تهران چند پاره؛ اجاره‌بهای مسکن در محله‌های مختلف پایتخت چقدر است؟+جدول قیمت

بازار اجاره مسکن در تهران، هر روز چهره تازه‌ای به خود می‌گیرد؛ چهره‌ای که برای بسیاری از خانوارها بیش از پیش نگران‌کننده شده است. فروردین ۱۴۰۴ با افزایش قیمت در مناطق شمالی و حتی رشد آهسته در مناطق جنوبی، تصویری نابرابر از وضعیت سکونت در پایتخت ارائه می‌دهد. تصویری که تنها با داده‌ها می‌توان ابعاد آن را روشن کرد.

اختلافی فراتر از فاصله جغرافیایی

در نخستین روزهای سال ۱۴۰۴ مسکن همچنان مسئله‌ای جدی برای بخش بزرگی از جمعیت شهر تهران است. مسئله‌ای که حالا دیگر نه‌تنها به سبد معیشت بلکه به امنیت روانی خانوارها گره خورده است. جوانی که از جنوب تهران به شمال آمده، تنها به قصد تماشای خانه‌هایی که هرگز توان اجاره‌شان را نخواهد داشت، خود را در دنیایی دیگر می‌بیند؛ جهانی با قیمت‌هایی که باور کردنشان دشوار است.

تازه‌ترین جدول میانگین اجاره‌بها در مناطق مختلف تهران، تصویری دقیق از این شکاف را پیش چشم ما می‌گذارد. فاصله‌ بین محله‌هایی مانند زعفرانیه با میانگین اجاره‌بهای ۲۱۷ میلیون تومان و مناطقی در سطح شوش با میانگین ۹ میلیون تومان، نه‌تنها اختلاف اقتصادی که گسستی اجتماعی و فرهنگی را به نمایش می‌گذارد. تهران، بیش از همیشه به شهری چند پاره تبدیل شده است.

پایتختی که چند پاره شد

بررسی وضعیت بازار اجاره در تهران طی فروردین ۱۴۰۴ شکاف عمیق میان محله‌های مختلف را به‌خوبی نمایان می‌کند. جدول دقیق‌تری از نرخ اجاره در ۱۵ محله شاخص تهران ارائه شده که در آن تفاوت‌های قیمتی به‌وضوح دیده می‌شود. این جدول حاصل بررسی میدانی آوش از پلتفرم‌های اجاره مسکن در فضای مجازی و همچنین پایش قیمتی از طریق مراجعه به بنگاه‌های معاملات ملکی در تاریخ 30 و 31 فروردین 1404 است.

اعداد این جدول تنها بیانگر وضعیت اقتصادی نیست، بلکه بازتابی از عمق نابرابری شهری در تهران است. برای مثال اجاره‌ یک واحد مسکونی در زعفرانیه بیش از ۲۳ برابر میانگین اجاره در شوش است. در همین حال محله‌هایی مانند جیحون، پیروزی یا تهران‌پارس با فاصله‌ی نسبتا اندکی از مرکز شهر، قیمت‌هایی بسیار پایین‌تر نسبت به مناطق شمالی دارند.

این اختلاف‌ها تنها به متراژ یا سن بنا مربوط نمی‌شود، بلکه به شکل‌گیری «اکوسیستم اجاره‌نشینی» در هر منطقه برمی‌گردد. جایی که خدمات شهری، دسترسی به حمل‌ونقل عمومی، مدارس و مراکز تجاری به نحو شگفت‌آوری بر ارزش‌گذاری ملکی تأثیر می‌گذارند.

تهران «درد» می‌کند

برای تحلیل این شکاف قیمتی، باید به چند عامل کلیدی توجه کرد. نخست، نبود برنامه‌ای جامع برای عرضه مسکن اجاره‌ای از سوی نهادهای عمومی و دولت است. در بسیاری از کشورها، ساخت و تأمین مسکن اجاره‌ای با نرخ کنترل‌شده، یکی از راهکارهای تعادل‌بخش به بازار مسکن است. هرچند این سیاست با مکانیسم بازار و لزوم عدم مداخله دولت در این سازوکار در تعارض است.

اما وضعیت به اندازه ای وخیم است که اقتصاددانان لیبرال کشور نیز معتقدند در شرایط این‌چنینی راهکار فوری و عاجلی غیر از اینکه دولت سرمایه‌گذاران را برای تامین مسکن استیجاری جذب کند، ندارد.

دوم، افزایش چشمگیر تورم عمومی و بی‌ثباتی اقتصادی، باعث شده مالکان برای حفظ ارزش دارایی خود، سالانه افزایش بالایی در نرخ اجاره اعمال کنند. افزایش‌هایی که اغلب از توان پرداخت مستأجران فراتر است. البته نمی‌توان این مسئله را نادیده گرفت که همه مالکان از طبق ثروتمند جامعه نیستند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در دهه 80 و تا میانه‌های 90 شهروندانی که به سن بازنشستگی رسیده‌اند اقدام به خرید مسکن دوم با مبلغی که پس از بازنشستگی دریافت شده کرده‌اند. بنابراین واضح است که این دسته از شهروندان که اکنون در سن سالمندی هستند و ناتوان از کار کردن، تنها منبع درآمدسی‌شان همین ملکی است که اجاره داده‌اند. از همین رو است که گفته می‌شود تعیین سقف افزایش اجاره مسکن از سوی دولت نمی‌تواند کارساز باشد چرا که همواره این سقف از تورم سالانه کشور حدود 30 الی 40 درصد کمتر است و رعایت آن به معنای کاهش قدرت خرید بازنشستگانی بوده که دریافت کرایه مسکن تنها منبع درآمدشان است.

در نهایت، مهاجرت به تهران، تمرکز فرصت‌های شغلی، خدمات درمانی و آموزشی در پایتخت و نبود تعادل جمعیتی بین تهران و سایر شهرها، فشار تقاضا بر بازار مسکن اجاره‌ای را بیش از پیش افزایش داده است.

امیدی هست؟

برای بازگشت به تعادل، نیاز به سیاست‌هایی چند وجهی و هماهنگ احساس می‌شود. نخست، دولت باید ورود جدی‌تری به حوزه ساخت مسکن اجاره‌ای داشته باشد. شهرهای جدید، خانه‌های سازمانی و طرح‌هایی چون مسکن اجتماعی می‌توانند بخشی از بار را از دوش مستأجران بردارند.

در گام دوم، باید نظام مالیاتی بر خانه‌های خالی به‌صورت واقعی اجرا شود. مالکان خانه‌هایی که بدون استفاده رها شده‌اند، باید برای این رفتار هزینه پرداخت کنند. همچنین، ایجاد سامانه‌ای شفاف برای قراردادهای اجاره و الزام به تمدید دوساله، می‌تواند امنیت روانی بیشتری برای اجاره‌نشینان فراهم آورد.

تهران امروز، تصویری است از تقابل دو شهر در یک جغرافیا؛ یکی با برج‌های بلند و اجاره‌های میلیاردی، و دیگری با خانه‌هایی کوچک در دل کوچه‌های قدیمی، که مستأجرانش هر روز نگران «پیام صاحبخانه» هستند. اصلاح این وضعیت، نه تنها وظیفه‌ی نهادهای دولتی بلکه مطالبه‌ای ملی برای حفظ کرامت زندگی شهری است.