قیمت مسکن در شوک رکود و داغ شدن بازار سکه و طلا

نسبت قیمت مسکن به سکه به پایین‌ترین سطح از سال ۱۳۹۷ رسیده است.
قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران نسبت به قیمت سکه طلا، به پایین‌ترین سطح خود از سال ۱۳۹۷ تاکنون رسیده و به عدد بی‌سابقه ۱.۲ سکه سقوط کرده است.

این رقم که از تحلیل داده‌های رسمی بانک مرکزی و روندهای اخیر بازار استخراج شده، می‌تواند نشانه‌ای از تغییر بنیادین در توازن بین بازارهای دارایی در ایران باشد. تغییری که پیامدهای اقتصادی و اجتماعی گسترده‌ای خواهد داشت.

افت‌وخیز هفت‌ساله در نسبت قیمت مسکن به طلا

داده‌های منتشر شده از سال ۱۳۹۷ نشان می‌دهد که نسبت قیمت مسکن به سکه در تهران همواره نوسانات قابل توجهی داشته است. در مقاطع مختلف، این نسبت بین ۱.۸ تا ۳.۲ سکه برای هر متر مربع در نوسان بوده است. در اوج این نسبت – حوالی سال ۱۴۰۰ – قیمت مسکن چنان رشد کرده بود که خرید یک مترمربع آپارتمان در تهران به بیش از ۳ سکه طلا نیاز داشت. در آن زمان، مسکن به وضوح از دیگر بازارهای دارایی از جمله طلا پیشی گرفته بود و سرمایه‌گذاری در آن بازدهی بالاتری به نظر می‌رسید.

سقوط هم‌زمان ارزش مسکن و جهش طلا

اما از اواخر سال ۱۴۰۲، این روند معکوس شده است. بر پایه داده‌های بانک مرکزی، نسبت قیمت مسکن به سکه به تدریج کاهش یافته و در سال جاری به حدود ۱.۹ رسیده است. با این حال، داده‌های جدید و برآوردهای مبتنی بر روند بازار نشان می‌دهد که در ادامه سال ۱۴۰۴، این نسبت با یک سقوط چشمگیر به ۱.۲ رسیده است.

کارشناسان اقتصادی این تحول را ناشی از دو عامل عمده می‌دانند: رکود عمیق در بازار مسکن و جهش قابل توجه قیمت طلا. در حالی‌که بازار ارز و طلا تحت تأثیر بی‌ثباتی‌های اقتصادی و انتظارات تورمی، رشد قابل توجهی را تجربه کرده، بازار مسکن در رکودی فرساینده فرو رفته که حجم معاملات، ساخت‌وساز و تقاضای مصرفی را به شدت کاهش داده است.

فرار سرمایه از بازار املاک به سمت دارایی‌های نقدشونده

برخی معتقدند اگر قیمت یک دارایی ثابت بماند ولی ارزش دارایی‌های دیگر مثل طلا و ارز افزایش یابد، نسبت بین آن‌ها به‌طور طبیعی کاهش پیدا می‌کند.

اما در این مورد، داده‌ها نشان می‌دهد که قیمت مسکن نه‌تنها رشد نکرده، بلکه احتمالاً با افت هم مواجه شده که به‌ویژه در بازار تهران بی‌سابقه است.

چنین افتی در نسبت قیمت مسکن به سکه، نشانه‌ای روشن از بحران اعتماد در بازار املاک است. در واقع، تقاضای مصرفی از بازار خارج شده، سازنده‌ها دچار تردید شده‌اند و سرمایه‌گذاران نیز به بازارهای نقدشونده‌تری مثل طلا و دلار رو آورده‌اند.

سیاست‌های دولتی و تأثیرشان بر بی‌رمقی بازار
در کنار عوامل اقتصادی، برخی محدودیت‌های سیاستی نیز بر بازار تأثیر گذاشته است. طرح‌های مالیاتی، محدودیت‌های انتقال سند و افزایش هزینه‌های جانبی خرید و فروش، جذابیت سرمایه‌گذاری در املاک را برای فعالان بازار کاهش داده‌اند.

آینده مبهم بازار مسکن؛ کاهش قیمت به نفع چه کسی است؟

با این حال، برخی کارشناسان نسبت به پایدار بودن این روند تردید دارند. به باور آن‌ها، اگر بازار ارز دچار تثبیت شود یا دولت با سیاست‌های تحریک تقاضا وارد عمل شود، ممکن است دوباره شاهد افزایش نسبت قیمت مسکن به طلا باشیم. با این‌حال در کوتاه‌مدت، چشم‌انداز بازار همچنان با ابهام همراه است.

اگرچه نسبت ۱.۲ سکه برای هر مترمربع در ظاهر می‌تواند خبری خوش برای خریداران مصرفی باشد.

اما در شرایطی که توان خرید واقعی خانوارها کاهش یافته، این کاهش بیشتر از آن‌که فرصتی باشد، نشانه‌ای از عمق رکود اقتصادی در بخش مسکن محسوب می‌شود.