سقف حبابی افزایش ۲۵ درصد برای تمدید اجاره خانه/ بازار مسکن فرمان نمیپذیرد
تحریریه آوش/ سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره که ابتدا در اوج همهگیری پاندمی کرونا و بهعنوان یک اقدام اضطراری اعلام شد، بهسرعت تبدیل به یکی از ابزارهای ثابت دولت برای به اصطلاح کنترل بازار مسکن شد. این مداخله اما با چند واقعیت کلیدی همچون تورم عمومی بالا، کاهش ارزش پول ملی، رشد قیمت زمین و مصالح و مهمتر از همه تبدیل مسکن به کالای سرمایهای و محافظ دارایی در برابر تورم روبهرو بود
در بحبوحه همهگیری پاندمی کرونا از سال ۱۳۹۸، دولت با وعده حمایت از مستاجران تصمیم گرفت که رشد سالانه اجارهبها را تا ۲۵درصد محدود کند؛ تصمیمی که بهزعم دستاندرکاران قرار بود مسیر افزایش قیمت اجاره مسکن را بند آورد و آرامش نسبی به خانوادههایی بازگرداند که سهم بزرگی از درآمدشان را به اجاره اختصاص میدهند. اما ۷ سال تجربه میدانی و آمار رسمی چیزی خلاف این وعده نشان میدهد: اجارهها در بیشتر مواقع، بسیار فراتر از میزان اعلامشده رشد کردهاند، قراردادهای اجاره کوتاهتر و شکنندهتر شدهاند، پولپیشها و شروط جانبی فراگیر شده و فشار اقتصادی به دهکهای پایین و متوسط سختتر شده است. آنچه قرار بود محافظ مستاجران باشد در عمل بر موج تورم سوار شد و به محرکی برای دورزدن مقررات و تشدید نابرابری بدل گشت؛ تجربهای که از منظر اقتصادی، نتیجه طبیعی تحریف سیگنال قیمت است و از منظر اجتماعی، تراژدی بیخانمانی آرام است.
سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره که ابتدا در اوج همهگیری پاندمی کرونا و بهعنوان یک اقدام اضطراری اعلام شد، بهسرعت تبدیل به یکی از ابزارهای ثابت دولت برای به اصطلاح کنترل بازار مسکن شد. این مداخله اما با چند واقعیت کلیدی همچون تورم عمومی بالا، کاهش ارزش پول ملی، رشد قیمت زمین و مصالح و مهمتر از همه تبدیل مسکن به کالای سرمایهای و محافظ دارایی در برابر تورم روبهرو بود. اینها مجموعهای از عوامل هستند که هر کدام فشار فزایندهای بر روند صعودی قیمت اجاره مسکن تحمیل میکنند و با عددی ساده قابل حل نیستند. گزارشهای رسمی و رسانهای در سالهای اخیر و بهویژه دادههای مرکز آمار نشان میدهند که اجارهبها در برخی دورهها بیش از ۴۰درصد رشد سالانه داشته است؛ این میزان افزایش، رقمی است که عملا سقف دستوری را بیمعنا میسازد.
از سقف دستوری تا آمار میدانی
پیام مکرری است که آمار رسمی و گزارشهای میدانی میدهند این است که سقف ۲۵ درصدی با واقعیت اقتصادی فاصله معناداری دارد. مرکز آمار و منابع خبری مختلف در بازههای مختلف زمانی از رشد بیش از ۴۰درصدی قیمت اجاره مسکن در ۱۲ ماه سال گزارش دادهاند؛ حتی در برخی نقاط و دورهها خبرها حکایت از افزایشهای ۵۰ تا ۷۰درصدی داشتهاند. این عددها نشان میدهند که سیاستی که بهصورت عمومی اعلام و ابلاغ میشود، یا قابل اجرا نیست یا در صورت اجرا بهسرعت توسط سازوکارهای بازار دور زده میشود. اگر دولت میزان افزایش را حداکثر ۲۵درصد اعلام کند، بازار در عمل دو واکنش نشان میدهد: یا عدد رسمی رعایت نمیشود، یا به واسطه ابزارهای دیگری مثل افزایش میلغ رهن (پولپیش)، کاهش مدت قرارداد یا شروط سختگیرانه، فشار قیمتی به مستاجر را به شکل نامرئی افزایش می دهد.
قدرت چانهزنی، هزینه جابهجایی و انگیزه سرمایهگذاری
مالک در این بازی نقش تعیینکنندهای دارد و صرفا بهعنوان عرضهکننده مسکن عمل نمیکند، بلکه بهعنوان بازیگری که منافع بلندمدت و کوتاهمدت را میسنجد، عمل میکند. قراردادهای یکساله، هزینه سنگین جابهجایی برای مستاجر و نبود بازار جایگزین مناسب، همه به مالک قدرت چانهزنی میدهد. در مواجهه با سقف دستوری، گزینههای مالک عبارتاند از: نپذیرفتن تمدید قرارداد و تخلیه مستاجر، بالا بردن یکباره رهن و اجاره در قرارداد بعدی و یا دریافت هزینههای جانبی همچون کمیسیون، پولپیش بیشتر، شروط سختتر و...؛ در هر حالت، مستاجر متحمل بخشی از این فشار میشود، زیرا جابهجایی برایش پرهزینه و پرریسک است.
این واقعیت ساده اما کلیدی است که وقتی مقررات قیمتگذاری، تنها یک متغیر را محدود میکند، بازیگران بازار بهسراغ سایر متغیرها میروند تا بازده انتظاری خود را حفظ کنند. در عمل، سقف ۲۵ درصدی نهتنها مانع افزایش واقعی نشده، بلکه الگوی افزایش را از افزایش تدریجی به جهشهای دورهای و از شفافیت به معاملات نیمهرسمی و پنهان تغییر داده است. برخی گزارشهای میدانی از افزایش شیوههای اشتراکی سکونت و ورود شرطهای جدید در قراردادها خبر میدهد که نشانه مواجهه منفی بازار با محدودیتهای دستوری است.
هزینه پنهان بیشتر از اجاره برای مستاجر
خسارت مداخله دستوری تنها در عدد اجاره خلاصه نمیشود. مستاجر باید هزینههای جانبی را نیز تحمل کند که این هزینهها شامل مواردی مثل پولپیش سنگین، کمیسیون بنگاه، هزینه اسبابکشی، مدت زمان جستوجو و تبعات روانی و اجتماعی جابهجایی مثل دور شدن از محل کار، تغییر مدرسه فرزندان، برهم خوردن شبکه روابط اجتماعی میشود. همه این هزینهها وقتی با افزایش اجاره همراه میشوند، سهم مسکن از سبد هزینه خانوار را به سطوح نگرانکنندهای میرسانند که بر اساس برخی گزارشها در شهرهایی مانند تهران، سهم مسکن از درآمد خانوار به سطحی رسیده که بسیاری از خانوارها را به زیر خط فقر برده است. بنابراین حتی اگر آمار رسمی نشان دهد که اجاره مسکن ۲۵درصد افزایش یافته، بار واقعی بر دوش مستاجر بسیار بیشتر است.
تحریف سیگنال قیمت اجاره مسکن
براساس اصول علم اقتصاد، قیمتها در واقع به شکل سیگنال عمل میکنند. این سیگنالها، اطلاعات پراکنده را درباره کمیابیها، ترجیحات و هزینه فرصتها منتقل میکنند. هنگامی که دولت این سیگنال را با سقف قیمت مصنوعی مخدوش میکند، بازار همچنان کمبود یا فشار را تجربه میکند، اما راهحلهای منطقی و خودتنظیمکننده بازار از جمله افزایش عرضه یا تغییر ترکیب تولید به درستی سیگنالدهی نمیشوند. سرکوب قیمت، نیروهای بازار را خاموش نمیکند، بلکه آنها را پنهان میسازد و باعث میشود تا کمبودها به صورتهای دیگری همچون دریافتهای جانبی، صف و معاملات غیرشفاف و.. بروز یابند. در ایران این فرایند با تورم پولی تشدید شده است؛ وقتی پول ملی ارزش خود را از دست میدهد، داراییهای واقعی مانند مسکن، پناهگاه سرمایه میشوند و تقاضای سرمایهای بر بازار مسکن فشار میآورد.
عرضه، ساختوساز و موانع سرمایهگذاری
افزایش پایدار عرضه مسکن مهمترین راه کاهش فشار بلندمدت بر اجاره است، اما برای این کار چند مانع مثل بوروکراسی صدور مجوز، قیمت بالای زمین، هزینه بالای مصالح و عدمثبات مقرراتی که ریسک سرمایهگذاری را افزایش میدهد، باید برداشته شود. تا زمانی که این مشکلات حل نشود، ساختوساز حرفهای و هدفمند برای تولید مسکن استیجاری توجیه اقتصادی نخواهد داشت و عرضه جدید به اندازه لازم وارد بازار نخواهد شد. در عین حال، سیاستهای حمایتی نظیر مشوقهای مالیاتی برای پروژههای اجارهداری بلندمدت یا تضمین درآمد اولیه میتواند انگیزه سرمایهگذاران را تقویت کند.
درسهایی از تجربه بینالمللی
کشورهایی که سیاستهای موفقتری در حمایت از مستاجران داشتهاند، معمولا دست به ترکیب اقداماتی از جمله ثبات پولی، افزایش عرضه، سیاستهای هدفمند برای گروههای آسیبپذیر و تنظیمگری هوشمند بازار (مثلا تشویق قراردادهای بلندمدت با معافیتهای مالیاتی یا بستههای حمایتی معیشتی) زدهاند. محدود کردن سرسری افزایش نرخ اجاره بدون همراهی با این سیاستها، معمولا منجر به پیامدهای ناخواسته میشود. تجربههای بینالمللی نشان میدهد کنترل قیمت صرف میتواند منجر به کاهش کیفیت واحدها، کاهش انگیزه سرمایهگذاری و ظهور بازار سیاه شود. اینها پیامدهایی است که بازار مسکن ایران نیز در بطن خود تجربه کرده است.
تغییر پارادایم از سقفگذاری به هدفگذاری حمایت
اگر هدف دولت حمایت از مستاجران است، گزینههای زیر، مؤثرتر از سقفگذاری است:
- ثبات پولی و مهار تورم که بدون آن، هر سقفی صرفا کوتاهمدت و نمادین خواهد بود.
- افزایش عرضه از راه تسهیل مجوزها و تشویق سرمایهگذاری در مسکن استیجاری که تعادل قیمت را به نفع مستاجر برقرار خواهد کرد.
- حمایت هدفمند از دهکهای پایین از طریق کمکهزینه اجاره، یارانه جابهجایی یا بستههای حمایتی موقت بهمراتب کارآمدتر و کمتحریفتر از کنترل عمومی قیمت است.
- مشوقهای قراردادی از جمله تشویق قراردادهای بلندمدت داوطلبانه با معافیتهای مالیاتی یا تضمینهای بانکی که هم برای مالک و هم برای مستاجر امنیت ایجاد کند.
پیامدهای اجتماعی و سیاسی
افزایش ناپایدار اجاره و ناکارآمدی سیاستهای کنترلی، اثرات اجتماعی عمیقی از جمله فشار بر خانوارها، گسترش آسیبپذیری اقتصادی، تغییر الگوی سکونت (رونق سکونت مشترک یا مهاجرت معکوس به شهرهای کوچک) و در نهایت کاهش سرمایه اجتماعی و رضایت عمومی در پی خواهد داشت. در محاسبه سیاسی، چنانچه دولت راهحلهای واقعی ارائه ندهد، بهخصوص اگر مردم احساس کنند که مقررات تنها نمایشی از مدیریت است و نه ابزاری برای بهبود شرایط زندگی، بازار مسکن میتواند تبدیل به یکی از موتورهای نارضایتی اجتماعی شود. گزارشها در سالهای اخیر از افزایش معضل واحدهای اشتراکی ، رشد جمعیت مستاجران در معرض فقر و فشار قابل توجه بر خانوارهای شهری خبر دادهاند.
سقف ۲۵درصدی، ولع مداخلهگری با نماد ناتوانی
سقف ۲۵درصدی افزایش قیمت اجاره در عمل نهتنها راهحل موثر و واقعی نیست، بلکه نمادی از ناتوانی در مقابله با تورم، بیثباتی پولی و کمبود عرضه شده است. تا زمانی که سیاستها به رفع ریشهای مشکل، یعنی مهار تورم، احیای ثبات پول ملی و افزایش عرضه مسکن استیجاری نپردازند، هرگونه کنترل قیمتی، بازار را فقط به سمت رفتارهای پنهان و پرهزینهتر هدایت خواهد کرد. اگر دولت قصد حمایت دارد، باید از مداخله و فرمانهای نمادین دست بردارد و منابع را به سازوکارهای هدفمند در راستای افزایش تولید هدایت کند؛ در غیر این صورت، سقف ۲۵درصدی هر سال فقط پژواک بیشتری از ناتوانی خواهد بود.
