نهضت ملی مسکن از شعار تا واقعیت

روزنامه اطلاعات گفتگوئی را با مرتضی هادی جابری مقدم منتشر کرده است:

سیاست های متعدد توسعه مسکن در دولت های مختلف طی سالیان گذشته ، هرگز پاسخگوی حجم انبوه تقاضا در این حوزه نبوده و بعضا موجب تشدید ناترازی بازار مسکن شده است.

 دکتر «مرتضی هادی جابری مقدم» مدیرکل اسبق دبیرخانه شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور و عضو فعلی هیأت علمی دانشکده شهرسازی دانشگاه تهران در گفتگوی اختصاصی با خبرنگار ما به  آسیب شناسی و ریشه یابی علل این عارضه سنتی در سیاست های توسعه مسکن پرداخته است که خلاصه ای از این گفتگو در زیر ارائه می شود:

چرا برنامه «نهضت ملی مسکن» با وجود اصلاحات همچنان در بن‌بست است؟

با تشکر. متأسفانه هیاهوی رسانه ای روی علل واقعی این مشکل باعث شده تا حاکمیت و ملت متوجه ریشه ناکامی اجرای نهضت ملی مسکن نشوند.بدون شک در بحث مسکن به همان اندازه که قوه مجریه و دستگاه های دولتی مربوطه و در راس آنها وزارت راه و شهرسازی باید مورد بازخواست و پرسش قرار گیرند به همان اندازه و شاید بسیار بیشتر قوه مقننه و کمیسیون های مربوطه در مجلس باید مورد پرسش و مواخذه قرار گیرند.

از همان ابتدا کارشناسان و صاحبنظران درباره مشکلات اجرای نهضت ملی مسکن، قانون جهش و بخش مسکن دربرنامه هفتم هشداردادند. اما دریغ از اینکه به این هشدارها در مجلس و سازمان برنامه کوچکترین توجهی بشود.

نهضت ملی مسکن با شعار ساخت ۴ میلیون واحد طی چهار سال کلید خورد؛ هدفی که از منظر اجرایی، مالی و حقوقی بسیار سنگین بود و پیوست نهادی و ظرفیت‌سنجی دقیق در مرحله آغازین نداشت.

این طرح در دولت سیزدهم، با تکیه بر بسیج انبوه منابع و حذف بسیاری از ضوابط کیفی و زمانی، آغاز شد؛ اما در عمل، و با اندک زمانی ، نارسایی‌های آن به‌سرعت آشکار شد. متاسفانه بازهم درنگ و پذیرش اشتباه در متصدیان امر وجود نداشت. انگار کمر همت بسته شده بود که یک تصمیم اشتباه به نمایش گذاشته شده و به هر قیمتی اجرا شود.

به نظر میرسد دولت جدیددر مدت استقرار، به‌ جای ابراز این نارسایی‌ها، رویکردی مبتنی بر اصلاح ساختاری را در پیش گرفته است. یکی از اشکالات قوانین مذکور این بود که نیازسنجی صحیح و قابل اعتنایی به عنوان مبنا درنظر گرفته نشده است. انتظار میرود اقدام دولت چهاردهم مبنی بر اتصال سامانه ثبت‌نام به پایگاه اطلاعات رفاه ایرانیان باعث شود تا متقاضیان واقعی شناسایی شوند. حسب اخبار و اطلاعات مطرح شده درنتیجه این اتصال از مجموع بیش از ۶ میلیون و ۷۰۰ هزار ثبت‌نام در سامانه، فقط ۱.۵ میلیون نفر واجد شرایط شناخته شده اند و باز براساس اعلام دستگاه رسمی تا  اردیبهشت ۱۴۰۴، حدود ۸۴۰ هزار متقاضی مؤثر از این تعداد دارای پروژه یا زمین شده‌اند.  

از سوی دیگر براساس رصد مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در حوزه زمین نیز از مهر ۱۴۰۰ تا اردیبهشت ۱۴۰۴، بالغ بر ۱۲۳ هزار هکتار زمین از مسیرهای مختلف نظیر الحاق، شهرک‌سازی، اصلاح طرح‌های جامع و هادی تأمین شده است. فقط در ۷ ماهه اخیر، متوسط ماهیانه تأمین زمین به ۲۸۶۰ هکتار می رسد که حاکی از جهش قابل‌توجه نسبت به میانگین سه ساله قبل است. اتفاقا الان باید وزارت راه و شهرسازی پاسخ این سئوال را بدهد که: "به کجا چنین شتابان؟"

از سوی دیگر نباید از چالش بسیار مهم آماده‌سازی زمین برای سکونت‌پذیری غافل شد.

براساس یک تخمین خوشبینانه و منتهی به پایان سال گذشته، هزینه خدمات زیربنایی و روبنایی برای هر واحد مسکونی بالغ بر ۶۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. سیستم بانکی کشور تاکنون فقط برای ۴۵۴ هزار واحد قرارداد تسهیلاتی منعقد کرده است. این در حالی‌ است که برای ۸۴۰ هزار واحد در دست اقدام، بیش از ۱۰۰۰ هزار میلیارد تومان منابع مورد نیاز است، این رقم تقریبا معادل کل بودجه عمرانی کشور در سال ۱۴۰۴ است.

بنابراین، کندی اجرای طرح نه نتیجه ضعف اراده، بلکه حاصل تلاقی واقع‌گرایی ساختاری با موانع سیستماتیک در نظام تأمین مالی، زیرساخت، حقوقی و اداری است.

چنانچه به ادعای شما، سیاست تأمین زمین برای ساخت مسکن در کشور دچار شتابزدگی است، چراهمچنان در بسیاری از مناطق پُرتقاضا با کمبود زمین روبرو هستیم؟

 پرسش از کمبود زمین، زمانی دقیق است که تفاوت میان «زمین خام»، «زمین دارای سند»، و «زمین آماده‌سازی‌شده با خدمات» تفکیک و مشخص شود. مطالعات نشان می دهد بسیاری از اراضی که به‌لحاظ کالبدی در اختیار دولت است، یا مشمول محدودیت‌های کارشناسانه و قانونی‌اند (مانند اراضی زراعی درجه یک و دو)، یا فاقد زیرساخت‌های اساسی مانند آب، برق، گاز و معابر هستند. در واقع مشکل فعلی ما کمبود زمین نیست، بلکه کمبود «زمین واجد شرایط حقوقی و فنی برای ساخت‌وساز مطلوب و پایدار» است.

اخیرا دیدم یکی از مدعیان شُل کردن کمربند شهرها، پی در پی سخن از الحاق اراضی بلافصل به شهرها را در رسانه ملی مطرح می کند. این قبیل اظهارات دارای مغالطه است. در دولت دهم گفته شد بر اساس محاسبه ریاضی مساحت سکونتگاه های کشور کسر ناچیزی از کل مساحت کشور است، به همین دلیل اگر به هر خانواده ایرانی فلان قدر زمین بدهیم چنین و چنان می شود. سیاست افزایش دو دهم مساحت کشور به پهنه های سکونتگاهی در برنامه هفتم توسعه نیز   ریشه در همین مغلطه عجیب دارد.

بررسی ها ثابت کرده که صرفا ۱۵ درصد از پهنه ایران شامل اراضی با کیفیت درجه یک و دو برای کشاورزی و باغداری و زراعت است و ۸۵ درصد مابقی اراضی درجه سه به بالا هستند. در سیاست های فعلی مسکن صرفا از اختصاص اراضی درجه یک و دو ممانعت شده، یعنی ۸۵ درصد اراضی قابل کشت کشور می تواند زیر بارمسکن برود. چنین تصمیمی باتوجه به امنیت غذایی و شرایط کلان سیاسی چه توجیه و معنایی دارد؟ مضاف بر این که اراضی پیرامونی سکونتگاه های کشور اعم از شهری و روستایی جزو این اراضی محسوب می شوند.

این سهم  دو دهم سکونتگاه های کشور از کدام پشتوانه تخصصی اخذ شده که حالا بیاییم بگوئیم ۳۳۰ هزار هکتار باید به محدوده ها اضافه می شده  و تاکنون نشده است.

دولت ، مجلس و مجمع تشخیص مصلحت باید پاسخگوی ملت باشند که چرا چنین تصمیمات غیرکارشناسی را با سرعت عمل می کنند و آینده این ملت و مملکت رابا مشکل مواجه می کنند.

با وجود تعدد خانه‌های خالی در نقاط مختلف کشور و کاهش تمایل به ازدواج در بین نسل جدید ، آیا توسعه مسکن نیاز به بازنگری ندارد؟

 پرسش به‌جایی است؛ اما تحلیل آماری آن ساده نیست. طبق آمارها، بیش از ۲.۵میلیون واحد مسکونی در کشور خالی از سکنه‌اند. اما این خانه‌ها عموماً یا در مکان‌های نامطلوب‌اند، یا در طبقات قیمتی نامتناسب با تقاضای مؤثر دهک‌های پایین. یعنی بخش قابل توجهی از آن قلک هایی هستند که به عنوان سرمایه گذاری ساخته شده و نه عرضه موثر و معطوف به نیاز بازار.

در واقع، بین «عرضه موجود» و «نیاز واقعی» شکاف آشکاری وجود دارد. از سوی دیگر، نرخ ازدواج در حال کاهش است اما در مقابل، نرخ طلاق، تفکیک خانوارها، سالمندی جمعیت و مهاجرت از روستا به شهر باعث ایجاد تقاضاهای جدید شده است.

بنابراین، صرف وجود خانه‌های خالی نمی‌تواند توجیهی برای توقف سیاست تولید مسکن باشد. آنچه باید بازنگری شود، نه اصل تولید، بلکه مکان، الگو، مخاطب هدف و نحوه تأمین مالی مسکن است.

چرا برنامه ساخت مسکن استیجاری تاکنون موفق نبوده است؟

کدام مسکن استیجاری؟ در ایران هیچ وقت به طور جدی و پیگیرانه بحث مسکن استیجاری و موضوع اجاره داری مورد توجه قرارنگرفته است.  در واقع حاکمیت مقوله اجاره داری و مسکن استیجاری را به عنوان یک گونه تامین مسکن، خصوصا برای دهک های پایین مدنظر قرار نداده و برنامه جدی، مشخص و مدونی دراین باره نداشته است.

اکنون سهم مشخصی از همه دهک های درآمدی شامل اجاره نشینان است. البته در  دهک های بالا این یک سبک زندگی و گاه یک تدبیر اقتصادی خانواده است. اما در دهک های پایین رویکرد اجاره نشینی  بیشتر از سرناچاری است.

غیبت نهادهای واسط، ضعف انگیزه اقتصادی در بخش خصوصی و بی‌ثباتی بازار اجاره باعث شده از سیاست مسکن استیجاری غافل باشیم. با این حال، اخیرا در اخبار مطرح شد که طرح ساخت ۷۵هزار واحد مسکن استیجاری از محل تهاتر املاک دولتی با پروژه‌های بخش خصوصی به تصویب شورای عالی مسکن رسیده است. همچنین، سیاست‌هایی مانند پرداخت وام ودیعه مسکن به دهک‌های یک تا سه (۲۰هزار میلیارد تومان) و تفویض اختیار تنظیم نرخ اجاره به استان‌ها نیز در همین راستا توسط وزارت راه و شهرسازی مطرح شده‌اند.

اگر دولت بتواند این رقم را محقق کند جزو موفقیت های بزرگ در نظام برنامه ریزی کشور خواهد بود.

الگوی «اجاره به شرط تملیک» نیز که در دهه‌های گذشته مغفول مانده بود، اکنون به‌عنوان یکی از ابزارهای نوین حمایت از زوج‌های جوان و کارگران در حال نهادینه شدن است. این مسیر البته در ابتدای راه است و نیاز به ثبات قانونی، جذب اعتماد سرمایه‌گذاران و تضمین سودآوری دارد.

آیا الگوی مساحت ۷۰ متری برای ساخت مسکن صحیح است یا باید به سمت واحدهای کوچک‌تر رفت؟

الگوی ۷۰مترمربعی، در واقع یک معیار میانگین برای خانوارهای ۳تا ۴نفره است و در بسیاری از طرح‌های حمایتی به عنوان حداقل استاندارد سکونتی لحاظ شده است. با این حال، تحول در ساختار خانوار ایرانی (افزایش خانوارهای تک‌نفره، زوج‌های بدون فرزند، سالمندان تنها) نیاز به انعطاف در الگوی مسکن را برجسته کرده است.

وزارت راه و شهرسازی در سیاست گذاری و شهرداری ها در اجرا باید به تنوع الگوهای سکونتی بسته به تنوع طبقات اجتماعی و اقتصادی و با اتخاذ رویکردهایی منعطف‌تر، امکان ساخت واحدهای با متراژهای مختلف و حتی کوچک‌تر  را برای برخی گروه‌های هدف از جمله زوج‌های جوان، سالمندان و کارگران شاغل در شهرک‌های صنعتی فراهم کنند.

 آیا مدل‌هایی مانند فروش متری یا عرضه سهام مسکن می‌توانند منابع مالی تأمین کنند؟

فروش متری و صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، ابزارهایی مکمل و دربرخی موارد پرحاشیه در تأمین مالی حوزه مسکن هستند، اما به هیچوجه نمی توانند جایگزین منابع عمده‌ای مانند تسهیلات بانکی یا اعتبارات دولتی شوند. درسایر نقاط جهان نیز این ابزارها بیشتر در پروژه‌های مشارکتی بزرگ، یا در بازار سرمایه کاربرد دارند و نیازمند چارچوب حقوقی شفاف، تضمین نقدشوندگی، و نظارت مؤثرندکه همه اینها در ساختار مدیریتی کشور به این زودی قابل تحقق نیست.

نقش ابزارهای جدید مالی برای توسعه ساخت مسکن بیشتر در جمع‌آوری منابع خرد، جذب سرمایه‌های مردمی، و افزایش مشارکت اجتماعی معنا پیدا می‌کند.

چرا سامانه ملی املاک و اسکان هنوز به کارآمدی کامل نرسیده است؟

سامانه هم یک مد و درواقع مصیبتی است که به جان نظام تصمیم گیری و برنامه ریزی و مردم افتاده است. این سامانه از سال‌ها پیش ایجاد شده، اما در عمل ناقص و ناکارآمد باقی مانده است. با وجود چندین منبع اطلاعاتی در این حوزه، هنوز یک آمار دقیق و قابل اتکا از میزان زمین و مسکن در کشور نداریم.  اخیرا در جلسه ای یکی از مسئولین عنوان کرد که در چندماه اخیر با تجمیع بیش از ۵۰۰میلیون رکورد اطلاعاتی، اتصال به ۱۰دستگاه اجرایی (ثبت احوال، بانک مرکزی، آموزش و پرورش، بیمه و ...)، و رشد خوداظهاری روزانه به بیش از ۷۵هزار مورد، سامانه به زیرساخت کلیدی سیاست‌گذاری مسکن بدل شده است. امیدوارم اینگونه باشد.

معتقدم مقاومت برخی نهادها در تبادل اطلاعات، عدم الزام قانونی برای اظهار دقیق املاک، و فقدان انگیزه نزد مالکان، مانع از تحقق کامل اهداف این سامانه خواهدشد. برای عبور از این مرحله می توان  به قوانین مکمل، تقویت ضمانت‌های اجرایی، و همراهی نهادهای قضایی و مالیاتی فکر کرد.