مسکن قربانی ریسک سیاسی

روز شنبه، ۷ تیر ۱۴۰۴ بازار سرمایه‌ی ایران در اولین روز بازگشایی پس از جنگ ۱۲روزه ایران و اسرائیل، یکی از روزهای کم‌رمق خود را تجربه کرد. شاخص کل با وجود فضای بسیار منفی حاکم، فقط حدود ۲ درصد کاهش یافت، چرا که حجم معاملات پایین ماند. خریداران چندانی در بازار دیده نمی‌شدند. اکثر نمادها با فشار فروش مواجه بودند و تنها تعداد انگشت‌شماری از سهم‌های کوچک و پرریسک به شکل هیجانی در محدوده‌ی مثبت معامله شدند.

با این حال، به گمان این جانب، وضعیت بازار مسکن که شاخص رسمی و روزانه‌ای مانند بورس ندارد، به‌مراتب بغرنج‌تر است. رکود در این بازار ‌تنها پس از جنگ اخیر تشدید نشده، بلکه در طول دو تا سه سال گذشته این رکود نیز به‌صورت پایدار و ساختاری ادامه داشته است؛ رکودی عمیق که کمتر نشانه‌ای از خروج از آن دیده می‌شود. در این نوشته‌ی کوتاه بررسی می‌کنیم چرا در شرایطی که ریسک سیاسی در کشوری افزایش می‌یابد، وضعیت بازار مسکن به‌مراتب وخیم‌تر از دیگر بازارها می‌شود.

مسکن کالایی است با ماهیت سرمایه‌گذاری بلندمدت، نقدشوندگی پایین و نیازمند منابع مالی سنگین. به‌همین دلیل، در شرایط بی‌ثباتی سیاسی، خانوارها و سرمایه‌گذاران تمایل خود را برای ورود به این بازار از دست می‌دهند. نااطمینانی درباره‌ی آینده، ترس از تخریب دارایی‌ها، احتمال سرکوب قیمتی یا تصویب مالیات‌های جدید، و ابهام نسبت به ثبات اقتصادی، همگی موجب می‌شوند تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای برای مسکن به‌طور هم‌زمان کاهش یابد. حتی کسانی که توانایی مالی دارند، در چنین شرایطی ترجیح می‌دهند منابع خود را در دارایی‌های سیال‌تر مانند طلا، ارز یا املاک خارج از کشور نگهداری کنند.

یکی از دلایل اصلی شدت‌یافتن رکود مسکن در شرایط افزایش ریسک سیاسی، اختلال در تأمین مالی است. پروژه‌های ساختمانی و هم‌چنین خرید واحدهای مسکونی وابستگی زیادی به تسهیلات بانکی دارند، اما در سال‌های اخیر، عملاً امکان دریافت وام مؤثر برای خرید یا ساخت مسکن وجود نداشته است. سقف تسهیلات، نسبت به قیمت مسکن بسیار پایین مانده و نرخ بهره و شرایط بازپرداخت نیز از توان اقشار متوسط خارج بوده است. در فضای نااطمینانی دو سه سال اخیر، بانک‌ها نیز تمایل خود را برای اعطای وام‌های بلندمدت از دست دادند و منابع خود را به سمت دارایی‌های کم‌ریسک‌تر هدایت کرده‌اند. بدیهی است که وقوع جنگ ۱۲ روزه‌ی جاری، سطح تسهیلات در این بخش را عملاً به صفر می‌رساند.

در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران نیز از ورود به پروژه‌هایی که بازدهی آن‌ها در آینده نامشخص است، خودداری می‌کنند. از منظر نظری، برنانکی (1983) در مقاله‌ای کلاسیک نشان داد که در شرایط نااطمینانی، سرمایه‌گذاری‌های برگشت‌ناپذیر  (پروژه‌هایی که پس از انجام آن‌ها، خروج از پروژه یا تغییر مسیر بدون هزینه‌ی زیاد ممکن نیست) متوقف می‌شوند؛ زیرا تصمیم‌گیران منتظر شفاف‌ترشدن آینده می‌مانند. بانک جهانی نیز در گزارش خود تأکید کرده است که در کشورهایی با ریسک بالای سیاسی یا نهادی، بازار مسکن دچار رکودهای عمیق‌تر و طولانی‌تری می‌شود؛ چرا که این بازار به‌دلیل ماهیت غیرسیّال و بلندمدت خود، آسیب‌پذیرتر از سایر حوزه‌هاست:

نااطمینانی سیاسی و نهادی، رکود در بازار مسکن را به‌ویژه در کشورهای در حال توسعه که نظام مالی آسیب‌پذیرتر و حقوق مالکیت در آن‌ها شکننده است، به‌طور معناداری تشدید می‌کند... . در کشورهای دارای وضعیت شکننده، سرمایه‌گذاری در مسکن به‌شدت تحت تأثیر ادراک ریسک قرار می‌گیرد. حتی بی‌ثباتی سیاسی محدود نیز می‌تواند فعالیت‌های ملکی را برای سال‌ها به تعویق بیندازد یا از مسیر خارج کند... . نااطمینانی سیاسی، ارزش صبر کردن در بازار مسکن را افزایش می‌دهد و موجب کاهش معاملات و ساخت‌وسازهای جدید می‌شود (بانک جهانی، مسکن برای تاب‌آوری، واشنگتن: بانک جهانی، ۲۰۱۹).

در شرایطی که ریسک کشور افزایش می‌یابد، هر دو گروه اصلی متقاضیان مسکن، یعنی مصرف‌کنندگان نهایی و سرمایه‌گذاران ملکی، از بازار خارج می‌شوند. خانوارهایی که با هدف سکونت به دنبال خرید خانه هستند، به ‌دلیل ابهام نسبت به آینده‌ی معیشتی، شغل و تورم، تصمیم‌گیری را به تعویق می‌اندازند. همزمان، سرمایه‌گذارانی که در سال‌های گذشته با انگیزه‌ی حفظ ارزش پول یا کسب بازده از اجاره و رشد قیمت وارد بازار می‌شدند، در برابر متغیرهایی چون تهدیدهای سیاسی، احتمال سرکوب قیمتی، اعمال مالیات‌های جدید یا محدودیت‌های مالکیت، انگیزه‌ی خود را از دست می‌دهند. در نتیجه، بازار با کاهش شدید تقاضا مواجه می‌شود؛ تقاضایی که در ظاهر وجود دارد، اما به علت نااطمینانی، وارد عمل نمی‌شود. این «تقاضای معلق» یکی از نشانه‌های رکود در بازارهای دارای ریسک بالاست و موجب قفل‌شدن معاملات و ایستایی در کل چرخه‌ی تولید و عرضه می‌شود.

رکودی که در بازار مسکن شکل می‌گیرد، معمولاً با رکودهای کوتاه‌مدت در بازارهای مالی مانند بورس تفاوت اساسی دارد. رکود بورس ممکن است با تغییر سیاست پولی، تعدیل انتظارات یا موج جدید نقدینگی تا حدی ترمیم شود، اما رکود مسکن به‌دلیل ماهیت بلندمدت، غیرسیَال، و وابسته به ساختارهای اعتباری، معمولاً به شکل مزمن و فرسایشی باقی می‌ماند. برخلاف بازار سرمایه که هر روز داده‌ها و قیمت‌های آن ثبت و رصد می‌شود، در بازار مسکن، اطلاعات رسمی و به‌روز وجود ندارد و به‌همین دلیل، عمق رکود گاه از نگاه سیاست‌گذاران نیز پنهان می‌ماند. در عمل اما این رکود، اثر خود را بر صنایع مرتبط با ساختمان، اشتغال، جریان نقدینگی خانوارها و حتی امید به آینده، به‌وضوح آشکار می‌سازد.

نمونه‌های جهانی متعددی وجود دارد که نشان می‌دهند ریسک سیاسی بازار مسکن را موقتاً زمین‌گیر  می‌کند، اما پس از بازگشت نسبی ثبات، بازار بازیابی می‌شود. در مصر پس از انقلاب ۲۰۱۱، قیمت مسکن در قاهره به‌شدت افت کرد، اما پس از چند سال و با بازسازی ثبات سیاسی، بازار دوباره رونق گرفت. در ونزوئلا، سقوط قیمت مسکن در دوره‌ی تورم افسارگسیخته و سقوط دولت‌های محلی، بازار را کاملاً فلج کرد، اما در مناطقی که مهاجرپذیر بودند، با ثبات نسبی، رشد مجدد آغاز شد. در اوکراین، پس از اشغال کریمه در ۲۰۱۴، بازار املاک دچار سقوط شد، اما با بازسازی اقتصادی، بخشی از آن احیا شد تا دوباره با جنگ ۲۰۲۲ دچار افتی دیگر شود. در ترکیه نیز پس از کودتای نافرجام ۲۰۱۶ و بحران ارزی ۲۰۱۸، بازار مسکن برای مدتی افت کرد، اما دولت با تسهیلات مالی و تورم بالا، روند قیمتی را برگرداند. این مثال‌ها یادآور می‌شوند که بازار مسکن، هرچند در برابر شوک‌های سیاسی آسیب‌پذیر است، اما در بلندمدت تابع پویایی‌های اقتصاد کلان، رشد جمعیت و رفتار انتظاری جامعه باقی می‌ماند.

تجربه‌ی تاریخی خود کشور ایران در سال‌های پس از انقلاب ۱۳۵۷ و آغاز جنگ تحمیلی، مثال روشنی از اثر موقت افزایش ریسک سیاسی بر بازار مسکن است. در آن مقاطع، قیمت مسکن با شوک شدیدی مواجه شد؛ بسیاری از دارایی‌ها از ارزش افتادند و معاملات متوقف شدند. اما با وجود فضای امنیتی، مصادره‌ی اموال، مهاجرت و جنگ، بازار مسکن در فاصله‌ی دو تا سه سال به تعادل بازگشت و قیمت‌ها نه‌تنها بازیابی شد، بلکه در دوره‌ای از تورم عمومی، رو به رشد نهاد. باید توجه داشت که آن دوران، از نظر تورم عمومی و عمق بازارهای مالی، وضعیت قابل‌مقایسه با امروز نبود. با این حال، ماهیت دارایی ملکی به‌عنوان پناهگاه سرمایه، در آن وقایع بار دیگر قدرت خود را نشان داد.

بررسی تجربه‌ی ایران در سال‌های اخیر نشان می‌دهد که ریشه‌ی رکود بخش مسکن صرفاً در متغیرهای اقتصادی مانند نرخ بهره یا هزینه‌ی ساخت نیست، بلکه در سطحی بالاتر، با فضای کلی ریسک کشور گره خورده است. تا زمانی که نااطمینانی سیاسی، نگرانی‌های امنیتی و چشم‌انداز تیره‌ی تعاملات بین‌المللی بر فضای تصمیم‌گیری سایه افکنده‌اند، هیچ بسته‌ی حمایتی یا تسهیلاتی موجب رونق پایدار در بازار مسکن نمی‌شود. بازگرداندن جان به این بازار، نیازمند چیزی فراتر از وام و مشوق مالی است؛ نیازمند کاهش ریسک سیاسی (کشور) است؛ کالایی که فعلاً در دسترس نیست.

سرمایه‌گذاران ملکی در شرایط فعلی باید با واقع‌بینی به بازار نگاه کنند. فروش ملک به‌شدت دشوار شده، حجم معاملات افت چشمگیر داشته و تخفیف‌های سنگین نیز تضمینی برای نقدشوندگی نیست. این رکود روانی و معاملاتی شاید ماه‌ها و حتی یک‌دو سال ادامه یابد، اما این نباید با کاهش دائمی ارزش دارایی اشتباه گرفته شود.

سرمایه‌گذاری در مسکن ذاتاً بلندمدت است و تصمیم‌های هیجانی در کف بازار، معمولاً منجر به زیان‌های جبران‌ناپذیر می‌شود. صندوق‌های سرمایه‌گذاری حوزه‌ی مسکن نیز، که هنوز تعدادشان در ایران محدود است،  باید با همین منطق اداره شوند. دارندگان واحدهای این صندوق‌ها بهتر است از فروش شتاب‌زده خودداری کنند و ساختار سرمایه‌گذاری را برای دوره‌ای طولانی‌تر تنظیم کنند.