمبود عرضه مسکن مواجه می‌شویم

وارد املاکی اول که می‌شویم، سوت و کور است؛ آقای املاکی آماده شده تا برود. جویای وضعیت خرید و فروش مسکن می‌شویم، در جمله کوتاه می‌گوید: «خرید و فروش راکد است. در این چند ماه اخیر ما یک مورد هم معامله نداشته‌ایم. در این وضعیت راکد تا ۲۰ درصد هم افزایش قیمت داشته‌ایم که همان هم فروشندگان دست نگه‌ داشته‌اند».

وقتی از وضعیت اجاره مسکن می‌پرسیم، پاسخ می‌دهد:« اجاره مسکن کم و بیش هست، اما بیشتر در متراژهای کوچک. عموما مستاجرها با موجران توافق می‌کنند و اجاره‌نامه را فی‌مابین خودشان تمدید می‌کنند. پیش از این علاوه‌ بر خودم، سه مشاور دیگر در اینجا بودند که هر سه رفته‌اند، چون نه خرید و فروش هست و نه قولنامه اجاره. عملا بنگاه‌ها از چرخه حذف شدند و اگر کسی هم نیاز به کد رهگیری داشت به کافی‌نت‌ها مراجعه می‌کنند. الان ما یک دستگاه کارت‌خوان داریم که آن هم به قدری تعداد تراکنش‌ها پائین است که بانک می‌خواهد پس بگیرد.» از میزان افزایش اجاره‌بها می‌پرسم، می‌گوید:« وقتی مستاجران و موجرها عموما مورد اجاره بین خودشان تمدید می‌کنند، دیگر ما اطلاعی از میزان افزایش نداریم، هرچه هست، احتمالا به همان اندازه عرف ۲۵-۲۰ درصد است که با هم توافق می‌کنند.»

درباره ساخت و ساز مسکن هم می‌گوید: «ساخت و ساز بسیار پائین آمده و این روند در آینده موجب کمبود عرضه در برابر تقاضا خواهد شد. این کاهش ساخت و ساز هم به‌خاطر افزایش هزینه‌هاست.»

فروشندگان منصرف، خریداران بی‌خانه

سراغ محله دیگری می‌رویم و از یکی از بنگاه‌های املاک جویای وضعیت می‌شویم، می‌گوید:«خریدار هست اما کسی فروشنده نیست. بیش از ۴۰ تا ۵۰ درصد از مالکان از فروش منصرف شده‌اند و بیش از ۳۰ درصد افزایش قیمت داده‌اند. دلیل این وضعیت هم افزایش قیمت‌هاست. عموما فروشندگان برای تبدیل به احسن ملک خود را می‌فروشند که آن هم نمی‌توانند ملک مورد نظر خود را پیدا کنند و بنابراین از فروش منصرف می‌شوند. ۱۵ تا ۲۰ درصد هم که فروشنده هستند یا مورد فروش‌شان چندان خوب نیست یا می‌خواهند شانس خود را امتحان کنند تا مورد بهتری برای خود پیدا کنند.» این مشاور املاک وضعیت کلی بازار خرید و فروش مسکن را رکود تورمی ارزیابی می‌کند و می‌افزاید: «در همین وضعیت راکد بازار، کسانی که قصد فروش داشته‌اند، قیمت را افزایش داده‌اند. به‌هرحال آن‌ها هم نگاه می‌کنند به بازارهایی مثل طلا و ارز و...»

برآورد او از وضعیت ساخت و ساز این است که امسال نسبت به سال گذشته بیشتر هم کاهش داشته است، چون هزینه‌های ساخت و ساز بیش از صددرصد افزایش داشته است.

درباره بازار اجاره مسکن البته می‌گوید: «کلا در بازار مسکن، فقط اجاره رونق داشته که آن هم تا ۳۵ درصد افزایش را به خود دیده است.»

مسکن‌سازان دست نگه‌ داشته‌اند

به محله سوم که می‌رسیم، سراغ املاکی معتمد محل را می‌گیریم، اهالی مغازه‌ای قدیمی را نشان می‌دهند، دو آقای معمر نشسته‌اند، پیرمرد صاحب مغازه با آرامش پاسخ می‌دهد: «راکد است؛ قیمت‌ها بالا و راکد است. دو سالی است که وضعیت خرید و فروش اینگونه است، منحصر به این چند ماه اخیر و وضعیت فعلی کشور نیست. افزایش قیمت هم ناشی از افزایش قیمت اجناس و خدمات است. مصالح ساختمانی افزایش قیمت داشته، دستمزد کارگر و بنا بالا رفته، حتی خدمات دولتی هم افزایش داشته است. یک کنتور که ۲ میلیون تومان بوده، الان ۱۵ میلیون تومان است. هزینه نظام مهندسی و مجوزات هم به همین منوال است. اگر وضعیت بازار از رکود خارج شود، باز هم قیمت‌ها افزایش خواهد داشت، اما مسئله این است که اصلا ساخت و ساز نیست و کسی حاضر نیست الان بسازد. بسیاری از افراد هستند که مجوز ساخت هم گرفته‌اند، ولی دست نگه داشته‌اند تا وضعیت تغییر کند. اساسا افزایش قیمت‌های فعلی هم ناشی از این است که ساخت و ساز کم و بلکه به صفر رسیده است.»

درباره بازار اجاره مسکن هم خبر از کم‌رونقی این بازار می‌دهد و می‌گوید: «عمدتا بین خودشان توافق می‌کنند و کمتر سراغ ما می‌آیند.»

تمدید اجاره بدون مراجعه به بنگاه

گویا رخوت بازار مسکن ما را هم گرفته، دیگر چندان رغبتی به ادامه جستجو نداریم، اما کنجکاوی غلبه می‌کنند و راه می‌افتیم به سمت محله دیگر. وارد بنگاه که می‌شویم، حضور چند مشتری کمی انرژی می‌دهد. از یکی از مشاوران که مرد میانسال و خوش صحبتی است، سراغ بازار خرید و فروش مسکن را می‌گیریم، خیلی قاطع پاسخ می‌دهد: «گران است و راکد. بعداز مکانیزم ماشه و افزایش قیمت ارز که شاخص همه بازارهاست، کلا همه چیز بالا رفته، از هزینه دستمزد کارگر تا خدمات و مصالح و زمین و... این باعث شده ساخت و ساز کلا به رکود بخورد. از طرف دیگر با بالا رفتن ریسک‌های سیاسی و نظامی در این چند ماه، کسانی هم که قصد فروش داشتند، نتوانستند جایگزینی برای ملک خود بیابند و بنابراین از فروش منصرف شدند. در نتیجه بازار مسکن با یک رکود همراه با تورم روبرو شده است.»

این مشاور مسکن، بازار اجاره مسکن را اینگونه ارزیابی می‌کند: «وقتی شرایط اقتصادی سخت می‌شود، موجر می‌بینید اگر بخواهد مستاجر را عوض کند، حداقل دو، سه هفته خانه خالی می‌ماند، از طرفی باید دستی به سر و روی خانه بکشد، نقاشی و تعمیرات کند، از طرف دیگر باید هزینه کمیسیون بنگاه بدهد، با این حساب به این نتیجه می‌رسد با مستاجر فعلی به توافق برسد و با درصد معقولی افزایش، اجاره ملک را تمدید کند، مستاجر هم طبیعتا برایش بهتر است که هزینه نقل و انتقال و کمیسیون بنگاه و... ندهد؛ بنابراین دیگر سراغ ما نمی‌آیند و اینطور است که کمتر به ما مراجعه می‌کنند. اما مجموعا بازار اجاره مسکن نسبت به خرید و فروش بهتر است و اجاره‌ها افزایش چندانی نداشته است.»

مورد عجیب در محله خاص

صحبت‌های این مشاور مسکن کمی انگیزه می‌دهد تا به محله دیگری برویم و وضعیت بازار مسکن را در آن‌جا بررسی کنیم. در این محله که کمی مرفه‌تر از محله‌های قبلی است، وارد یک آژانس مسکن می‌شویم و همان سوال‌های قبلی را می‌پرسیم. آقایی که پشت میز نشسته حرف‌های متفاوتی از مشاورین املاک قبلی می‌زند. درباره وضعیت بازار خرید و فروش مسکن می‌گوید: «قیمت خرید و فروش مسکن نسبت به دو، سه ماه قل کمی بالاتر رفته چون ملک معامله شده و قیمت‌ها افزایش داشته است. در این محله ملک‌های ۱۲-۱۰ ساله خرید و فروش می‌شود و همچنان مورد فروش وجود دارد. در سه ماهه پائیز حجم معاملات نسبت به قبل از آن افزایش داشته است. البته ساخت و ساز چندانی نبوده، چون هزینه‌های آن افزایش یافته و صرفا پیمانکاران بزرگ در حال ساخت و سازند.»

به گفته این مشاور املاک، وضعیت بازار اجاره مسکن نیز خوب است و البته نسبت به فصل نقل و انتقالات مسکن، قیمت‌ها افزایش ۱۵ تا ۲۰ درصدی داشته است.

آینده بازار مسکن، مبهم و نگران‌کننده

پس از این محله سراغ دو محله دیگر می‌رویم. مشاورین املاک این دو محله نیز وضعیت بازار مسکن را راکد و همراه با افزایش قیمت‌ها توصیف می‌کنند و از پائین آمدن مراجع برای خرید، فروش و حتی اجاره گلایه می‌کنند.

به نظر می‌رسد، تورم فزاینده و افزایش قیمت‌های سرسام‌آور بازار مسکن را با رکودی چشمگیر همراه با افزایش قیمت در فروش و اجاره مواجه کرده، ساخت مسکن تا حدودی متوقف شده است و افق پیش‌روی این بازار را محو و مبهم کرده است. کاهش و بلکه توقف تولید مسکن این هشدار جدی را می‌دهد که در ماه‌ها و شاید سال‌های آتی اگر تقاضا در بازار مسکن افزایش یابد، بازار با کمبود و عدم وجود عرضه مواجه خواهد شد. از طرف دیگر فشار این وضعیت بیشتر روی بازار اجاره مسکن و بر دوش مستاجران تحمیل می‌شود.