تسهیلات مجهول مسکن در معادله خانهدار شدن/ وام یک میلیاری یا بازی با امید برای خانه دار شدن؟
تحریریه آوش/دریافت وام مسکن مستلزم خرید اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن است. اوراقی که هر برگ آن معادل ۱۰۰ هزار تومان از وام محاسبه میشود، اما قیمت خرید آن در بازار ثانویه چند برابر کمتر یا بیشتر میشود و تابع عرضه و تقاضاست. برای یک وام یک میلیارد تومانی به ۲۰۰۰ برگ نیاز است و برای وام جعاله ۲۸۰ میلیونی نیز ۵۶۰ برگ. با فرض قیمت تقریبی هر برگ در بازههایی که عموما مشاهده میشود، متقاضی باید پیش از دریافت وام مجموعاً حدود ۲۵۶ میلیون تومان برای خرید این اوراق پرداخت کند.
وام خرید مسکن با اوراق که عنوان وام یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی را دارد در ظاهر پاسخی به بحران دسترسی به مسکن است، اما وقتی اعداد را کنار هم میگذاریم، واقعیت تاریکتری آشکار میشود و آن این است که متقاضی وام باید پیش از دریافت وام صدها میلیون تومان برای خرید اوراق بپردازد، ماهانه قسطی سنگین و پایدار پرداخت کند و در نهایت جمع مبلغ اصلی و سودی را بدهد که نزدیک سه برابر رقم وام اولیه است. روندی که بیش از کمک کردن به خانهدار شدن، خانوارها را وارد چرخهای از بدهی و فشار مالی میکند و نهایتا فقط یک چهارم از مبلغ خرید یک آپارتمان نقلی را پوشش میدهد.
وعدهای که روی کاغذ زیباست
در تبلیغات رسمی و خبررسانیهای متعدد، عبارت وام یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی خواننده را به خانهدار شدن امیدوار میکند. این عدد از جمع سقف تسهیلات خرید برای زوجین (یک میلیارد تومان) و تسهیلات جعاله (۲۸۰ میلیون تومان) بهدست آمده و بهسرعت در محاوره عمومی به وام میلیاردی بدل شده است. برای بسیاری همین برچسب میلیاردی کافی بود تا فکر کنند بخشی عمدهای از قیمت یک واحد مسکونی در شهرهای بزرگ پوشش داده خواهد شد. اما واقعیت دریافت این تسهیلات، وقتی از پشت میز محاسبات بانک و بازار اوراق بیرون کشیده میشود، چیز دیگری است؛ جایی که هزینههای پیشین و شرایط بازپرداخت، چشمانداز روشن خانهدار شدن را محو میکنند.
اوراق، پیشپرداخت پنهان
دریافت این وام مستلزم خرید اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن (تسه) است. اوراقی که هر برگ آن معادل ۱۰۰ هزار تومان از وام محاسبه میشود، اما قیمت خرید آن در بازار ثانویه چند برابر کمتر یا بیشتر میشود و تابع عرضه و تقاضاست. برای یک وام یک میلیارد تومانی به ۲۰۰۰ برگ نیاز است و برای وام جعاله ۲۸۰ میلیونی نیز ۵۶۰ برگ. با فرض قیمت تقریبی هر برگ در بازههایی که عموما مشاهده میشود، متقاضی باید پیش از دریافت وام مجموعاً حدود ۲۵۶ میلیون تومان برای خرید این اوراق پرداخت کند. این عدد بهطور ساده نشان میدهد که بخش قابل توجهی از وام عملا پیش از دریافت از جیب متقاضی خارج میشود؛ یعنی وامگیرنده مجبور است برای دسترسی به تسهیلات، سرمایهای از پیش فراهم کند و این سرمایه معمولا از پشتوانه پسانداز یا وامهای دیگر تامین میشود.
واقعیت مبلغ خالص در اختیار متقاضی
وقتی هزینه خرید اوراق از سقف کلی وام کسر میشود، مبلغ واقعی که به متقاضی زوجین میرسد فاصله قابلتوجهی با رقم تبلیغی دارد. با کسر حدود ۲۵۶ میلیون تومان هزینه اوراق از یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون، عملا چیزی نزدیک به یک میلیارد و ۲۴ میلیون تومان از این خط اعتباری در اختیار متقاضی قرار میگیرد. یعنی بیش از ۲۰ درصد از مبلغی که روی کاغذ وعده داده شده ازدست میرود. این واقعیت ساده اما تعیینکننده، اولین ضربه را به قدرت خرید خریداران وارد میکند و نشان میدهد که بسیاری از محاسبات اولیه مربوط به تصمیم خرید مسکن بر پایه تصوری اشتباه است.
قسطهای نفسگیر
نرخ سود رسمی برای این دسته از تسهیلات معمولا در سقفهای اعلامشده نظام بانکی قرار دارد. نرخهایی که در مناطق معمولی ۲۲.۵درصد و در بافت فرسوده شهری اندکی کمتر، ۲۱.۵درصد تعیین میشود. با این نسبتها و بازپرداخت حداکثری تا ۱۴۴ ماه (۱۲ سال)، محاسبات نشان میدهد پرداخت ماهانه برای وام یک میلیارد تومانی در حدود ۲۰ میلیون و ۱۳۷ هزار تومان خواهد بود و اگر وام جعاله ۲۸۰ میلیون تومانی نیز همراه شود، قسط افزودهای حدود ۷ میلیون و ۸۱۳ هزار تومان بر این مبلغ افزوده میشود و مجموعا قسط ماهانه برای زوجین نزدیک به ۲۸ میلیون تومان خواهد شد. این اعداد برای اغلب خانوارها سنگین و برای بسیاری، غیرقابل تحمل است؛ بهویژه اگر میانگین درآمد خانوار یا حتی درآمد سرپرست خانواده در مقایسه با این مبلغ قرار گیرد. پرداخت چنین مبلغی به مدت یک دهه یا بیشتر، معنای واقعیاش کاهش شدید توان مصرفی، پسانداز و سرمایهگذاری خانوار است.
نرخهایی که سنگینی میکنند
سود تجمعی این وام طی دوره بازپرداخت، برای وام یک میلیاردی با نرخ ۲۲.۵درصد، رقمی در حدود یک میلیارد و ۸۹۹ میلیون تومان برآورد میشود؛ یعنی جمع کل وام و سود عملا به حدود ۲ میلیارد و ۸۹۹ میلیون تومان میرسد. اگر جعاله را اضافه کنیم، این بار مالی باز هم سنگینتر میشود. نتیجه روشن است، زوجی که یک میلیارد تومان وام دریافت کردهاند، در پایان دوره تقریبا سه برابر آن را بازپرداخت میکنند.
این نسبت بازپرداخت به وام اولیه در کنار تورم و کاهش قدرت خرید، بار روانی و اقتصادی عظیمی بر خانوارها وارد میکند و این پرسش اساسی را پیش میکشد که آیا هدف از این وامها تسهیل دسترسی به مسکن است یا تامین درآمدهای بلندمدت شبکه بانکی و بازار اوراق؟
وامی که وابسته به بازار ثانویه است
وابستگی وام مسکن به خرید اوراق (تسه)، آن را از شکل یک تسهیلات حمایتی خارج و به کالایی در بازار سرمایه نزدیک میکند. قیمت اوراق تحت تاثیر عرضه و تقاضا در بازار ثانویه نوسان میکند و همین یعنی هزینه گرفتن وام برای متقاضی واقعی است و میتواند هر هفته تغییر کند. ساختار بازار اوراق باعث شده است تا کسانی که قبلا وام به آنها تعلق گرفته و بنا به دلایل مختلف امکان استفاده از آن را ندارند، امتیاز وام خود را در فرابورس عرضه کنند و خریداران اوراق، عملا حق استفاده از آن وام را میخرند. این سازوکار، عرضهکنندگان و دلالانی ایجاد کرده که از نوسان قیمت اوراق سود میبرند؛ در حالی که هدف اولیه تسهیلات، کمک به متقاضیان واجد شرایط بوده است.
تبعات برای تقاضای واقعی
در وهله نخست، کسانی که از وام بهرهمند میشوند، لزوما نیازمندترین اقشار نیستند. اقشار پایین درآمدی که حتی پرداخت اقساط پایه را دشوار مییابند، عملا از دریافت این نوع وام حذف میشوند. از سوی دیگر، طبقه متوسط شهری که بهظاهر هدف اصلی این نوع تسهیلات است با مشکل تامین آورده اولیه برای خرید اوراق و نیز فشار بازپرداخت مواجه میشود. در نتیجه، وامهای مبتنی بر اوراق مسکن به گروهی محدود از افراد با شرایط مالی بهتر میرسد؛ کسانی که یا پشتوانه مالی برای خرید اوراق را دارند یا توان مدیریت جریان نقدی برای پرداخت اقساط سنگین را دارا هستند. بنابراین سیاستی که ادعا میکند دسترسی به مسکن را تسهیل میکند در عمل توزیع امکانات را به نفع گروههای برخوردار هدایت میکند.
سقف وام متفاوت در شهرهای مختلف اما با قیمت مسکن یکسان یا نزدیک
بر اساس ضوابط، سقف وام برای زوجین در شهر تهران یک میلیارد تومان است؛ همچنین ۲۸۰ میلیون تومان نیز تسهیلات جعاله تعلق میگیرد تا کل سقف وام یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان شود. اما در شهرهای بزرگ به غیر از تهران سقف این وام ۸۰۰ میلیون تومان و در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. این سیاست در نگاه نخست به توزیع متناسب منابع کمک میکند، اما در شرایطی که قیمت مسکن در برخی از این شهرها تفاوتی معناداری با تهران ندارد یا نسبت به درآمد شهروندان محلی وضعیت بدتری دارد، کاهش سقف وام، عملا معنای چندانی ندارد و حتی میتواند تبعات منفی بیشتری به همراه آورد. در واقع خریدار شهری با درآمد مشخص در شهری که سقف وام پایینتری دارد، باید سهم بیشتری از خرید را از محل منابع خود تامین کند؛ مسئلهای که میتواند موجب تشدید نابرابری و کاهش حرکت بازار به سمت تحرک اجتماعی شود.
افزایش سقف یا افزایش بار؟
قانون جدید «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت» امکان افزایش سقف تسهیلات خرید و جعاله مسکن را به ازای هر فرزند فراهم کرده است. طبق این قانون به ازای هر فرزند ۲۵درصد به سقف وام اضافه میشود و این سقف تا چهار فرزند نیز افزایش مییابد. این رویه از منظر اثربخشی جمعیتی جذاب به نظر میرسد، اما در سطح فردی و خانوادگی با این سوال بزرگ برجا مواجه است که آیا خانوادههایی که مشمول این افزایش سقف میشوند، توان پرداخت اقساط بزرگتر را دارند؟ دادن وام بیشتر به خانوادهای که توان بازپرداخت اقساط فعلی را ندارد، صرفا بار بدهی را بیشتر میکند و ممکن است پیامدهای نامطلوبی همچون فشارهای مالی شدیدتر، عقبماندگی در سایر هزینههای خانوار و حتی مشکلات سلامت روانی و غذایی به دنبال داشته باشد. بنابراین افزایش سقف بدون طراحی شفاف برای حمایتهای مکمل همچون اشتغال، افزایش درآمد یا کاهش سود وام، میتواند بیشتر جنبه اعلامیهای و ویترینی داشته باشد تا راهحلی عملی.
عددها چه میگویند؟
اگر به مثال زوج تهرانی بازگردیم که برای خرید یک واحد کوچک حداقل چهار میلیارد تومان نیاز دارند، حتی در صورت دستیابی کامل به سقف وام، فقط حدود ۲۵درصد از قیمت ملک پوشش داده میشود. باقی ۷۵درصد باید از محل آورده و تسهیلات دیگر تامین شود؛ امری که برای اکثریت متقاضیان جوان و خانوارهای کمدرآمد ناممکن است. محاسبات ساده نشان میدهد که وامهای فعلی، بدون کاهش معنیدار قیمت مسکن یا افزایش درآمد خانوارها، بهندرت میتوانند نقش تعیینکنندهای در خانهدارشدن ایفا کنند. در واقع، تسهیلات فعلی تنها در شرایطی کارآمد است که نه به عنوان عامل اصلی خرید خانه، بلکه به عنوان یک تکمیلکننده مبالغ قابلتوجهی که از قبل تامین شدهاند، عمل کند.
نابرابری، نقدینگی و بازار سرمایه
وابستگی وام به بازار اوراق و افزایش هزینه ورود به این بازار برای متقاضیان حقیقی، موجب شده تقاضای سرمایهای و تقاضای مصرفی برای خرید امتیاز وام با هم رقابت کنند. این وضعیت باعث میشود تا نقدینگی بهطور مؤثری از بخشهای مولد یا از توان مصرفی خانوارها به سمت بازار اوراق و واسطهگری حرکت کند. در نتیجه، نهتنها دسترسی به مسکن برای نیازمندان تسهیل نمیشود، بلکه امکانات مالی در جامعه متمرکز میشود و نابرابری افزایش مییابد. افزون بر این، فشار بازپرداختهای سنگین میتواند موجب افزایش ریسکهای اعتباری در شبکه بانکی شده و در بلندمدت سلامت سیستم مالی را تهدید کند.
هزینههای پنهان، نحوه محاسبه سود و پیامدهای بلندمدت
یکی از مشکلات اساسی در این زمینه، شکاف اطلاعرسانی است. بسیاری از متقاضیان تصویر دقیقی از هزینههای پنهان، نحوه محاسبه سود و پیامدهای بلندمدت بازپرداخت این وام را ندارند. اصطلاحات تخصصی مانند اوراق، جعاله، سود پلکانی، نرخهای متفاوت برای بافت فرسوده و... که در تبلیغات و اطلاعرسانی مطرح میشود، برای مخاطب عادی گیجکننده است و زمینه سوءتفاهم و تصمیمگیریهای شتابزده را فراهم میآورد. شفافسازی کامل مراحل، هزینهها و سناریوهای مختلف بازپرداخت، اهمیت حیاتی دارد تا متقاضیان بتوانند دور از وعدههای کلی و اعداد تبلیغاتی، تصمیمی آگاهانه اتخاذ کنند.
قصههایی که پشت اعداد پنهاناند
ورود به بانک، تهیه مدارک، خرید اوراق، تشکیل پرونده و انتظار برای نوبت سررسید و... همه این مراحل برای بسیاری از افراد به آزمونی طولانی و اندوهبار تبدیل شده است. مواردی که در مسیر دریافت وام رخ میدهد از تاخیرهای طولانی تا افزایش ناگهانی قیمت اوراق، نشان میدهد که این فرآیند بیش از آنکه راهکار سریع خانهدار شدن باشد، آزمونی برای تابآوری مالی و اداری متقاضیان است. روایتهای میدانی متعدد از خانوادههایی که سرمایه اندک خود را برای خرید اوراق صرف کردهاند و هنوز ماهها منتظر سررسید وام ماندهاند، تصویر دیگری از تسهیلاتی که قرار بود تسهیلگر باشد، ارائه میدهد.
گزینههای جایگزین و پیشنهادها
اگر سیاستگذار واقعا علاقهمند به بهبود دسترسی به مسکن است، راهحلهای جایگزین یا تکمیلی لازم است که راهحل ساختاری در زیر پیشنهاد میشود:
- کاهش نرخ سود یا ایجاد نرخهای ترجیحی برای گروههای کمدرآمد همراه با ضمانتگذاری عمومی؛
- جایگزین کردن یا ترکیب بخشی از وام با کمکهای خردِ هدفمند همچون سبدهای حمایتی برای کاهش نیاز به پیشپرداختهای سنگین؛
- تقویت تولید مسکن ارزانقیمت توسط سازندگان معتبر با تضمین زمین و تسهیلات کمبهره؛
- افزایش شفافیت و اطلاعرسانی درباره تمام هزینهها و سناریوهای بازپرداخت؛
- بازنگری در ساختار اوراق (تسه) برای جلوگیری از تبدیل شدن تسهیلات به کالای سرمایهای.
این راهحلها اگر همراه با سیاستهای کلان اقتصادی نظیر کنترل تورم و تقویت بازار کار اجرا شوند، میتوانند اثرگذاری بیشتری داشته باشند.
آیا هدف سیاست فعلی، واقعی است؟
تاکنون شواهد نشان میدهد که بستههای وام کنونی بیشتر به حل ساختاری مشکل مسکن کمکی نکرده و به بازتوزیع ریسک و درآمد درون نظام مالی و بازار اوراق کمک کردهاند. افزایش سقف رسمی وام بهتنهایی هنگامی که هزینههای پنهان و نرخهای بهره بالا اصلاح نشدهاند، تنها آمارها را زیباتر جلوه میدهد و در عمل کمکی به خریداران واقعی نمیکند. بهعلاوه، اتکا به ابزارهایی که نیازمند سرمایه از پیش تامینشده هستند، واقعا جبهه نیازمندترین متقاضیان را نادیده میگیرد.
چه کسی از این وضعیت سود میبرد؟
در نهایت باید پرسید چه کسانی از این وضعیت منتفع میشوند؟ دارندگان امتیاز وام که میتوانند اوراق خود را در بازار ثانویه بفروشند، نهادهای واسطهای که در بازار اوراق فعالاند و البته موسسات مالیای که از جریانهای نقدی و سودهای مذاکرهشده بهره میبرند. در مقابل، متقاضیان نهایی که اغلب جوانان و خانوارهای کارمند با درآمدهای ثابت هستند، باید بار افزایش قیمتها و شرایط ناپایدار بازار اوراق را تحمل کنند. این سازوکار، پرسش جدی درباره اولویتگذاری منابع عمومی توسط دولت و نهادهای تصمیمگیر مطرح میکند.
واقعیت فراتر از عنوان میلیاردی
اعداد و ساختارهای مطرحشده نشان میدهد که عنوان وام یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی نمایانگر قدرت واقعی تسهیلات نیست و بیشتر یک شعار تبلیغاتی است. وقتی هزینههای خرید اوراق، نرخ سود بالا و دوره بازپرداخت طولانی را در نظر میگیریم، معلوم میشود که این وام، تنها میتواند نقش مکمل و نه اصلی در تامین مالی خرید مسکن ایفا کند. این تسهیلات فقط برای برخی از مردم معنا دارد، اما برای اکثریت جوانانی که امید به خانهدار شدن دارند، این وام تصویر آینده را نه تنها روشنتر که مبهمتر نیز میکند.
امیدی که به ناامیدی بدل میشود
تصور عمومی نسبت به سیاستهای دولت و نهادهای مالی به شدت متاثر از تجربیات فردی است. وقتی وعدهها تحقق نمییابند و اعداد تبلیغی با واقعیت پرداخت و دریافت وام اختلاف دارند، اعتماد عمومی کاهش مییابد. کاهش اعتماد به سیاستهای تامین مسکن میتواند پیامدهای بلندمدتی داشته باشد که این پیامدها از کاهش مشارکت شهروندان در برنامههای عمومی تا شکلگیری نارضایتیهای اجتماعی گستردهتر را شامل میشود. مهمتر اینکه، امید به خانهدار شدن یکی از محرکهای بزرگ تصمیمگیریهای اقتصادی خانوار است و سلب این امید اثرات عمیقتری بر رفتار مصرفی، خانوادگی و اجتماعی خواهد گذاشت.
این الگو را تا کی و کجا ادامه خواهیم داد؟
ادامه روند فعلی در صورتی که بدون اصلاحاتی در ساختار سود، بازار اوراق و شفافیت ادامه یابد، میتواند نابرابریها را تشدید کند و گروه گستردهتری از خانوارها را از دسترسی به مسکن محروم سازد. اصلاحات نیازمند همافزایی ترکیبی از سیاستها از جمله کاهش نرخهای واقعی بهره، حمایتهای معیشتی هدفمند، ایجاد بستر برای انبوهسازان در راستای تولید مسکن اجتماعی و تغییر در نحوه تخصیص تسهیلات است. در غیر این صورت، وامهای میلیاردی پلی به سوی خانهدار شدن نیستند و تنها عنوانی بر پیشخوانها خواهند ماند.
وام؛ ابزار یا فریب؟
خلاصه که باید بین ابزار و فریب تمایز گذاشت. ابزاری که واقعا برای اصلاح مشکل مسکن طراحی شده باشد، باید دو ویژگی داشته باشد: اول، دسترسی معنادار به منابع برای نیازمندان؛ دوم، بازپرداختی که توان خانوار را از بین نبرد. بستههای تسهیلاتی که امروز عرضه میشود، وسیلهای برای افزایش رفاه عمومی نیستند، بلکه بیشتر به عنوان ابزاری برای انتقال نقدینگی و درآمد در ساختار مالی عمل میکنند. تا زمانی که سیاستها بر مدار فعل است، وامهایی که روی کاغذ جذاباند، در میدان واقعیت چندان کارساز نخواهند بود.
