عیار واقعی وام اجاره

روزنامه دنیای اقتصاد در گزارشی نوشت:

سقف جدید تسهیلات ودیعه مسکن که البته هفته‌ها تا اکران پرداخت توسط بانک‌ها فاصله دارد، تنها بخش ناچیزی از هزینه اجاره‌‌نشین‌‌ها را پوشش می‌دهد. در واقع بررسی عیار واقعی تسهیلات ودیعه مسکن، حاکی از عدم پوشش وام ودیعه برای اجاره‌نشین‌‌ها است که حتی منجر به «افزایش مبلغ پرداختی ماهانه مستاجرها» می‌شود. «دنیای اقتصاد» موضوع وام ودیعه مسکن را از پنج زاویه مورد بررسی قرار داده است. قدرت پوشش وام ودیعه را باید با بررسی سقف شناور در کلان‌شهرها، مراکز استانی و شهرهای متوسط و کوچک مورد سنجش قرار داد. در حالی که میزان اجاره‌بها در کل کشور در سال گذشته بیش از 40درصد افزایش داشته است، میانگین کل کشوری از بازار اجاره‌بها معادل 347 میلیون پول پیش و 12 میلیون تومان اجاره ماهانه است.

به صورت موردی، بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» براساس فایل‌‌های موجود در بازار نشان می‌دهد، متوسط میزان اجاره‌‌بهای پیشنهادی در تهران 16 میلیون اجاره ماهانه و 600 میلیون پول پیش است و این رقم در کلان‌شهرها 400 میلیون پول پیش و اجاره ماهانه 14 میلیون تومان، در مراکز استان‌ها، 250 تا 300 میلیون تومان پول پیش و 12 میلیون اجاره ماهانه و در شهرهای متوسط و کوچک این رقم برای پول پیش 230 میلیون تومان و 5 میلیون تومان اجاره ماهانه برآورد شده است. 

بررسی موردی هزینه اجاره، وام و میزان قدرت پوشش آن در پول پیش، نشان می‌دهد، سقف جدید وام اجاره مسکن در تهران، مراکز استان و شهرهای کوچک تنها قدرت پوشش نصف پول پیش را دارد و سقف‌‌های وام اجاره در شهرها با «اختلاف شهری اجاره‌‌بها» هماهنگی ندارد و درصد پوشش وام، نوسان محسوسی دارد. این سقف تسهیلات ودیعه در تهران و کلان‌شهرها حدود 50 درصد، در مراکز استانی 66 درصد و شهرهای کوچک 60 درصد «پول پیش» را پوشش می‌دهد. بررسی دقیق‌‌تر حاکی از آن است که قدرت وام ودیعه برای پوشش کل «هزینه اجاره مسکن» یعنی پول پیش و اجاره ماهانه تنها حدود 30 درصد را شامل می‌شود.   

«دنیای اقتصاد» در بررسی‌‌های خود، سه علت را برای پایین بودن قدرت پوشش سقف وام ودیعه مسکن توسط بانک‌ها و عدم توان آنها برای افزایش سقف وام ودیعه مسکن تا 80درصد اجاره‌بها مطرح می‌کند. نخست توان پایین پرداخت قسط با توجه به «اعتبارسنجی» انجام‌‌شده توسط بانک‌ها و سپس، تعیین سقف کلی برای پرداخت تسهیلات در هر بانک با توجه به کنترل کمی ترازنامه‌ها و تکمیل این سقف برای برخی بانک‌ها. همچنین، تسهیلات تکلیفی، به‌ویژه در موضوعی مثل وام اجاره «ریسک بازگشت منابع» دارد. بنابراین، تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، تسهیلات ودیعه مسکن توسط دولت نتوانست به هدف خود مبنی  بر کاهش بار مالی بر مستاجران بکاهد. مستاجرهای کم‌‌درآمد در صف دریافت وام ودیعه که عمدتا با شبکه بانکی ارتباطی ندارند، از رسیدن به تسهیلات جا می‌‌مانند، در مقابل برخی دریافت‌‌کنندگان تسهیلات اجاره «مصرف غیر» می‌‌کنند و آن را مستقیم برای پول‌‌پیش صرف نمی‌‌کنند.با توجه به این ارقام باید دید عیار واقعی وام اجاره برای مستاجران چقدر است؟ مستاجرها علاوه بر «پول پیش»، در تهران، کلان‌شهرها و شهرهای کوچک، به ترتیب 16 میلیون، 12 میلیون و 5 میلیون تومان «اجاره‌‌ ماهانه» پرداخت می‌‌کنند.

بنابراین، تسهیلات ودیعه تنها 10درصد از میزان ودیعه را برای کم‌‌درآمدها پوشش می‌دهد که این عدم پوشش اول به محدودیت بانک‌ها در منابع و کنترل ترازنامه‌ها و دیگری عدم توان پرداخت مردم و مستاجرها در پرداخت ماهانه باز‌می‌‌گردد. در مجموع، پوشش نیمی از «پول پیش» توسط وام اجاره، «کمک موثر» مالی به مستاجرها محسوب نمی‌شود، زیرا پس از آنکه با زحمت بسیار امکان دریافت وام آن هم تنها 50درصد هزینه پول پیش برای آنها فراهم شد، هزینه مضاعفی بر مستاجران تحمیل می‌شود و استفاده از وام برای «پول پیش» باعث «افزایش مبلغ پرداختی ماهانه مستاجرها» می‌شود زیرا علاوه بر پرداخت ماهانه اجاره‌‌بها، مجبور به پرداخت قسط وام ودیعه نیز هستند. یعنی علاوه بر مبلغ اجاره ماهانه حدود 7 میلیون قسط وام ودیعه بر هزینه ماهانه مستاجران اضافه می‌شود.

البته بخشی از مستاجران وام دریافتی را به دلیل عدم نیاز برای تامین پول پیش، در بانک سپرده‌گذاری می‌‌کنند که دراین صورت «ماهانه حدود 5.7 میلیون تومان» از این محل دریافت و باعث کاهش پرداختی اجاره ماهانه‌‌شان می‌شود.

این در حالی است که «حمایت اعتباری» از مستاجرهای کم‌‌درآمد، در دو کشور فرانسه و انگلیس تا 100 درصد را پوشش می‌دهد. در انگلیس 100 درصد هزینه اجاره برای کم‌‌درآمدها پوشش داده می‌شود و در فرانسه نیز، وام اجاره کم‌‌بهره پرداخت می‌شود و خانه‌های اجاره‌‌ای حمایتی با رقم 30 درصد پایین‌‌تر از رقم بازار به مستاجرهای فقیر داده می‌شود. در حالی که بودجه تسهیلات اجاره مسکن در انگلیس معادل 1.4 درصد تولید ناخالص داخلی است، این رقم در ایران تنها حدود 0.2 درصد از تولید ناخالص داخلی را تشکیل می‌دهد. در سال گذشته، در بازار مسکن حدود 34 همت وام ودیعه پرداخت شد. این در حالی است که امسال، حجم منابع مالی که برای پرداخت تسهیلات ودیعه به مستاجران در نظر گرفته شده 400همت است که اگر کامل پرداخت شود، حدود یک‌سوم کل مستاجرها می‌توانند به تسهیلات برسند.