ناکارآمدی سامانه خودنویس؛ تعارض منافع در حوزه مسکن دردسرساز شد
یک کارشناس مسکن بر این باور است که اراده‌ای برای کارا شدن سامانه خودنویس در بازار اجاره بها وجود ندارد و تعارض منافع سبب شده اخذ تصمیم در حوزه مسکن با کندی انجام شود.
سامانه خوشنویس هم آمد اما تاثیری بر اجاره بها نداشت. وزارت راه و شهرسازی بعد از طراحی این سامانه وعده داد که به کمک خوشنویس، هزینه خانوارها کاهش خواهد یافت و بازار اجاره بها سامان می‌یابد اما هنوز هم شاهدیم که بازار اجاره داغ است و مستاجران چشم به دهان صاحبخانه دوخته‌اند تا ببینند امسال تصمیم دارد چه رقمی روی اجاره بها بکشد. پس صرف آن همه هزینه برای سامانه خوشنویس برای چه بود؟ آیا این سامانه کارا بوده است؟
دخالت‌های ناکارآمد دولت در بازار اجاره‌بها
ناصر ذاکری کارشناس مسکن در این رابطه بیان کرد: در واقع دولت در طول سال‌های گذشته اقداماتی برای ورود به این بازار کرده است. اواخر سال 97 که ماجرای تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بها و مصوبه سران قوا و غیره اعلام شد، این تلاش برای ورود دولت به مسئله بازار مسکن بود که یک کار ضروری بود و باید اتفاق می‌افتاد. ولی هیچ‌گاه این ورود در حدی نبوده است که تعیین کننده باشد.
وی ادامه داد: افزایش قیمتی که برای اجاره بها اعلام کردند، هیچ وقت ضمانت اجرا نداشت. به همین خاطر هیچ کس احساس نیاز نمی‌کرد که آن را اجرا کند. اگر این تصمیم را اجرا نمی‌کردند، مگر چه اتفاقی می‌افتاد و چه تبعاتی برای صاحبخانه داشت؟ در واقع این تصمیم در حد یک توصیه اخلاقی بود.
ذاکری بیان کرد: بعدها در این رابطه قانون تصویب شد و تبعاتی را برای متخلفان تعیین کردند. به مستاجرها یک فرصت پنج ساله داده شد تا پنج سال بعد از افزایش‌های غیر مجاز اجاره بها، بتوانند شکایت کنند. این یک حرکت مثبتی برای اعتراض به افزایش‌های غیر مجاز بود ولی متاسفانه آثارش دیده نشده است و روی آن مانور داده نشده است.
وی اضافه کرد: این قانون باعث می‌شد که یک فشاری به طبقه مالک واحدهای مسکونی وارد شود تا آنها احساس کنند که اگر اجاره بهای بالاتری مطالبه کنند و حتی اگر زورشان برسد، بعدا باید پاسخگو باشند و جریمه بشوند یا مالیات بیشتری بدهند. این قانون به دقت این موارد را پیش‌بینی کرده است و علیرغم ایراداتش، متن خوبی دارد.
این کارشناس مسکن افزود: هیچ‌گاه روی این قانون مانور داده نشده و تبلیغ نشده است. وقتی قانونی تصویب می‌شود، باید گزارشاتی درباره عملکرد آن ارائه شود تا مخاطب‌ها احساس کنند که به تعبیر عامیانه «این تو بمیری از آن تو بمیری‌ها نیست».
تبدیل بازار مسکن، به بازاری پرسود
ذاکری به سوی دیگری از قضیه اجاره مسکن اشاره کرد و گفت: متاسفانه به خاطر بی‌توجهی‌هایی که در چند دهه گذشته اتفاق افتاده است، بازار مسکن به‌عنوان یک کالای ضروری و استراتژیک که مورد نیاز همگان است، تبدیل به بازاری پرسود برای سرمایه‌گذاری شده است.
وی توضیح داد: هر کسی که پول دارد، به جای اینکه در بورس سهام بخرد، در بانک سپرده‌گذاری کرده یا طلا و ارز و غیره بخرد، تشویق می‌شود که یک واحد مسکونی بخرد و آن را اجاره بدهد زیرا این سرمایه‌گذاری از همه مطمئن‌تر است و خیالش راحت است که نرخ سود آن سالانه افزایش می‌یابد. قیمت مسکن بالا می‌رود و درآمد ناشی از اجاره هم بالا خواهد رفت و هیچ مشکلی وجود نخواهد داشت.
این کارشناس مسکن بیان کرد: طبعا هر آدم عاقلی سراغ چنین سرمایه‌گذاری می‌رود زیرا دولت چنین ناامنی در بازار مسکن ایجاد نکرده است که سرمایه‌گذاران مسکن و خریداران واحدهای مسکونی احساس کنند که ممکن است در آینده به ضررشان باشد و ترجیح بدهند در حوزه‌های دیگر سرمایه‌گذاری کنند.
وی تاکید کرد: همچنان این حوزه پرسودترین و مطمئن‌ترین حوزه مانده است. این ایرادی است که به همه دولت‌ها وارد است که در این رابطه کاری نکرده‌اند.
ذاکری با اشاره به رابطه قوی ایجاد شده بین قیمت مسکن و نرخ اجاره بها گفت: مالک خانه فکر می‌کند همان‌جور که پول در بانک گذاشته است و سالانه درصد معینی باید سود بگیرد، باید به همان میزان مسکنی که خریداری کرده است، سود بدهد.
وی اضافه کرد: وقتی قیمت مسکن بالا می‌رود، مالک خانه انتظار دارد که قیمت مسکن در بازار استیجاری هم متناسب با آن افزایش یابد. اگر افزایش متناسب نمی‌یابد، یکی از علت‌هایش می‌تواند این باشد که قدرت خرید متقاضیان مسکن استجاری کم است و اگر قیمت زیاد بالا برود؛ آنها مجبور می‌شوند در حومه شهر و جاهای ارزان قیمت خانه پیدا کنند.
این کارشناس مسکن افزود: نتیجه اینکه در مناطق گران قیمت شهر سرعت رشد اجاره کمتر می‌شود. در مناطق فقیرنشین‌تر و جاهایی که واحد مسکونی کوچکتر است، نرخ‌ها سریع‌تر رشد می‌کند. متاسفانه این مسئله بازار مسکن را به یک بازار پرسود و خیلی مطمئن تبدیل کرده است.
مسکن گروگان سوداگری
ذاکری بیان کرد: کافی است بازار مسکن را با بازار دارو و خدمات درمانی که به جان مردم بستگی دارد، مقایسه کنید. هیچ‌گاه در بازار دارو اجازه سوداگری به اشخاص داده نمی‌شود و اگر کسی در این رابطه تجارت کند، تحت فشار قرار می‌گیرد و به‌عنوان ملاحظات اخلاقی و بازی با جان مردم، با متخلف برخورد می‌شود.
وی افزود: در بازار دارو این مسئله مطرح می‌شود که دارو کالایی است که مورد نیاز عموم مردم است. به متخلفان گفته می‌شود که آن را گروگان گرفتید، احتکار کردید و به قیمت سه برابر عرضه می‌کنید. در بازار مسکن هم متاسفانه همین اتفاق می‌افتد ولی به آن دقت نمی‌کنیم.
این کارشناس مسکن تاکید کرد: همان‌طور که دارو یک کالای استراتژیک است، با نیاز روز مردم و با جان مردم سر و کار دارد، مسکن هم همین‌طور است. مسکن به‌عنوان یک کالای ضروری شرایطی دارد که نباید اجازه بدهیم گرفتار سوداگری بشود. به خاطر اینکه وقتی قیمت مسکن استیجاری افزایش می‌یابد، فرد تمام شخصیت، هویت و زندگی‌اش تحت تاثیر قرار می‌گیرد.
وی درباره اثر سامانه خودنویس بر بازار اجاره مسکن توضیح داد: این سامانه قطعا در بلند مدت اگر تداوم یابد و اراده‌ای وجود داشته باشد که از این اطلاعات استفاده شود، موثر خواهد بود. بعدها باید جریمه‌ها و مشوق‌هایی در نظر گرفته شود. به این ترتیب قطعا اثر خودش را می‌گذاشت.
ذاکری افزود: معتقد نیستم که اراده‌ای پشت سامانه خودنویس است. خیلی از کسانی که در این رابطه باید تصمیم بگیرند، مالک املاک استیجاری هستند. نماینده مجلس پنج تا 10 آپارتمان دارد که می‌خواهد اجاره بدهد و نمی‌آید به ضرر خودش تصمیم بگیرد.
وجود تعارض منافع در حوزه مسکن
این کارشناس مسکن ادامه داد: در این میان یک تعارض منافع جدی وجود دارد. همین مسئله باعث می‌شود که برخی تصمیمات خیلی دیر گرفته شود. من یک بار با طنز تلخ این موضوع را نوشتم. در یکی از یادداشت‌هایم پیشنهاد کردم که سیستمی در کشور بگذاریم که اگر تصمیم گیرندگان، مدیران و قانون‌گذاران قانونی تصویب کنند که به ضرر خودشان باشد، خودشان از آن ضرر معاف شوند.
وی افزود: یعنی ما از یک صندوقی به آنها باج بدهیم و به تصمیم‌سازان بگوییم که زیان شما جبران خواهد شد، در نتیجه فقط به منافع کشور فکر کنید. یعنی اگر تصمیم‌سازی آپارتمان دارد و مالیات می‌دهد، از مالیات معاف شود. این طنز خیلی تلخی است اما تعارض منافع اجازه نمی‌دهد که به راحتی قوانین مناسب توسط تصمیم‌سازان تصویب شود.
ذاکری بیان کرد: در یکی از دوره‌ها ادعا می‌شد که وزیر مسکن سابق 9 آپارتمان دارد. خودش می‌گفت سه آپارتمان دارد. منتقدانش ادعا می‌کردند که وزیر 9 آپارتمان استیجاری دارد و معلوم است که چنین وزیری نمی‌آید به منافع خودش با توجه به منافع طبقه مستاجر لطمه بزند.
وی اضافه کرد: همه این موارد کمک کرده است که مشکل اجاره بها همچنان ادامه یابد و منافع طبقه مالک و صاحبان املاک مسکونی استیجاری حفظ شود. دولت اراده‌ای برای تاثیرگذاری بیشتر ندارد. اگر این اراده وجود داشته باشد و سامانه‌ای مثل خودنویس و چیزهای دیگر در بلند مدت اثر بگذارد، این بازار سامان می‌یابد.
این کارشناس مسکن درباره راهکارهای تاثیرگذاری سامانه خوشنویس توضیح داد: دولت باید از طریق تبلیغات و مانور دادن، گزارش‌های عملکرد سه ماهه و... درباره تاثیر این سامانه ارائه دهد و بگوید این سامانه که طراحی شده، این اثرات را داشته است. این پنج نفر جریمه شدند و این تعداد تذکر گرفته‌اند. آن موقع همه احساس می‌کنند که چنین سامانه‌ای وجود دارد و بناست اثر کند.
اجاره‌بها در ایران 3 برابر میانگین جهانی
ذاکری درباره سهم اجاره بها از درآمد خانوار بیان کرد: در این رابطه عددهای مختلفی وجود دارد. در برخی شهرها رقم خیلی بالاست. برآورد دقیقی وجود ندارد.
وی افزود: در سال‌های گذشته درباره اجاره بها مروری کردم و احساس می‌کردم در کشور ما رقم اجاره بها خیلی بالاست. در برخی موارد مطرح می‌شد که اجاره بها در ایران سه برابر متوسط جهانی است، یعنی وزن بالایی را به شهروندان تحمیل می‌کنیم.
این کارشناس مسکن گفت: در حالی که فرد با در اختیار گرفتن مسکن استیجاری، رفاه آنچنانی نصیبش نمی‌شود، چرا باید سه برابر میانگین جهانی برای سرپناه هزینه کند؟ این رقم‌ها خیلی بالاست و سهم زیادی در سبد هزینه خانوار دارد، بنابراین باید کاری کرد.
