مسکن در دوراهی انجماد جنگی یا جهش هزینهای/ رمزگشایی از رفتار بازار ملک در سال ۱۴۰۵
تحریریه آوش/ بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ با رکود شدیدتر معاملات و تورمی کمتر از سطح تورم عمومی مواجه بود. ساخت و ساز رونق چندانی نداشت و تعداد مجوزها و پروانههای ساختمانی با کاهش مواجه بود. از طرفی طرح های ساخت و ساز مسکن حمایتی در قالب طرح ملی یا جهش تولید نیز توفیق چندانی در تکمیل واحدها نیافت
بازار مسکن ایران در حالی به استقبال سال ۱۴۰۵ میرود که سنگینی سایه رکود تورمی سال گذشته و التهابات اخیر منطقهای، این بخش پیشران اقتصاد را در وضعیتی پیچیده و بیسابقه قرار داده است. در حالی که در اواخر سال ۱۴۰۴، جاماندگی قیمت مسکن نسبت به بازارهای موازی نظیر طلا و ارز، بارقههایی از بازگشت تقاضای سرمایهای را ایجاد کرده بود، اما وقوع درگیریهای نظامی و استمرار تنشها نه تنها اثر هیجانات رسانهای را خنثی کرد، بلکه با افت شدید قدرت خرید مصرفی و فرار سرمایهگذاران از داراییهای غیرمنقول، بازار را به سمت رکود عمیق سوق داد.
اکنون بررسیها نشان میدهد که سرنوشت مسکن در سال پیشرو، میان دو سناریوی متضاد در نوسان است؛ از سویی تداوم تنشهای نظامی میتواند منجر به مهاجرت معکوس به شهرهای کوچک و رونق بازار اجاره در مناطق کمخطر شود، از سوی دیگر، پایان احتمالی درگیریها با چالش جدی تورم نهادههای ساختمانی ناشی از آسیب به زیرساختهای تولیدی (فولاد و سیمان) گره خورده است که میتواند هزینه تمامشده ساخت را به شکلی جهشوار افزایش دهد.
ایمان عابدی، کارشناس بازار مسکن در گفتوگو با آوش به کالبدشکافی موانع پیشروی سازندگان و تحلیل رفتار معاملهگران در اتمسفر جنگ و صلح میپردازد و در توضیح این روند گفت:
بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ با رکود شدیدتر معاملات و تورمی کمتر از سطح تورم عمومی مواجه بود. ساخت و ساز رونق چندانی نداشت و تعداد مجوزها و پروانههای ساختمانی با کاهش مواجه بود. از طرفی طرح های ساخت و ساز مسکن حمایتی در قالب طرح ملی یا جهش تولید نیز توفیق چندانی در تکمیل واحدها نیافت.
عقبماندگی بازار مسکن از بازارهای هوشمند طلا و ارز
این کارشناس در ادامه نیز افزود: «اقبال به خرید مسکن با نگاه سرمایهگذاری تا حدی در اواخر سال ۱۴۰۴ شکل گرفت و انتظار میرفت رکود در معاملات را تاحدی برطرف کند، این مهم به دلیل عقب ماندگی بازار مسکن از سایر بازارها اعم از طلا و دلار اتفاق افتاد ولی در نهایت علی رغم تیترهای رسانه ها و هیاهویی که در بین مشاوران املاک در این زمینه وجود داشت در عمل شاهد رشد قیمت و افزایش ویژه ای در معاملات نبودیم. بازار مسکن در سایه جنگ برخلاف انتظار میتواند کمتر از سایر بازار ها رشد قیمت داشته باشد. معاملات چه خرید و فروش و چه رهن و اجاره به همین دلیل بسیار کاهش می یابد.»
رکود در معاملات و عدم افزایش قیمتها
ایمان عابدی با اشاره به روند جنگ در ایران نیز به «آوش» می گوید: «وقوع جنگ در اواخر سال ۱۴۰۴ و فروردین ۱۴۰۵ موجب شد روند پیشین که در سال های اخیر شاهد بودیم بیش از پیش ادامه پیدا کند.
آنچه بازار با آن درگیر است رکود در معاملات و عدم افزایش قیمت ها به اندازه بازار های رقیب است. این دو موضوع در خصوص معاملات با هدف سرمایه ای کاملا به هم وابسته اند. در ضمن با کاهش قدرت خرید معاملات با هدف مصرفی نیز کاهش یافته و این خود میتواند به عدم افزایش قیمت ها به اندازه تورم دامن بزند.»
وی هم چنین افزود:«عدم افزایش قیمت مسکن به اندازه سایر داراییها به خودی خود به خصوص از دیدگاه عموم جامعه که مصرف کننده مسکن هستند و قصد کسب درآمد از محل خرید و فروش مسکن ندارند مشکل به حساب نمی آید. اما از دیدگاه سازندهها عدم بازدهی کافی مانعی برای کسب حاشیه سود منطقی در این صنعت و در نتیجه کاهش ساخت و ساز است.»
این کارشناس بازار مسکن در ادامه همین روند به آوش میگوید: میتوان در سال پیشرو دو سناریو برای بازار مسکن در نظر گرفت.
۱. تداوم جنگ یا وجود سایه جنگ
در این سناریو وضعیت بازار مسکن به همین منوال ادامه خواهد یافت. اساسا در شرایط جنگی انتظار رونق در بازار مسکن نباید داشت. به خصوص در شهرهای بزرگ که بیشتر در معرض خطر آسیب ناشی از حملات هستند این موضوع به قوت خود باقیست، اما میتوان انتظار داشت رونق نسبی در شهرهای کوچک تر و روستا ها در اثر مهاجرت معکوس به روستا ها و شهرهای کوچک تر رخ دهد.
در ضمن در این سناریو میتوان شاهد افزایش رونق اجاره نشینی و رشد تقاضای آن در شهرهای با ریسک جنگ کمتر بود. ویلاها و باغهای اطراف شهرهای بزرگ و همچنین زمین ها و سازه های ویلایی روستاها و شهرهای کوچک مشمول همین رونق میتواند باشد.
۲. رفع کامل سایه جنگ و پایان آن
در صورت وقوع این سناریو میتوان شاهد رشد نسبی در بازار مسکن و جبران عقب ماندگی آن نسبت به سایر بازارها بود. ضمنا با ایجاد این رونق نسبی در قیمت و معاملات میتوان اقبال سازنده ها به اخذ مجوز پروانه ساختمانی را به آرامی شاهد بود. این موضوع در کنار رشد تقاضای مصالح ساختمانی به منظور بازسازی خرابی های ناشی از جنگ و چنانچه کاهش عرضه فولاد و سیمان در اثر حملات رژیم صهیونیستی و آمریکا به کارخانه ها و زیر ساخت ها به صورت همزمان رخ دهد تورم بسیار زیادی در بخش مصالح ساختمانی رخ میدهد. این تورم هزینه ساخت مسکن را بسیار افزایش میدهد و نوعی مانع برای رشد ساخت و ساز محسوب میشود.
بنابراین وضعیت بازار مسکن در شرایط رفع سایه جنگ و پایان آن بسیار پیچیده تر خواهد بود و به عوامل متعددی بستگی دارد. البته سناریوی اخیر میتواند با رفع تحریم ها یا تشدید آن نیز ارتباط بسیار موثری داشته باشد.
