مدیریت «امنیت مسکن» در دوران بحران‌

در ادبیات کلاسیک علوم سیاسی، «امنیت» معمولا در قلمروی مرزها، دفاع هوایی و توان نظامی تعریف می‌شود، اما در دوران معاصر، مفهوم امنیت با ظهور «جنگ‌های ترکیبی» و «جنگ‌های اقتصادی» به شکلی بنیادین بازتعریف شده است. امروزه، ثبات زندگی روزمره شهروندان در قلب خانه‌ها و پایداری کسب‌وکارهای کوچک در خیابان‌ها، به اندازه پایداری خطوط مقدم، در معادلات امنیت ملی نقش دارد. در این میان، بازار مسکن و اجاره- که همواره یکی از حساس‌ترین لایه‌های زیست اجتماعی بوده است- در زمان وقوع بحران‌های اضطراری، به کانون اصلی تلاطم‌های احتمالی تبدیل می‌شود.

پارادایم جدید امنیت؛ از مرزها تا معیشت- وقتی کشور در شرایطی اضطراری ناشی از تنش‌های ژئوپلیتیک قرار می‌گیرد، بزرگ‌ترین عامل مخرب برای ثبات داخلی، «عدم قطعیت» است. عدم قطعیت، یعنی فرد نداند فردا چه اتفاقی برای ارزش پول، قیمت‌ها و حتی سرپناه او خواهد افتاد. در چنین شرایطی، بازار اجاره می‌تواند به سرعت از یک بازار عادی به یک بازار «احساساتی» تبدیل شود؛ جایی که ترس از آینده، موجب جهش قیمت‌ها یا خروج ناگهانی سرمایه‌ها از چرخه تولید به سمت ذخیره ارزش در املاک می‌شود. اخیرا ابلاغیه تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن و واحدهای صنفی برای یک دوره کوتاه دو ماهه، ازسوی نهادهای تصمیم‌گیر، موضوع بحث‌های تخصصی قرار گرفته است. اگر این اقدام را نه یک دستور اداری، بلکه یک «ابزار مدیریت بحران» درنظر بگیریم، می‌توان دید که هدف آن، ایجاد یک «منطقه امن» یا همان «فضای تنفس» برای جامعه است. هدف از این کار، جلوگیری از وقوع شوک‌های ناشی از انقضای قراردادها در زمانی است که جامعه بیش از هر زمان دیگری نیازمند تمرکز بر مدیریت شرایط اضطراری است.

ریشه‌یابی بحران؛ چرا اجاره‌بها در ایران متفاوت از جهان است؟ برای درک ضرورت مداخلات موقت در بازار اجاره، ابتدا باید پرسید چرا بازار مسکن در ایران با چنین نوسانات شدیدی گره خورده است؟ در اقتصادهای توسعه‌ یافته، مسکن معمولا یک «خدمت» محسوب می‌شود. فرد برای استفاده از خدمات مسکن، هزینه‌ای را می‌پردازد و این هزینه براساس نرخ تورم مصرفی و قدرت خرید تنظیم می‌شود. اما در ایران، مسکن همزمان یک «کالا» و یک «ابزار مالی» است. در ایران، به دلیل بی‌ثباتی در نرخ ارز و تورم مکرر، مسکن به «پناهگاه نقدینگی» تبدیل شده است. این یعنی بخشی از تقاضا در بازار مسکن، تقاضای واقعی برای سکونت نیست، بلکه تقاضای مالی برای حفظ ارزش دارایی است. همین ویژگی باعث می‌شود که در زمان وقوع بحران‌های سیاسی یا جنگی، بازار اجاره با حساسیت بسیار بالایی واکنش نشان دهد. تفاوت اصلی در اینجاست: در حالی که در کشورهای دیگر، بحران‌های سیاسی ممکن است بر تولید اثر بگذارد، در ایران، این بحران‌ها مستقیما به لایه‌های زیرین زندگی یعنی «مسکن» نفوذ می‌کنند و از طریق آن، ثبات اجتماعی را هدف قرار می‌دهند.

تجارب جهانی؛ از مدیریت دولتی تا مدل‌های استیجار عمومی- اگر به تجربه کشورهای مختلف بنگریم، می‌بینیم که مدیریت بازار مسکن در دوران بحران یا در ساختارهای توسعه ‌یافته، دو مسیر اصلی را طی می‌کند. در مدل‌های سنتی، دولت‌ها تنها با ابزارهای قیمتی (مانند کنترل نرخ اجاره) سعی در مهار بازار دارند که اغلب با شکست مواجه می‌شود، زیرا نمی‌توان با دستور، رفتار انتظارات تورمی را تغییر داد.

اما مدل موفق‌تر، حرکت به سمت «استیجار عمومی» است. برای نمونه، شهر وین در اتریش، الگوی جهانی در این زمینه است. در وین، بخش بزرگی از مسکن تحت مدیریت نهادهای عمومی یا تعاونی‌های بزرگ است. در این مدل، مسکن از چرخه «سوداگری و ذخیره ارزش» خارج شده و به یک خدمت پایدار تبدیل می‌شود. وقتی بخش بزرگی از عرضه مسکن تحت کنترل نهادهای با نگاه اجتماعی باشد، در زمان وقوع بحران‌های اقتصادی یا سیاسی، بازار دچار نوسانات شدید نمی‌شود؛ زیرا هدفِ اجاره‌دهنده، مدیریت خدمت است نه شکار سودهای انفجاری در زمان ناامنی. در عمده تجارب تامین مسکن، دولت‌ها همواره تلاش داشته‌اند تا از طریق ابزارهای مالکیت‌محور، به نیاز مسکن پاسخ دهند؛ در حالی که ریشه اصلی بحران، عدم قطعیت در درآمدها و ماهیت دارایی‌گونه مسکن است. بنابراین، مداخلات موقت مانند تمدید خودکار قراردادها، در واقع یک «مسکن اضطراری» برای جلوگیری از خونریزی در بازار است، اما راهکار بلندمدت، حرکت به سمت ساختارهای استیجار عمومی و جداسازی مسکن از چرخه نقدینگی است.

مدیریت اضطراری؛ میان نظارت و اعتماد- در مصوبه اخیر، تاکید بر استفاده از سامانه‌های دیجیتال (مانند خودنویس) و نظارت سازمان تعزیرات، نشان‌دهنده تلاش برای کاهش «اصطکاک» در بازار است.

 در زمان جنگ یا شرایط اضطراری، هرگونه مواجهه مستقیم و طولانی میان مستاجر و مالک برای تمدید قرارداد یا حل منازعات، می‌تواندبه دغدغه‌های معیشتی مردم بیفزاید. استفاده از تکنولوژی برای خودکارسازی این فرآیند، در واقع تلاش برای «غیرشخصی کردن» یک موضوع حساس است .

با این حال، باید توجه داشت که این تمدید دو ماهه، تنها یک «توقف موقت» در جریان تلاطم است. این اقدام نباید باعث ایجاد این تصور شود که مشکل ساختاری بازار حل شده است. اگر ریشه‌های بی‌ثباتی در اقتصاد کلان، نقدینگی سرگردان و عدم رشد واقعی درآمدها درمان نشود، هر مداخله‌ای در بازار اجاره، صرفا مانند بستن دهان یک بحران است، درحالی که خودِ بحران همچنان در حال رشد است.

ضرورتِ بازنگری در نگاه به مسکن- درنهایت، باید پذیرفت که در شرایط گذار از بحران‌های بزرگ، مدیریت بازار اجاره از یک موضوع اقتصادی صرف، به یک موضوع «امنیت ملی» ارتقا می‌یابد. تمدید خودکار قراردادها در دوران جنگ تحمیلی، گامی است برای حفظ حداقل‌های زیستی و ثبات کسب‌وکارها در میانه توفان. اما برای گذار از این وضعیت، جامعه و سیاستگذاران باید به این واقعیت دست یابند که تا زمانی که مسکن را به عنوان یک «ابزار ثروت» ببینیم، بازار اجاره همواره در معرض خطر انفجار خواهد بود. راهبرد نهایی، نه در کنترل قیمت‌ها با دستور، بلکه در تغییر ساختار بازار از «مالکیت‌محوری صِرف» به سمت «دسترسی‌پذیری و استیجار پایدار» نهفته است. تنها در این صورت است که می‌توانیم از امنیتِ واقعی در خانه و بازار صحبت کنیم؛ امنیتی که فراتر از مرزها و فراتر از خط مقدم‌ها، در قلب زندگی روزمره شهروندان ریشه بدواند.