کلید قفل بازار مسکن کجاست؟

روزنامه اطلاعات در گزارشی  نوشت:

وضعیت بازارمسکن در تهران وکلانشهرها حتی ماهها پیش ازوقوع جنگ ۱۲ روزه، بحرانی بود به گونه ای که میزان ساخت وساز کاهش یافته، هزینه تولید مسکن اعم از زمین ومصالح ساختمانی بیشترشده،قیمت هاافزایش یافته ودر کنار تمام اینها قدرت خرید خانوارها به شدت کاهش یافته بود.

بااین حال وقوع جنگ ۱۲ روزه شرایطی جدید وکمتر تجربه شده رادراین بازار رقم زده است؛ شرایطی پیچیده وبلاتکلیف که کمتر بر منطق اقتصادی وبیشتر بر منطق سیاسی و تحلیل آینده استوار است.شرایطی که گروهی آن را به رکود کامل تعبیر می کنند ،گروهی دیگر به توقف ودیگری به تقاضای معلق.اما هر چه هست بازارمسکن این روزها حال وروز خوبی ندارد که بماند حالش بدتر هم شده است.

دکترحسین عبد تبریزی، اقتصاددان و استاد دانشگاه دراین باره می گوید: مسکن کالایی است با ماهیت سرمایه‌گذاری بلندمدت، نقدشوندگی پایین و نیازمند منابع مالی سنگین. به‌همین دلیل، در شرایط بی‌ثباتی سیاسی، خانوارها و سرمایه‌گذاران تمایل خود را برای ورود به این بازار از دست می‌دهند. وی می افزاید: نااطمینانی درباره‌ی آینده، ترس از تخریب دارایی‌ها، احتمال سرکوب قیمتی یا تصویب مالیات‌های جدید و ابهام نسبت به ثبات اقتصادی، همگی موجب می‌شوند تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای برای مسکن به‌طور هم‌زمان کاهش یابد.

عبده تبریزی اظهارمی کند: در شرایطی که ریسک کشور افزایش می‌یابد، هر دو گروه اصلی متقاضیان مسکن، یعنی مصرف‌کنندگان نهایی و سرمایه‌گذاران ملکی، از بازار خارج می‌شوند. بدین ترتیب،«تقاضای معلق» یکی از نشانه‌های رکود در بازارهای دارای ریسک بالاست و موجب قفل‌شدن معاملات و ایستایی در کل چرخه‌ی تولید و عرضه می‌شود.

وی با تاکید بر اینکه  رکود مسکن به‌دلیل ماهیت بلندمدت، غیرسیَال و وابسته به ساختارهای اعتباری، معمولاً به شکل مزمن و فرسایشی باقی می‌ماند، ادامه می دهد: برخلاف بازار سرمایه که هر روز داده‌ها و قیمت‌های آن ثبت و رصد می‌شود، در بازار مسکن، اطلاعات رسمی و به‌روز وجود ندارد و به‌همین دلیل، عمق رکود گاه از نگاه سیاست‌گذاران نیز پنهان می‌ماند. در عمل اما این رکود، اثر خود را بر صنایع مرتبط با ساختمان، اشتغال، جریان نقدینگی خانوارها و حتی امید به آینده، به‌وضوح آشکار می‌سازد.

این اقتصاددان تصریح می کند: سرمایه‌گذاران ملکی در شرایط فعلی باید با واقع‌بینی به بازار نگاه کنند. فروش ملک به‌شدت دشوار شده، حجم معاملات افت چشمگیر داشته و تخفیف‌های سنگین نیز تضمینی برای نقدشوندگی نیست. این رکود روانی و معاملاتی شاید ماه‌ها و حتی یک‌دو سال ادامه یابد، اما این نباید با کاهش دائمی ارزش دارایی اشتباه گرفته شود.

عبد تبریزی بیان می کند: سرمایه‌گذاری در مسکن ذاتاً بلندمدت است و تصمیم‌های هیجانی در کف بازار، معمولاً منجر به زیان‌های جبران‌ناپذیر می‌شود. صندوق‌های سرمایه‌گذاری حوزه‌ی مسکن نیز که هنوز تعدادشان در ایران محدود است،  باید با همین منطق اداره شوند. دارندگان واحدهای این صندوق‌ها بهتر است از فروش شتاب‌زده خودداری کنند و ساختار سرمایه‌گذاری را برای دوره‌ای طولانی‌تر تنظیم کنند.

حجت عزیزی، عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران هم با اشاره به وضعیت صنعت ساختمان در دوران پساجنگ و موضوع  سرمایه‌گذاری در این حوزه میگوید: سرمایه در بخش ساختمان، بیش از هر چیز به امنیت نیاز دارد. تحریم‌ها موجب رکود در این صنعت شده اند و از آنجا که بخش‌های مختلف اقتصادی تحت‌تاثیر این شرایط بودند، وی می افزاید: در چنین شرایطی نمی‌توان انتظار داشت که سرمایه‌گذار یا خریدار وارد بازار مسکن شود.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران ادامه می دهد: در حال حاضر، صنعت ساختمان تنها دچار رکود نیست بلکه در وضعیت «توقف» قرار دارد؛ چراکه در دوران رکود، هرچند اندک، خرید و فروش انجام می‌شد اما اکنون این معاملات اندک نیز متوقف شده است.

وی در خصوص فرصت‌های موجود برای سرمایه‌گذاران مسکن درشرایط کنونی تصریح می کند:  با توجه به شرایط ویژه‌ای که شهرداری‌ها در دوران جنگ برای سازندگان در نظر گرفته‌ اند، (از جمله امتیازات تشویقی) به سرمایه‌گذاران توصیه می‌کنیم وارد حوزه ظرفیت‌سازی در این بخش شوند.

عزیزی اظهار می کند: در این میان، کسانی که از هم‌اکنون اقدام به خرید ملک و زمین، اخذ مجوز و عقد مشارکت در ساخت کرده اند، برندگان واقعی بازار مسکن خواهند بود.

عزیزی به خریداران و مصرف‌کنندگان نیز توصیه می کند: در حال حاضر، سود خرید ساختمان‌های لوکس بالاست، چراکه این واحدها زیر قیمت واقعی به فروش می‌رسند.

نایب رئیس اسبق نظام مهندسی ساختمان استان تهران ادامه می دهد: همچنین خرید اقساطی واحدهای مسکونی کوچک‌مقیاس در حاشیه شهرها، به‌ویژه پروژه‌های ریز متراژ  انبوه سازی به شرط خرید اقساطی و بهره مندی از وام های دولتی به نفع خریداران خواهد بود. همچنین حسین رجبی، بازرس انجمن انبوه سازان استان تهران با اشاره به ادامه‌دار بودن رکود در بازار مسکن اظهار می کند: پس از وقایع اخیر از جمله جنگ ۱۲ روزه رژیم صهیونیستی، شاهد کاهش قیمت مسکن در برخی مناطق کشور هستیم. در برخی فایل‌های فروش در شمال تهران، افت قیمت تا ۳۰ درصد هم گزارش شده و این نشانه‌ای از تداوم شرایط رکودی بازار است.

وی می افزاید: رکود فعلی عوامل متعددی دارد؛ از جمله نرخ بالای تورم که منجر به کاهش تقاضا و افت خرید در بازار مسکن شده است. از سوی دیگر، نوسانات ارزی موجب افزایش هزینه مصالح ساختمانی شده و این بی‌ثباتی، تمایل به سرمایه‌گذاری را کاهش داده است.

وی ادامه می دهد: تحولات سیاسی و اقتصادی، تاثیر مستقیمی بر رکود بازار مسکن دارند. ناپایداری سیاسی، ناتوانی در پیش‌بینی شرایط آینده را افزایش داده و سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را تحت‌تاثیر قرار داده است. تحریم‌ها نیز با کاهش درآمدهای ارزی، قدرت دولت را در حمایت از پروژه‌های عمرانی کاهش داده‌اند.

رجبی می گوید: تورم، تاخیر در تحویل واحدها و ناتوانی متقاضیان در پرداخت اقساط، همگی باعث شده‌اند که سرمایه‌گذاری در مسکن افت کند. همچنین، عدم همکاری در ارائه تسهیلات پروژه‌های نهضت ملی از دیگر عوامل موثر بر این رکود است.

عضو انجمن انبوه‌سازان تهران با تاکید بر ضرورت تدوین سیاست‌های جامع و پایدار از سوی دولت، می افزاید: این سیاست‌ها باید بلندمدت و با هدف توسعه پایدار طراحی شوند. دولت باید با ارائه تسهیلات مالی و یارانه مستقیم به خریداران، به اقشار کم‌درآمد کمک کند تا قدرت خرید داشته باشند.به علاوه،  یکی از بزرگ‌ترین موانع ساخت‌وساز، بروکراسی پیچیده و تاخیر در صدور مجوزهاست. تسهیل فرآیند اداری، انگیزه سرمایه‌گذاری را در بخش خصوصی تقویت می‌کند.

حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهراننیزبااشاره به وضعیت فعلی بازارمسکن در دوران پساجنگ ۱۲ روزه اظهار می کند:در شرایط فعلی و بلاتکلیفی حاکم بر فضای اقتصادی و سیاسی، به‌ویژه با توجه به وضعیت نامشخص جنگ و آتش‌بس، سرمایه‌گذاران با احتیاط بیشتری وارد بازار مسکن می‌شوند.وی ادامه می دهد:سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به شدت آسیب دیده است، اما اگر پروژه‌ای به انبوه‌ سازان واگذار شود، با استقبال مواجه خواهد شد. ساخت واحدهای کوچک‌ متراژ اقدام مثبتی است، البته مشروط بر آن‌که با اصول فنی و ضوابط لازم در ساخت مسکن هماهنگ باشد. همچنین سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده، به دلیل وجود مشوق‌ها، توجیه‌پذیر است.

وی درباره عوامل موثر بر سرمایه‌گذاری پایدار در صنعت ساختمان خاطرنشان می کند: سرمایه‌گذار در وهله اول به بازگشت سرمایه توجه دارد. بنابراین، سرمایه‌گذاری باید در مناطقی انجام شود که جذابیت اقتصادی داشته باشد. به‌طور مثال، در کلان‌ شهرها و مناطق مرفه آن‌ها، مسکن هنوز از جذابیت برخوردار است.

محتشم تاکید می کند: اگر هدف وزارت راه و شهرسازی خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد است، نباید شورای عالی معماری و شهرسازی به شهرداری ها اجازه دهد در نقاط پرتراکم شهر تراکم فروشی کرده ونظم زندگی شهری را به هم بزند. سیاست‌گذاری باید متناسب با ظرفیت‌های هر شهر انجام شود. همچنین، با توجه به شرایط مبهم فعلی، ساخت‌وساز باید در مناطقی انجام شود که از خطرات جنگ دور بوده و تقاضای واقعی برای خرید وجود داشته باشد.