اولتیماتوم علیه امپراتوری ملکی بانکها/ اخطار بیسابقه سازمان مالیاتی کشور به بانکهای املاکی
تحریریه آوش/ حال دیگر اولتیماتوم مالیاتی به بانکها را باید یک نقطه آزمون در سیاستگذاری اقتصادی دانست. این اقدام میتواند آغازگر مسیری باشد که در آن، بانکها بهتدریج از بنگاهداری فاصله گرفته و به نقش اصلی خود بازگردند اما تحقق این هدف، نهتنها به اراده سیاستگذار، بلکه به کیفیت اجرا بستگی دارد
بازار مسکن ایران سالهاست زیر سایه این پرسش کلیدی نفس میکشد که چه کسی واقعا پشت گرانی بیوقفه مسکن ایستاده است؟ پاسخهای رسمی معمولا به کمبود عرضه یا هجوم تقاضای سرمایهای ختم میشوند، اما در لایههای عمیقتر، پای بازیگرانی بازیگرانی با ترازنامههای سنگین، دسترسی گسترده به منابع مالی و توان اثرگذاری بر جریان نقدینگی کشور در میان است که کمتر بهصورت شفاف مورد خطاب قرار گرفتهاند. حالا بهنظر میرسد که با اولتیماتوم کمسابقه سازمان امور مالیاتی به بانکها برای واگذاری املاک مازاد، یکی از گرههای قدیمی و حساس بازار مسکن در حال باز شدن است و آن املاکداری نظام بانکی است.
تغییر جهت از مالکان خرد به انباشت سازمانیافته
هشدار صریح رئیس سازمان امور مالیاتی مبنی بر اخذ مالیات از عایدی املاک مازاد بانکها، آن هم بهصورت تجمیعی برای سالهای گذشته، صرفا یک تصمیم اداری یا یک ابزار درآمدی برای دولت نیست. این اقدام را باید نشانهای از تغییر جهت در سیاستگذاری مسکن دانست؛ تغییری که تلاش میکند تمرکز را از مالکان خرد و خانههای خالی محدود به سمت انباشت سازمانیافته داراییهای ملکی توسط نهادهای بزرگ اقتصادی ببرد. در سالهایی که فشار مالیاتی عمدتا بر دوش اشخاص حقیقی قرار داشت و عملا بار بخشی از افزایش اجارهبها را به دوش داشت، اکنون سیاستگذار سراغ بازیگرانی رفته که نقش آنها در شکلدهی به قیمتها بهمراتب تعیینکنندهتر است.
سوداگری بانکها در بخش مسکن
بانکها، بهعنوان مهمترین نهادهای واسطهگری مالی در یک دهه اخیر بهتدریج از کارکرد کلاسیک خود فاصله گرفتهاند. نقش اصلی بانک، تجهیز منابع و تخصیص آن به فعالیتهای مولد است، اما در عمل، بخشی از شبکه بانکی به بازیگری فعال در بازار داراییها بهویژه مسکن، تبدیل شده است. نگهداری و انباشت املاک، چه در قالب داراییهای تملیکی ناشی از نکول تسهیلات و چه از مسیر سرمایهگذاری مستقیم به بخشی از استراتژی بقا و حتی سودآوری برخی بانکها بدل شده است.
در اقتصادی که تورم مزمن، ارزش داراییهای فیزیکی را بهطور مستمر افزایش میدهد، مسکن برای بانکها دیگر یک کالای مصرفی یا حتی صرفا یک وثیقه نیست؛ بلکه ابزاری برای مدیریت ترازنامه نیز هست. افزایش قیمت ملک، ارزش داراییهای بانک را بالا میبرد، نسبتهای مالی را بهبود میبخشد و در بسیاری موارد، شکافهای ناشی از زیانهای انباشته را میپوشاند. به بیان ساده، بانک میتواند بدون خلق ارزش واقعی از تورم منتفع شود. این سازوکار، اگرچه در سطح حسابداری ممکن است به بهبود وضعیت تعبیر شود، اما در سطح کلان اقتصادی، پیامدهای قابل توجهی دارد. ورود بازیگران بزرگ و پرقدرت مالی به بازار مسکن، آن هم با انگیزه نگهداری دارایی و نه عرضه، عملا به قفل شدن بخشی از عرضه در نقاط کلیدی بازار منجر میشود. در چنین شرایطی، مسکن بیش از پیش از یک کالای مصرفی به یک دارایی سرمایهای با کارکرد سوداگرانه تبدیل میشود؛ مسیری که طی سالهای اخیر در کلانشهرهایی مثل تهران، مشهد و اصفهان بهوضوح قابل مشاهده بوده است.
در این میان، مفهوم خانههای خالی به یکی از پرتکرارترین کلیدواژههای سیاستی تبدیل شده است. اما آنچه کمتر مورد توجه قرار گرفته، ترکیب مالکان این خانههاست. درحالیکه بخش قابل توجهی از تمرکز رسانهای و سیاستی بر مالکان خرد بوده، دادهها و شواهد نشان میدهد که اشخاص حقوقی بهویژه بانکها، سهم قابل توجهی از داراییهای ملکی را در اختیار دارند. همین موضوع، بحث سوداگری سازمانیافته در بازار مسکن را به میان میکشد.
ارزش املاک مسکونی بانکها
با این حال، بررسی دقیقتر آمارهای رسمی، تصویر پیچیدهتری ارائه میدهد. بر اساس دادههای منتشرشده از سوی بانک مرکزی، ۲۷ بانک و موسسه اعتباری در مجموع حدود ۴۵۰۰ واحد مسکونی در اختیار دارند. این رقم، اگرچه قابل توجه است، اما فاصله زیادی با برخی ادعاهای مطرحشده درباره احتکار ۲ تا ۲.۵میلیون واحدی بانکها دارد. ارزش این املاک، اما داستان متفاوتی روایت میکند؛ رقمی در حدود ۴۲۷هزار میلیارد تومان که نشان میدهد تمرکز اصلی نه بر تعداد، بلکه بر ارزش و موقعیت این داراییهاست.
بخش عمدهای از این املاک در مناطق برخوردار شهری قرار دارند؛ جایی که هر واحد مسکونی میتواند ارزشی چندین برابر میانگین بازار داشته باشد. به همین دلیل، حتی تعداد محدودتری از این املاک نیز میتواند اثر قابل توجهی بر سطح عمومی قیمتها و انتظارات بازار بگذارد. بهعبارت دیگر، وزن این داراییها در بازار، بیش از آن چیزی است که صرفا از روی تعداد قابل درک باشد.
املاک بانکها عموما از چه نوع هستند؟
در عین حال، همه املاک در اختیار بانکها را نمیتوان در یک دسته قرار داد. بخشی از این املاک، بهصورت قهری و در نتیجه نکول تسهیلات به مالکیت بانک درآمدهاند. این داراییها اغلب با مشکلات حقوقی، ثبتی یا قضایی مواجهاند و فرآیند فروش آنها زمانبر و پیچیده است. بخشی دیگر در مزایدهها عرضه شده اما به دلیل شرایط بازار یا قیمتگذاری، خریداری نداشتهاند. همچنین، برخی از این املاک بهعنوان خانههای سازمانی مورد استفاده قرار میگیرند.
اثر مالیاتستانی از املاک بانکها
با وجود این ملاحظات، یک واقعیت اساسی همچنان پابرجاست و آن حضور پررنگ بانکها در بازار داراییهای غیرمولد است. این حضور، صرفا یک انحراف محدود از ماموریت اصلی نیست، بلکه در برخی موارد به بخشی از مدل کسبوکار آنها تبدیل شده است. در چنین شرایطی، طبیعی است که انگیزهای برای خروج سریع از این بازار وجود نداشته باشد. اینجاست که اولتیماتوم سازمان امور مالیاتی اهمیت پیدا میکند. این سیاست در واقع تلاش میکند تا معادله هزینه-فایده نگهداری املاک را تغییر دهد. تا پیش از این، نگهداری ملک برای بانکها کمهزینه و حتی سودآور بود. اما اگر این نگهداری با مالیاتهای سنگین، آن هم بهصورت بازگشتی برای سالهای گذشته همراه شود، این معادله بهطور جدی دگرگون خواهد شد.
تهدید به اخذ مالیات تجمیعی از عایدی املاک، میتواند شوکی قابل توجه به ترازنامه بانکها وارد کند. بهویژه در شرایطی که بخشی از این داراییها در سالهای تورمی اخیر افزایش قیمت چشمگیری داشتهاند، محاسبه عایدی و اعمال مالیات بر آن، ارقام بزرگی را شامل خواهد شد. این موضوع میتواند بانکها را به سمت عرضه سریعتر این املاک سوق دهد.
پیششرطهای تحقق سیاست مالیاتستانی از املاک بانکها
تجربه سیاستگذاری در اقتصاد ایران نشان میدهد که صدور بخشنامه و اعلام ضربالاجل، لزوما به معنای تحقق اهداف نیست. اجرای موثر چنین سیاستی، نیازمند پیششرطهایی است که بدون آنها، حتی دقیقترین طراحیها نیز به نتیجه مطلوب نمیرسند.
نخستین پیششرط، شفافیت کامل در شناسایی داراییهاست. اگر تصویر دقیقی از املاک در اختیار بانکها وجود نداشته باشد، امکان اعمال مالیات هدفمند نیز از بین میرود. گزارشهای موجود، اگرچه گام مهمی در مسیر شفافیت محسوب میشوند، اما همچنان با ابهاماتی از جمله قیمتگذاریهای غیرواقعی برخی املاک گرفته وعدم برآورد ارزش بخشی از داراییها همراهاند.
دومین چالش، موانع حقوقی و اجرایی در مسیر واگذاری املاک است. املاک تملیکی در بسیاری موارد درگیر دعاوی قضایی یا مشکلات ثبتی هستند. تا زمانی که این موانع برطرف نشود، فشار مالیاتی نیز نمیتواند به عرضه واقعی منجر شود و ممکن است صرفا به افزایش بار مالی بانکها بدون تغییر در رفتار آنها بینجامد.
سومین مسئله، هماهنگی نهادی است. تجربه نشان داده کهعدم همراستایی میان نهادهایی مانند بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی، میتواند اثربخشی سیاستها را بهشدت کاهش دهد. در مقابل، یک رویکرد هماهنگ میتواند اثرگذاری این ابزار را چند برابر کند.
مالیاتگیری از بانکهای و حقوقیها آری، اما مالکان خرد نه
در کنار این موارد، یک نکته مهم دیگر نیز وجود دارد: تفاوت میان اشخاص حقیقی و حقوقی در بازار مسکن. طی سالهای گذشته، تمرکز زیادی بر اخذ مالیات از مالکان خرد صورت گرفته است؛ افرادی که در بسیاری موارد، اجارهداری تنها منبع درآمد آنهاست. این سیاست در برخی موارد به انتقال بار مالیاتی به مستاجران و افزایش اجارهبها منجر شده است.
در مقابل، ورود جدی به حوزه املاکداری اشخاص حقوقی، بهویژه بانکها، میتواند اثرگذاری متفاوتی داشته باشد. این بازیگران به دلیل مقیاس فعالیت و دسترسی به منابع مالی، نقش بسیار پررنگتری در شکلدهی به بازار دارند. مهار رفتار آنها، میتواند به آزادسازی بخشی از عرضه و تعدیل انتظارات قیمتی کمک کند.
مسیرهای احتمالی فرار مالیاتی بانکها
با این حال، خطر دور زدن سیاستها نیز همواره وجود دارد. انتقال داراییها به شرکتهای زیرمجموعه، تغییر کاربری صوری یا استفاده از ساختارهای حقوقی پیچیده، ابزارهایی هستند که میتوانند برای فرار از مالیات به کار گرفته شوند. در چنین شرایطی، نظارت دقیق و طراحی هوشمندانه مقررات، اهمیت دوچندان پیدا میکند.
آغاز راهی سخت
حال دیگر اولتیماتوم مالیاتی به بانکها را باید یک نقطه آزمون در سیاستگذاری اقتصادی دانست. این اقدام میتواند آغازگر مسیری باشد که در آن، بانکها بهتدریج از بنگاهداری فاصله گرفته و به نقش اصلی خود بازگردند. اما تحقق این هدف، نهتنها به اراده سیاستگذار، بلکه به کیفیت اجرا، شفافیت اطلاعات و هماهنگی نهادی بستگی دارد. بازار مسکن ایران بیش از هر چیز از اختلال در انگیزهها رنج میبرد. تا زمانی که نگهداری داراییهای غیرمولد سودآورتر از فعالیتهای مولد باشد، نمیتوان انتظار داشت که منابع به سمت تولید و عرضه واقعی حرکت کنند. اگر مالیات بهدرستی طراحی و اجرا شود، میتواند یکی از ابزارهای اصلاح این انگیزهها باشد.
اکنون باید دید آیا این اولتیماتوم به تغییر واقعی در رفتار بانکها منجر خواهد شد یا تنها به جابهجایی اعداد در ترازنامهها ختم میشود. پاسخ به این پرسش نهتنها برای بازار مسکن، بلکه برای آینده نظام مالی کشور نیز تعیینکننده خواهد بود.
