هزینه بازسازی یک آپارتمان ۷۰ متری چقدر است؟

در تهران ۱۴۰۴ نوسازی یک آپارتمان فرسوده دیگر یک پروژه متوسط شهری نیست، بلکه شبیه سرمایه‌گذاری سنگین در بازار مسکن شده است.

بررسی فاکتورهای واقعی بازسازی یک واحد ۷۰متری در یکی از محله‌های متوسط شهر نشان می‌دهد هزینه‌ها به طرز چشمگیری بالا رفته و عدد نهایی از مرز ۹۰۰ میلیون تومان عبور کرده است. این رقم معادل نیمی از قیمت همین واحد در برخی مناطق نیمه‌مرکزی پایتخت است.

آشپزخانه، قلب گران‌قیمت خانه

بیشترین هزینه در بازسازی مربوط به آشپزخانه است؛ جایی که با احتساب طراحی، اجرای کابینت، صفحه کورین، یراق‌آلات، شیرآلات برند، سینک و اجرت اجرا، مبلغی حدود ۳۵۰ میلیون تومان خرج شده.

کابینت‌های ام‌دی‌اف با روکش‌های براق و دستگیره‌های مخفی، استاندارد جدید بازار بازسازی محسوب می‌شوند. تنها یک دست شیرآلات برند خارجی حدود ۳۰ میلیون تومان قیمت دارد.

زیرساختی که دیده نمی‌شود

در این پروژه، تخریب و نوسازی کف‌ها، کنده‌کاری، اجرای زیرسازی برای سنگ و سرامیک، بندکشی، شیب‌بندی، ایزوگام و اجرت‌های سنگ‌کار و بنا، مجموعا رقمی نزدیک به ۱۸۰ میلیون تومان را به خود اختصاص داده است.

نکته مهم اینکه بسیاری از این هزینه‌ها «زیرکار» هستند؛ یعنی با چشم دیده نمی‌شوند، اما حذف آن‌ها در آینده هزینه‌های بیشتری به مالک تحمیل خواهد کرد.

جزییات پنهان اما گران

سیستم برق‌کشی نو، شامل سیم‌کشی کامل، تعویض جعبه فیوز، نصب کلید و پریز برند خارجی، نورپردازی سقفی، چراغ‌های خطی و نورهای مخفی در سقف کناف، حدود ۶۵ میلیون تومان هزینه برداشته است.

این رقم در سال‌های قبل یک‌سوم این مقدار بود، اما افزایش نرخ ارز و گرایش به نورپردازی‌های مدرن، فاکتور نهایی را دگرگون کرده است.

زیبایی با هزینه بالا

اجرای سقف کاذب کناف در اتاق‌ها و پذیرایی و همچنین گچ‌کاری و رنگ‌آمیزی دیوارها و سقف، درمجموع حدود ۹۰ میلیون تومان هزینه داشته است.

بسیاری از پیمانکاران معتقدند استفاده از کناف، اگرچه پرهزینه‌تر از گچ‌کاری سنتی‌ست، اما هم قابلیت نورپردازی را افزایش می‌دهد و هم فروش نهایی ملک را آسان‌تر می‌کند.

بازسازی بدون دوجداره معنا ندارد

در این خانه، تعویض درب‌های داخلی با MDF برجسته و نصب پنجره‌های دوجداره UPVC با یراق‌آلات مرغوب، نزدیک به ۷۰ میلیون تومان هزینه در برداشته.

به‌ویژه در شهر بزرگی مانند تهران، تعویض پنجره‌ها با مدل‌های عایق صدا و انرژی، تبدیل به بخش ضروری هر بازسازی شده است.

هزینه‌هایی برای آینده

خرید و نصب کولرگازی جدید، سرویس شوفاژها، تغییر لوله‌کشی‌ها، نصب رادیاتورهای نو و تعویض شیرآلات حرارتی با مدل‌های ترموستات‌دار، درمجموع بیش از ۷۵ میلیون تومان هزینه داشته است.

با افزایش قیمت انرژی و قطعی‌های مکرر گاز، بسیاری از مالکان به سیستم‌های هیبریدی روی آورده‌اند، که البته هزینه اولیه بالاتری دارد.

چرا بازسازی دیگر اقتصادی نیست؟

جمع کل این بازسازی به عدد ۹۲۰ میلیون تومان رسیده، در حالی‌که همین واحد، پیش از بازسازی حدود ۱.۸ میلیارد تومان قیمت داشته است. این یعنی بازسازی تقریباً نیمی از ارزش خانه خرج برداشته است.

موضوعی که نشان می‌دهد بازسازی در تهران امروز، دیگر تصمیمی برای افزایش کیفیت زندگی نیست، بلکه یک پروژه جدی اقتصادی است که باید با دید سرمایه‌گذاری به آن نگاه کرد.