تولید مسکن در سرازیری

یکبار دیگر هم در سال96 که اقتصاد ایران «گشایش سیاسی» را تجربه کرده بود، حجم سرمایه‌گذاری واقعی در تولید مسکن در تهران تا 3.2برابر سال 85 صعود کرد. هرچند این روند یک «فراز سوم» نیز در این سال‌ها داشته و آن، سال99 بود اما به نظر می‌رسد رشد 4 برابری سرمایه‌گذاری واقعی به قیمت ثابت سال 85 در آن سال، نه به‌خاطر «بهبود پایدار شرایط تولید» که به دلیل «تولید مسکن دولتی» تحت عنوان «نهضت اقدام ملی» در دولت دوم روحانی بود که بخشی از این واحدها در شهرهای جدید استان تهران و همچنین شهرستان‌های قدیمی استان کلنگ‌زنی شد. از سال 1400 تاکنون، براساس آمارهایی که تا 1403 در دسترس است، سرمایه‌گذاری واقعی در ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران به ترتیب منفی 55 درصد، منفی 14 درصد، منفی 5 درصد و منفی 11 درصد رشد داشته است.

 انعکاس رشد منفی سرمایه‌گذاری در تیراژ ساخت

 طی سال‌های گذشته تیراژ تولید مسکن جدید در شهر تهران، همسو با «رکود سرمایه‌گذاری واقعی» در این حوزه، کاهشی بود. طی سال‌های دهه 80، سالانه متوسط 120 هزار واحد مسکونی در قالب صدور پروانه در شهر تهران احداث شد. این رقم اما در سال‌های دهه 1400 به 49 هزار واحد مسکونی افت کرد که ناشی از «محدودشدن» مجرای ورود سرمایه به بازار تولید ساختمان بوده است.

 تقاضای مسکن در جهت مخالف سرمایه‌گذاری ساختمانی

 از سال 85 تاکنون، تعداد جمعیت شب شهر تهران، صرف‌نظر از حومه‌نشین‌های پایتخت، یک‌میلیون و 200 هزار نفر افزایش پیدا کرده و در همین فاصله، تعداد خانوارهای پایتخت‌نشین نیز دست‌کم یک‌میلیون خانوار افزوده شده است. دلیل برابری تقریبی میزان رشد جمعیت و رشد خانوار در تهران، «کاهش چشم‌گیر بعد خانوارهای تهرانی» در این سال‌ها ناشی از رشد خانوارهای تک‌‌نفره و دو نفره طی سال‌های اخیر است. سال 85، بعد خانوار در تهران 3.4نفر بود درحالی‌که طی سال‌های دهه 1400 این نرخ به 2.8نفر افت کرد. در این سال‌ها تعداد خانوارهای تک‌نفره در تهران از 10 درصد به 12 درصد و دونفره‌ها نیز از 22 درصد به 25درصد افزایش یافت. همه این آمارهای جمعیتی می‌گوید، صرف‌‌نظر از نیازی که در بافت‌ فرسوده تهران به «نوسازی» بوده و همچنین صرف‌نظر از اینکه بخشی از «تولید مسکن» در هر سال صرف «جایگزین‌شدن» ساختمان‌های مسکونی تخریب‌شده می‌شود، این «درجا زدن» حجم سرمایه‌‌گذاری واقعی در 1403 نسبت به 1385 در مقایسه با رشد تقاضای مسکن، «عادی» نیست و می‌تواند دلایلی به عنوان «مانع سرمایه‌گذاری مولد» در بازار مسکن وجود داشته باشد.

 3 علت سقوط صنعت ساختمان به موقعیت 18 سال پیش

 «صعود» تورم تولید مسکن، یک علت اصلی «سقوط» سرمایه‌گذاری واقعی در این بخش است.  طی سال‌های گذشته از دهه 1400، متوسط تورم تولید مسکن بیش‌از 2برابر سال‌های دهه 80 بوده است. در سال‌های دهه 80، هزینه تولید مسکن سالانه 16درصد افزایش پیدا کرد اما این نرخ در سال‌های اخیر 40درصد شد و به نوعی، « هزینه ساخت» نسبت به گذشته، جهش کرد. در کنار این مانع تورمی، بازار معاملات خرید مسکن در تهران «کف حمایتی» مورد نیاز سرمایه‌گذاران و سازنده‌ها را از دست داده است. تا پیش‌از سال‌های اخیر، در هر فصل متوسط چیزی در حدود 40 هزار فقره معامله خرید آپارتمان در بازار مسکن شهر تهران انجام می‌شد اما طی سال‌های گذشته از دهه 1400، نبض معاملات مسکن به زیر 10 هزار فقره رسید و اخیرا از این هم پایین‌تر آمد. این رکود معاملاتی، جریان فروش پایدار و مناسب سازنده‌های مسکن را مختل کرده است ضمن اینکه، 

«سهم نوساز» در معاملات که پیش‌تر بالای نیمی از خریدوفروش‌ها بود، به شدت افت کرده است. نبض معاملات مسکن تهران زیر کف حمایتی مورد نیاز تولیدکنندگان مسکن ناشی از «پس‌زدن سطح قیمت فروش» از سوی تقاضا به خاطر ضعف شدید قدرت خرید در سال‌های اخیر است. به بیان ساده، سرمایه‌گذاران ساختمانی در سال‌های اخیر به تناسب «رشد هزینه ساخت مسکن» نتوانستند سطح «قیمت فروش نوسازها» را تعدیل کنند. نوسازها یا فروش نرفتند یا به خاطر شرایط سمت تقاضا، سازنده‌ها از فروش منصرف شدند. مانع سوم مقابل سرمایه‌گذاران ساختمانی را «آینده نامطمئن فضای تولید» شکل داده است.

ریسک‌هایی که باعث نااطمینانی‌ها و عدم ثبات قیمت‌ها شده است، ضدتولید محسوب می‌شود و چون جنس سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان، بلندمدت است، تبعات ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی شدیدتر از سایر صنایع به این بخش اصابت می‌کند. این وضعیت موجب شده، درحالی‌که بازار مسکن و ساختمان تهران نیازمند آن است، حجم سرمایه‌گذاری واقعی دست‌کم 20درصد بیشتر از نیمه دهه 80 باشد، در همان مقیاس گذشته شاهد روند تولید بوده است. سهم قابل‌توجه بخش ساختمان در تولید ناخالص داخلی، سهم قابل‌توجه این بخش در اشتغال و همچنین سهم آن در کل سرمایه‌گذاری‌ها، ابعاد چالش‌های این بخش را فراتر از درون بازار مسکن، گسترش داده است. در این میان احتمالا گروهی از ناظران بازار، موضوع «مازاد عرضه مسکن» در برابر تقاضا با توجه به حجمی از خانه‌های خالی را مطرح می‌کنند تا این سقوط سرمایه‌گذاری را «بحرانی» ندانند.

هر چند مازاد عرضه موضوعی کاملا مهم است، اما این فاکتور زمانی می‌تواند محل اصلی بحث قرار بگیرد که برخی مسوولان دولتی مدعی شوند «عدم دسترسی خانه‌اولی‌ها به بازار خرید ناشی از کمبود عرضه» است. به بیان دیگر، طی سال‌های گذشته برخی سیاستگذاران مسکن با استناد غیرموجه به اینکه «مشکل رشد قیمت مسکن و سلب قدرت خرید» به خاطر «کمبود عرضه جدید» بوده است، دست به طراحی پروژه‌های دولتی مسکن‌سازی زدند؛ درحالی‌که اولا منشأ اصلی جهش قیمت مسکن «بیرونی» است (ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی از اواخر دهه 90 تاکنون) و دوم اینکه همواره حجمی از واحدهای مسکونی در بازار مسکن تهران طی همه سال‌های گذشته به صورت بلااستفاده نگهداری شده که اگر شرایط اقتصادی مناسب بود (غیرتورمی)، این مدل سرمایه‌گذاری غیرمولد صورت نمی‌گرفت. بنابراین سقوط سرمایه‌گذاری واقعی ساختمانی از منظر آسیب‌هایی که به این بخش مولد اقتصاد وارد شده، باید «هشدار» برای سیاستگذاران باشد. محرز است که رفع موانع تولید می‌تواند به صعود دوباره روند سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تا سطحی که «بازار و فعالان این صنعت به تشخیص برسند» منجر شود.