صنعت ساختمان در برزخ

روزنامه اطلاعات در گزارشی نوشت:

رشد تقاضای سرکوب شده مسکن در سنوات گذشته و کاهش قدرت خرید مصرف‌کننده واقعی موجب تعمیم این حالت برزخی به حوزه قیمت نهایی آن شده و پیش‌بینی روند قیمت مسکن در ماههای آتی از سوی کارشناسان بسیار دشوار است.

ارزیابی وضعیت فعلی بازار مسکن نشان می دهد به دلیل تقاضای تخریب و بازسازی واحدهای آسیب‌دیده از جنگ تحمیلی اخیر و بالارفتن هزینه تأمین مصالح ساختمانی و دستمزد کارگر، بسیاری از پروژه‌های مسکونی نوساز با توقف روند ساخت روبرو شده و خروج سرمایه‌گذاران از این حوزه، بازار مسکن در شرایطی شکننده قرار گرفته است.

 تأثیر جنگ

طبق جدیدترین آمار اعلامی از سوی وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی طی جنگ تحمیلی اخیر بالغ بر ۱۱۰ هزار واحد مسکونی در نقاط مختلف کشور بین ۱۰ تا ۱۰۰ درصد آسیب دیده‌اند که بازسازی همین تعداد واحد مسکونی، بخش عمده سرمایه بازار را معطوف به خود می‌کند و انگیزه‌ای برای ساخت واحدهای جدید باقی نمی‌گذارد. علاوه بر این، جنگ اخیر به شمار زیادی از واحدهای تجاری، اداری، صنعتی و نظامی آسیب زده که بازسازی آنها تقاضای خرید  نهاده‌های اولیه ساخت و ساز را بالا و قیمت مصالح ساختمانی در بازار را افزایش خواهد داد. این در شرایطی است که بخش قابل ملاحظه‌ای از ظرفیت تولید فولاد و محصولات پتروشیمی در کشور به دلیل حملات هوایی دشمن به واحدهای صنعتی از بین رفته و احتمالا در ماههای آینده با کمبود محصولات این دو حوزه در بازار روبرو خواهیم شد و همین مساله به‌نوبه خود باعث افزایش بیش از پیش قیمت مصالح ساختمانی می شود.

 محمد حسین آراسته مدیرعامل یکی از شرکت‌های انبوه‌ساز مسکن با اشاره به تبعات جنگ تحمیلی اخیر در صنعت ساختمان می‌گوید:  اگرچه تقاضای بازسازی واحدهای آسیب دیده باعث رونق نسبی ساخت وساز خواهد شد، ولی سرمایه‌هایی که قبلا برای  ساخت واحدهای جدید جذب شده بود را هم از بازار خارج و دلزده می کند.

به گفته وی، وقتی با کمبود 

سرمایه‌گذاری و افزایش شدید تورم مصالح ساختمانی روبرو هستیم، هیچ چشم انداز مطلوبی را  نمی‌توان برای این صنعت متصور بود.

در مقابل این اظهار نظر فرشید پورحاجت‌ دبیر کانون انبوه‌سازان معتقد است: تقاضای خرید مسکن به دلیل تغییرات بازارهای مالی از رکود خارج شده و روند افزایشی دارد. به گفته وی، آنچه از بازار مسکن رصد می‌شود، فارغ از شرایط متفاوت تهران نسبت به سایر نقاط کشور است.

وی می گوید: انگیزه و رغبت برای خرید مسکن نسبت به سال گذشته بهبود یافته و با وجود شرایط جنگی اخیر، تقاضا برای خرید مسکن در مقایسه با دوران رکود سه تا پنج سال گذشته افزایش داشته است و به نظر می‌رسد این روند ادامه‌دار باشد.

پورحاجت معتقد است: با این حال، باید انتظار افزایش قیمت مسکن را نیز داشته باشیم، چرا که نهاده‌های ساختمانی با رشد قیمت مواجه شده‌اند و در صورت نبود مدیریت، بازار مسکن با گرانی بیشتری روبه‌رو خواهد شد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به حملات هوایی دشمن به صنایع پتروشیمی و فولادی می گوید:در صورتی که موجودی انبارها پاسخگوی نیاز کشور باشد، باید توزیع هدفمند صورت گیرد، چرا که در حال حاضر، مشکل اصلی صنعت ساختمان بیشتر در حوزه پتروشیمی و پروفیل است و سایر بخش‌ها با چالش جدی مواجه نیستند. در حوزه ساخت‌وساز، به‌جز تهران که شرایط متفاوتی دارد، در سایر نقاط کشور پروژه‌های ساختمانی فعال بوده و روند ساخت‌وساز ادامه داشته  است. در نتیجه، پیش‌بینی می‌شود این روند تداوم یابد.

به گفته وی، در صورت ایجاد ثبات اقتصادی و حل مسائل ژئوپلتیکی، بازار مسکن می‌تواند به یکی از بازارهای جذاب اقتصادی کشور تبدیل شود، اما این موضوع مستلزم برنامه‌ریزی دقیق دولت است. بانک مرکزی باید بانک مسکن را در اولویت قرار دهد و شرایط تسهیلات را اصلاح کند و همچنین دولت و وزارت راه و شهرسازی باید سیاست‌های تسهیل‌گرانه برای متقاضیان در نظر بگیرند.

 افزایش هزینه ساخت

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که میانگین حداقل هزینه ساخت مسکن در کشور هم اینک به ۴۵ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده و همین مساله مانع بزرگی برای تکمیل واحدهای نیمه کاره و تأمین تقاضای خرید در بازار است.

اسماعیل وحدتی کارشناس بازار مسکن با اشاره به رشد هزینه ساخت و ساز در ماههای اخیر می گوید: تورم قیمت مصالح ساختمانی  به همراه تأثیر نامطلوب جنگ بر تولید نهاده های اصلی در داخل کشور باعث شده تا میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در شرایط فعلی بین ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان باشد و نکته مهمتر اینکه  رقم مذکور فقط مربوط به ساخت بوده و شامل قیمت زمین و سایر هزینه‌ها نمی‌شود.

عمده‌ترین فشار به هزینه تأمین نهاده‌های ساختمانی مربوط به قیمت فولاد، محصولات پتروشیمی، فرآورده‌های نفتی و دستمزد کارگر است.

گزارش میدانی نشان می‌دهد که قیمت هر شاخه تیرآهن نمره ۱۶ دیروز در بازار به ۱۸ میلیون تومان رسید که حداقل ۴۵ درصد نسبت به قیمت مشابه در زمستان گذشته بیشتر است. همچنین قیمت هر شاخه تیرآهن نمره ۱۸ در بازار از ۲۰ میلیون و ۵۰۰ هزارتومان فراتر رفته در حالی که این رقم در زمستان گذشته کمتر ۱۵ میلیون تومان بود.

قیمت قیر، سیم و کابل، لوله و تجهیزات پلاستیکی هم در ۲ ماه گذشته بشدت افزایش یافته و صنعت ساختمان را درگیر کرده است.

میانگین قیمت مسکن

قیمت تمام شده یا به عبارتی قیمت خرید مسکن نیز در ماههای اخیر بشدت افزایش یافته و همین مساله به سد بزرگی در مسیر معاملات مسکن تبدیل شده است. در حالی که قدرت خرید مصرف کننده واقعی نسبت به پارسال تغییر چندانی نداشته ولی میانگین قیمت خرید مسکن در اغلب نقاط کشور به ویژه کلانشهرها در حال افزایش است.

بررسی بازار مسکن تهران نشان می‌دهد هم اینک میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان ۱۸۰ میلیون تومان رسیده است، در حالیکه سال گذشته همین موقع، این رقم متری ۱۰۲ میلیون تومان بود

متوسط «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌های آپارتمان یا همان قیمت فایل‌ها طی سه روز اول اردیبهشت، ۱۰‌میلیون تومان در مترمربع نسبت به میانگین فروردین جهش کرده است.

به این ترتیب، درحال حاضر قیمت آپارتمان‌های تهران، نزدیک به ۸۰ درصد نسبت به پارسال افزایش یافته است. انفجار قیمت در یک بازار تقریبا خالی از تقاضا و به‌ دور از کمترین تحرک معاملاتی، از نگاه کارشناسی یک فاجعه برای آینده این صنعت محسوب می شود.

از سوی دیگر طی هفته‌های گذشته، حجم معاملات مسکن در اغلب کلانشهرها، به ویژه تهران بسیار پایین گزارش شده است، اما  فروشنده‌ها قیمت پیشنهادی خود را  بر اساس «تورم عمومی»، «قیمت تمام شده واحدهای نوساز» و همچنین تغییر قیمت ارز و سکه در بازار اعلام می‌کنند.

طبق آمار میدانی فعالان بازار، در ماه‌های اخیر بیشترین حجم معاملات مربوط به واحدهای کوچک و متوسط، به‌ویژه در بازه متراژی ۵۰ تا ۷۵ مترمربع بوده است. این الگو نشان می‌دهد تقاضای مصرفی، آن هم در حد توان مالی خانوارها، موتور اصلی معاملات فعلی را تشکیل می‌دهد و خبری از تحرک جدی در واحدهای بزرگ‌متراژ یا لوکس نیست. کاهش قدرت خرید، رشد هزینه‌های زندگی و محدودیت دسترسی به تسهیلات بانکی، دامنه انتخاب متقاضیان را به واحدهای کوچک‌تر محدود کرده است.

 آینده بازار

یکی از شاخص‌های مهم در ورود

 سرمایه‌های جدید به صنعت ساختمان، ادامه فعالیت بازار سرمایه است.

بدیهی است در صورت گشایش بازار سرمایه، بخشی از نقدینگی عمومی در بازار بورس جذب خواهد شد ولی در وضعیت فعلی‌ آتش‌بس و در شرایط تعطیلی بورس اوراق بهادار، احتمال دارد سهامداران دارایی خود را ملک تبدیل کنند و این مساله به معنای ورود تقاضای خرید جدید به بازار مسکن است.

درعین‌حال، صلح پایدار باعث «فروکش چشمگیر» تورم ماهانه مسکن می‌شود؛ چرا که «چشم‌انداز میان‌مدت و بلندمدت» بازدهی مسکن کاهشی خواهد بود.