بازی «تورم‌سازها» در بازار اجاره
مشخصات حساس‌ترین بخش بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ چیست؟
روزنامه اعتماد در یادداشتی نوشت:
بازی تورم‌سازها در بازار اجاره، در حالی کماکان در حساس‌ترین بخش بازار مسکن ادامه دارد که شروع زودهنگام فصل جابه‌جایی مستاجرها، با یک نشانه آماری از تحولات این بازار نیز همزمان شده است.
آن‌طور که فعالان بازار اجاره شهر تهران اعلام می‌کنند امسال، مستاجرها زودتر از سال‌های قبل به فکر جابه‌جایی یا تمدید قرارداد سال قبل خود با موجرها افتاده‌اند. نگرانی درباره رشد بیشتر اجاره‌بها در ماه‌های بعد و امیدواری مستاجرها برای اجاره مسکن با بهای مناسب‌تر در بهار، نسبت به تابستان، آنها را به جست‌وجوی زودتر از موعد در این بازار متمایل کرده است. از اردیبهشت ماه امسال، تعداد قابل توجهی از مستاجرها روانه بازار شدند تا ضمن رصد شرایط ۱۴۰۴ حساس‌ترین بخش بازار مسکن، تصمیم خود را برای تمدید قرارداد سال قبل یا جابه‌جایی در این بازار نهایی کنند.
در حالی که واسطه‌های بازار مسکن تهران از ادامه رشد اجاره‌بها در سال جاری و به تبع آن ادامه شرایط دشوار برای مستاجرها ناشی از مبالغ سنگین اجاره‌بها خبر می‌دهند، اما آمارهای جدید نشان می‌دهد اردیبهشت ماه امسال، تب ۴۰ درصدی اجاره‌بها اندکی فروکش کرد. براساس تازه‌ترین آمار اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران، شاخص اجاره‌بهای مسکن در شهرهای کشور در دومین ماه از فصل بهار ۱۴۰۴ نسبت به مدت مشابه سال قبل (اردیبهشت ۱۴۰۳)، ۳۶.۹ درصد رشد کرده است. این میزان رشد اگرچه عدد بالایی به لحاظ تورم اجاره محسوب می‌شود، اما رشد نقطه به نقطه اجاره مسکن براساس شاخص اعلام شده از سوی مرکز آمار، در اردیبهشت ماه امسال کمترین میزان طی ۳۰ ماه اخیر بوده است. همچنین در حالی که تورم سالانه شاخص اجاره مسکن در ۱۲ ماه گذشته همواره بالاتر از ۴۰ درصد بود، اما در اردیبهشت ماه این میزان با عقب‌نشینی جزیی به سطح ۳۹.۵ درصد رسید. با این حال تورم اجاره‌بهای مسکن کماکان اعداد بالا و خارج از توان مستاجرها را نشان می‌دهد. برخی گزارش‌های میدانی و غیررسمی، از افزایش فشار بر مستاجرها در مناطق مختلف شهر تهران خبر می‌دهد. فشاری که تنها مربوط به متغیرهای درونی بازار مسکن نیست، بلکه عمدتا از شرایط دشوار معیشتی و اعداد و ارقام بالای تورمی در همه بخش‌های سبد هزینه‌ای خانوارها نشات می‌گیرد.
بازار اجاره مسکن علاوه بر این، یک حقیقت قابل تامل دیگر را نیز در خود جای داده است. همزمان با افزایش جمعیت مستاجرها و رشد تعداد خانوارهای اجاره‌نشین بعد از جهش شدید قیمت مسکن در سال ۹۷ و ادامه آن در سال‌های بعد، مستاجرها هم‌اکنون به تنوع کمتری از فایل‌های اجاره مسکن دسترسی دارند و این موضوع هم بر دشواری دسترسی آنها در بازار اجاره اثرگذار بوده است.
به این ترتیب، التهاب در بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر به یکی از چالش‌های جدی اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل شده است. این موضوع به خصوص با رشد قابل توجه قیمت مسکن همزمان با شروع دوره جهش از سال ۹۷، افزایش شکاف بین قدرت خرید و بهای املاک مسکونی و کاهش سهم خانوارهای برخوردار از مسکن ملکی همراه با افزایش تعداد خانوارهای مستاجر، منجر به شکل‌گیری و تشدید بحران در بازار اجاره شده است.
اثر مضاعف رکود ساختمانی و کاهش عرضه واحدهای نوساز به بازار مسکن نیز در سال‌های اخیر، معضلات اجاره‌نشینی را تشدید کرده است. همزمان تورم عمومی در سطوح بالا و افزایش قابل توجه هزینه‌های زندگی، اتکای موجرها به افزایش نرخ‌های اجاره برای تامین هزینه‌های زندگی و در امان ماندن از آسیب‌های تورمی را بیشتر کرده است. این وضعیت نیز شرایط را بیش از پیش برای خانوارهای مستاجر دشوار کرده است.
کنترل بحران با سیاستگذاری؟
با افزایش روزافزون اجاره‌بها و کاهش توان مالی مستاجران، بسیاری از خانوارهای ایرانی با مشکلات جدی در تامین سرپناه مناسب مواجه شده‌اند. در این میان، تصویب بسته حمایتی بازار اجاره در شورای عالی مسکن و همچنین تصمیم اخیر شبکه بانکی کشور مبنی بر اختصاص وام ۴۰۰ میلیون تومانی ودیعه مسکن برای اقشار کم‌درآمد، تلاش جدید دولت برای کاهش فشار بر مستاجران است. اما سوال اصلی این است که با توجه به مجموعه عوامل اثرگذار بر بازار اجاره و سطوح اجاره‌بها، آیا این اقدامات می‌تواند راهگشای بحران اجاره‌نشینی باشد یا صرفا نسخه‌ای موقتی است که مشکلات ریشه‌ای را حل نمی‌کند؟
بسته حمایتی اخیر که در شورای عالی مسکن به تصویب رسیده، در نگاه اول نشان‌دهنده عزم دولت برای همراهی با مستاجران است. بر اساس مصوبات اخیر دولت و شبکه بانکی، تسهیلاتی در قالب وام ودیعه مسکن با سقف‌های متفاوت در مناطق مختلف کشور تعریف شده است. برای نمونه، مستاجران تهرانی می‌توانند تا ۲۷۵ میلیون تومان وام دریافت کنند، در حالی که این رقم در مراکز استان‌ها به ۲۱۰ میلیون تومان و در سایر شهرها به ۱۴۰ میلیون تومان می‌رسد. در روستاها نیز برای حمایت از اقشار کم‌درآمد، سقف وام ۵۵ میلیون تومان تعیین شده است. اما مهم‌ترین بخش این بسته، اختصاص وام ۴۰۰ میلیون تومانی با نرخ کارمزد ۴ درصد و بازپرداخت ۱۰ ساله به خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی و دهک‌های پایین درآمدی (سه دهک اول) است که به گفته کارشناسان می‌تواند تا حدی فشار اقتصادی بر مستاجران نیازمند را کاهش دهد.
با وجود این، تجربه‌های پیشین و تحلیل‌های کارشناسی نشان می‌دهد که تسهیلات مالی به تنهایی نمی‌تواند مانع رشد مستمر اجاره‌بها شود. در واقع، افزایش قیمت مسکن و اجاره در کشور معلول چند عامل کلیدی از جمله کمبود عرضه مسکن استیجاری، رشد نقدینگی و ضعف قوانین کنترل بازار است. بنابراین سیاست‌هایی که صرفا متکی به اعطای وام باشند، نمی‌توانند به صورت پایدار مشکل را حل کنند. هر چند حمایت‌های یارانه‌ای و تسهیلاتی از مستاجرها در گروه‌های هدف تعریف شده، همواره یکی از سیاست‌های موثر و مورد اتکا در کشورهای مختلف برای کمک به مستاجرهای کم‌درآمد بوده و در سیاست‌های حمایتی به منظور تامین مسکن استیجاری همواره توصیه شده است.
بحران عرضه؛ ریشه مشکلات بازار اجاره
در این میان، نباید از این حقیقت مهم غفلت کرد که مشکلات فعلی بازار اجاره معلول دلایل مختلفی است که بخشی از آنها از درون این بازار و بخش عمده دیگر از بیرون بازار مسکن آن را تحت تاثیر قرار داده‌اند. یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش سرسام‌آور اجاره‌بها، در همه سال‌های گذشته تاکنون، عدم تناسب عرضه و تقاضا در بازار مسکن است. در سال‌های اخیر، به دلایل متعدد از جمله رکود ساخت‌وساز و سیاست‌های ناکارآمد در توسعه مسکن استیجاری، تعداد واحدهای اجاره‌ای نسبت به تقاضای موجود در این بازار، پاسخگو نبوده است. این مساله همزمان با رشد تقاضا در این بازار به دلیل دورتر شدن اجباری خانوارها از بازار مسکن ملکی، باعث شده تا نیاز به مسکن اجاره‌ای به‌طور فزاینده افزایش یابد و در نتیجه، موجران با استفاده از وضعیت بازار، قیمت‌ها را بدون محدودیت افزایش دهند.
کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که تنها راه‌حل اساسی این بحران، افزایش عرضه مسکن استیجاری، به ویژه با مشارکت دولت، بخش خصوصی و بخش تعاون است. ساخت و عرضه مسکن دولتی یا تعاونی استیجاری می‌تواند به ایجاد تعادل در بازار کمک کند و از این طریق، فشار قیمت‌ها کاهش یابد.
قراردادهای بلندمدت و امنیت سکونت
یکی دیگر از چالش‌های بازار اجاره، نبود امنیت در قراردادهای اجاره و افزایش قیمت‌ها بعد از دوره زمانی یکساله است که مستاجران را در معرض خطر جابه‌جایی‌های مکرر و افزایش هزینه‌های اجاره‌نشینی قرار می‌دهد. از این رو، تشویق به انعقاد قراردادهای بلندمدت با نرخ‌های ثابت یا افزایش‌های محدود و مشخص می‌تواند نقش موثری در ایجاد ثبات و امنیت برای مستاجران ایفا کند. این راهکار نه تنها به مستاجران اطمینان خاطر می‌دهد، بلکه موجران را نیز از نوسانات ناگهانی بازار دور نگه می‌دارد و به مرور زمان به تثبیت قیمت‌ها کمک می‌کند. چنین قراردادهایی همچنین امکان برنامه‌ریزی مالی بلندمدت برای خانواده‌ها را فراهم می‌سازد. البته این موضوع در وهله اول مستلزم بهبود شرایط اقتصاد کلان کشور و کنترل تورم عمومی است. تا زمانی که تورم عمومی و نوسانات بازارهای موازی کنترل نشده و رشد بی‌رویه هزینه‌های خانوار مهار نشود، نمی‌توان به اثرگذاری معجزه‌آسای سیاست‌ها از درون بازار اجاره، امید چندانی داشت.
نقش نظارت و شفاف‌سازی در کنترل بازار
از سوی دیگر، بازار اجاره مسکن به دلیل پیچیدگی‌ها و فقدان اطلاعات دقیق، همواره با مشکل عدم شفافیت مواجه بوده است. در بسیاری از موارد، قراردادهای اجاره به صورت شفاهی یا غیررسمی منعقد می‌شود و همین امر، زمینه را برای سوءاستفاده و افزایش بی‌رویه قیمت‌ها فراهم می‌آورد.از این رو، ایجاد نهادهای نظارتی قوی و الزام به ثبت رسمی قراردادهای اجاره در سامانه‌های دولتی، می‌تواند گام مهمی در شفاف‌سازی بازار باشد. ثبت قراردادها علاوه بر کنترل قیمت‌ها، به مستاجران و موجران کمک می‌کند تا حقوق خود را بهتر حفظ کنند و از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود.
تجربه موفق کشورها؛ چراغ راه سیاستگذار داخلی
کشورهای توسعه یافته‌ای مانند آلمان، فرانسه، هلند، سوئد و سنگاپور سال‌هاست که با اتخاذ سیاست‌های هماهنگ و جامع توانسته‌اند بازار اجاره خود را به نحوی کنترل کنند که امنیت، ثبات و عدالت در این بازار برقرار باشد.
به عنوان مثال، آلمان با تعیین سقف‌های معین برای افزایش اجاره‌بها و قراردادهای بلندمدت، تضمین می‌کند که مستاجران در مواجهه با نوسانات بازار دچار آسیب نشوند. فرانسه نیز با پرداخت یارانه‌های مستقیم به خانوارهای کم‌درآمد و کنترل قیمت در مناطق پرتقاضا، به کاهش فشار اقتصادی کمک می‌کند. هلند از سیستم امتیازدهی بهره می‌برد که در آن سطح کیفی و قیمت مسکن اجاره‌ای بر اساس معیارهای مشخص ارزیابی می‌شود.
در سوئد، دولت و تعاونی‌ها نقش پررنگی در ساخت مسکن استیجاری دارند و قراردادهای بلندمدت با نرخ ثابت، امنیت مستاجران را تضمین می‌کند. سنگاپور نیز با عرضه گسترده مسکن دولتی و نظارت کامل بر بازار اجاره، نمونه بارزی از مدیریت موفق این حوزه است.این تجارب نشان می‌دهد که بدون همکاری همه‌جانبه دولت، بخش خصوصی و نهادهای مدنی و ایجاد سازوکارهای قانونی منسجم نمی‌توان به تعادل پایدار در بازار اجاره دست یافت.
در نهایت می‌توان اعلام کرد اگرچه بسته حمایتی اخیر دولت، اقدامی مثبت و ضروری در جهت کمک به اقشار آسیب‌پذیر بازار مسکن است، اما برای حل ریشه‌ای بحران اجاره‌بها، باید رویکردی فراگیر اتخاذ کرد که شامل توسعه مسکن استیجاری دولتی و تعاونی، اصلاح قوانین و مقررات بازار اجاره، شفاف‌سازی و نظارت دقیق بر قراردادها و قیمت‌ها و حمایت‌های مالی هدفمند باشد. تجربه‌های موفق جهانی، تاییدی بر این واقعیت است که تنها راه عبور از بحران فعلی، اتخاذ سیاست‌های هماهنگ و بلندمدت است. در مقابل نیز بهبود شرایط اقتصاد کلان و همچنین متناسب‌سازی درآمد سرانه افراد با هزینه‌های زندگی آنها، از الزامات مهمی است که برای کاهش التهاب در بازار اجاره بیش از هر عامل دیگری ضروری است.
