دریافت پول پیش از مستاجر، استعماری‌ترین اقدام در بازارهای داخلی
یک کارشناس مسکن بر این باور است که نحوه اخذ ودیعه مسکن با هیچ منطق اقتصادی سازگار نیست و تحمیل بار تورم بر ودیعه مسکن، شرایط ناعادلانه‌ای را برای مستاجران رقم زده است.
فصل جابجایی‌ها فرا رسیده و مستاجران نگران افزایش قیمت اجارهبها هستند. اما اجارهبها تنها دغدغه آنها نیست، بلکه ودیعه مسکن یا همان «پول پیش خانه» هم طبق نظر صاحبخانه افزایش می‌یابد و این مستاجر است که باید برای تامین نقدینگی، چاره‌ای جدی بیاندیشد. گفته می‌شود 90 درصد حقوق اقشار کم‌درآمد هم صرف اجارهبها می‌شود.
تنها خبر خوش دولت برای مستاجرانی که هر سال نگران نظر صاحبخانه هستند این بود که اعتباراتی برای وام ودیعه مسکن در نظر گرفته است. فرزانه صادق مالواجرد اعلام کرد دولت تصمیم دارد ۲۰۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات برای ودیعه مسکن تخصیص دهد و ۲۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات کمک ودیعه قرض‌الحسنه چهار درصدی هم در اختیار خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی قرار گیرد. اما آیا این تصمیم می‌تواند در شرایطی که اجارهبها حدود 60 درصد حقوق قشر متوسط جامعه را می‌بلعد به مستاجران کمک کند؟
شرایط بحرانی قشر کم‌درآمد
مجید گودرزی، کارشناس مسکن، در گفت‌وگو با آوش تاکید می‌کند به‌طور میانگین 55 تا 60 درصد درآمد خانوار شهری صرف اجاره بها می‌شود و این رقم برای دهک‌های فقیر حدود 90 درصد است و این یک بحران جدی است.
او می‌گوید: وقتی ابتدای هر ماه صددرصد حقوق یک خانوار را از او بگیرید، یک فاجعه به تمام معناست و نباید چنین اتفاق رخ دهد. اما عدم برنامه‌ریزی مناسب سبب شده تا به حقوق عامه و مستاجران تعرض شود.
دریافت ودیعه مسکن، اقدامی نادرست
این کارشناس مسکن، ودیعه دادن و وام تسهیلات ودیعه را اقدام نادرستی می‌داند. به باور گودرزی در نظام‌های اقتصادی برای اجاره خانه باید یک وجه‌الضمان یا وجه التزام پرداخت شود که عموما در کشورهای پیشرفته سه برابر اجاره بهاست تا اگر مستاجر به تعهداتش عمل نکرد، از محل این وجه خسارت دریافت شود اما متاسفانه در ایران می‌بینیم که ودیعه جزئی از اجاره و حتی بدتر از آن است.
تحلیلگر بازار املاک و مستغلات با تاکید بر اینکه چنین رویه‌ای از اساس غلط است، کاهش ارزش ودیعه پرداختی توسط مستاجران به اندازه نرخ تورم را هم معضل دیگری می‌داند. این کارشناس می‌گوید چنین رویکردی سبب شده مردم برای جبران کسری منابع خود وام دریافت کنند و سودهای بالایی هم پرداخت کنند.
گودرزی اضافه می‌کند: ما چون قانونی در رابطه با اجاره نداشتیم، چنین روندی در بازار رایج شده است. در این رویه، حقوق مستاجران لحاظ نشده و هیچ کمیسیونی فرمولی برای عادلانه شدن رابطه بین مالک و مستاجر ارائه نداده است. در نتیجه متاسفانه می‌بینیم که موضوع ملک و مسکن استعماری‌ترین و استثماری‌ترین موضوع در طول کل تاریخ این کشور بوده است.
او اضافه می‌کند: هیچ نسلی در ایران نیست که توانسته باشد از زیر فشار مسکن جان سالم به در برده باشد. این فشار دائمی و متاسفانه یک طرفه بوده است. با وجود ظرفیت‌های موجود در کشور، متاسفانه مردم ما تحت فشار موضوع زمین و مسکن بوده‌اند.
فقط دو درصد تسهیلات ودیعه مسکن پرداخت شد
این کارشناس مسکن با اشاره به تلاش مجلس و دولت برای فشار بر بانک‌ها به منظور تخصیص 20 درصد تسهیلات آنها به بخش مسکن، از عدم مشارکت 18 بانک در توزیع تسهیلات خبر می‌دهد.
این تحلیلگر بازار می‌گوید: 18 بانک حتی یک ریال هم برای ودیعه مسکن پرداخت نکرده‌اند و مجموع تسهیلات پرداختی به مردم در نهایت به دو درصد منابع بانک‌ها هم نرسیده است. در چنین شرایطی نمی‌دانم چطور وزیر راه و شهرسازی و دولت می‌خواهد بانک‌ها را وادار به پرداخت وام قرض الحسنه کند. بانک‌هایی که تا دیروز وام 23 درصدی را هم نداده‌اند با چه مکانیزیم و ابزار ضمانتی قرار است در تصمیم دولت مشارکت کند.
گودرزی چنین مصوباتی را زمینه ورود شوک روانی به جامعه دانسته و بر این باور است که بسیاری از پرونده‌های ارجاع شده از سوی وزارت مسکن به بانک‌ها در دوره گذشته مسکوت مانده‌اند و منجر به پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن نشده‌اند. متاسفانه این وام حتی اگر مکفی پرداخت شود، در نهایت سال بعد کفایت لازم را ندارد.
محاسبه ودیعه مستاجران با ارزش زمانی صفر
این کارشناس مسکن سنجه در نظر گرفته شده برای وام ودیعه مسکن مستاجران را نیز نادرست توصیف می‌کند زیرا پول پرداختی توسط مستاجر با ارزش زمانی صفر محاسبه می‌شود، در حالی که در هیچ مکتب اقتصادی چنین فرمولی وجود ندارد.
به باور او این رویه را این یک ظلم آشکار و کلاهبرداری گسترده توصیف می‌کند زیرا قیمت ملک، جاری است اما ودیعه مستاجر به صورت قرض الحسنه حساب می‌شود. هرچه مبلغ ودیعه را بالاتر ببرند، سال بعد به اندازه نرخ تورم قدرت خریدش را از دست می‌دهد و مستاجران باز هم مستاصل می‌شوند.
گودرزی تاکید می‌کند: باید یک سنجه ثابت برای ودیعه مسکن مستاجران در نظر گرفته شود. یعنی ابتدا باید جا بیندازیم که پول پرداختی توسط مستاجر وجه التزام اجاره است و این موضوع را قانونمند کنیم، سپس برای این رقم یک سنجه ثابتی داشته باشیم؛ ودیعه مسکن یا بر اساس طلا یا هر چیز دیگری سنجیده شود و این‌گونه نباشد که یک طرف معامله (یعنی بهای ملک) جاری باشد و طرف دیگر آن قرض الحسنه باشد.
او تاکید می‌کند: این رویه اصلا پذیرفتنی نیست و به نظر من یک کلاهبرداری و ظلم آشکار در حق مستاجر است. به هر حال موضوع ودیعه مسکن مردم را خیلی را اذیت کرده است. زیرا صاحبخانه از این پول خیلی سود می‌برد. صاحبخانه‌ها علاوه بر اینکه اجاره می‌گیرند، این مبلغ را هم سرمایه‌گذاری می‌کنند و حداقل به اندازه میانگین، سود می‌کنند اما مستاجران هر سال تحت تاثیر تورم، پولشان آب می‌رود، بعد باید وام بگیرند و سود تسهیلات بدهند؛ اعتبارات سال بعد هم کفایت لازم را ندارد.
این کارشناس مسکن می‌گوید: در حال حاضر مستاجران ما مسئول جبران کاهش ارزش پول ملی شده‌اند و هیچ حمایتی متوجه مستاجران نیست.
وی درباره امکان ورود دولت بر عرف حاکم بر بازار اجاره توضیح می‌دهد: دولت قطعا می‌تواند در این رابطه وارد عمل شود. در سال 1991 در آلمان، دولت دو مصوبه داشت و مسکن در این کشور را به ثبات رساند. آنها هیچ بحرانی نداشتند.
گودرزی اضافه می‌کند: من قانون بهای تمام شده را پیشنهاد کردم. چون اکنون چیزی که در بازار ما رایج است، یک رفتار غیر کارشناسی و غیر قابل قبول است اما اگر مثل آلمان قانون بهای تمام شده را مصوب و اجرا کنیم، بازار از قیمت‌های کاذب و خودسرانه رها خواهد شد و شاهد خواهیم بود که همه به حقوق خود برسند.
این کارشناس بازار مسکن یادآور می‌شود: البته امیدواریم که دولت دست از سر زمین‌ها بردارد زیرا اکنون بیشترین زمین‌ها به‌خصوص در بافت‌های شهری و اطراف آن در دست دولت است و هم اکنون بزرگترین چالش در حوزه مسکن، موضوع کمبود زمین است.
