نسل بیسقف؛ وقتی خانه از آینده پاک میشود
تحریریه آوش/ اگر قرار باشد بحران مسکن در ایران را در یک قاب بزرگتر ببینیم، باید اعتراف کنیم که جهان هم بیمساله نیست. در بسیاری از کشورها، بهویژه در شهرهای بزرگ، مسکن به معضل نسل جوان تبدیل شده؛ معضلی که به تصمیمهای مالی، سبک زندگی و حتی سلامت روان اثر گذاشته است
تهران یخ زده است، اما سردیِ حرفها زودتر از هوا به جان مینشیند. کافه نزدیک دانشگاه، شیشههای بخارگرفته دارد و میزهای چسبیده به هم؛ انگار همه شهر فشرده شده تا در چند متر جا بگیرد. بیرون، رفتوآمد ماشینها و صدای بوقها یک موسیقی تکراری است؛ داخل، موسیقی آرام است اما گفتوگوها آرام نیست.
چند جوان ۲۲ تا ۲۵ ساله، دانشجو یا تازهفارغالتحصیل، دور یک میز چهار نفره نشستهاند. کیف لپتاپها کنار صندلیهاست، جزوهها نیمهباز، گوشیها روی میز. اما بحثشان از امتحان و استاد و آینده شغلی نیست؛ بحثشان از «خانه» است، با همان جدیتی که انگار درباره یک پروژه علمی حرف میزنند: عدد، متر، سال، قیمت، منطقه.
یکیشان، با موهای کوتاه و صورت خسته، لیوان قهوه را آرام میچرخاند و میگوید «بابام اوایل دهه هفتاد با پنجاه میلیون تونست خونه بخره…» بعد مکث میکند، انگار جملهای که ادامهاش را باید قورت بدهد. لبخندی میزند که بیشتر شبیه دفاع است تا شادی، «الان با پنجاه میلیون، من شاید نهایتش یه گوشی میانرده بخرم» و بقیه میخندند، اما خندهها سریع خاموش میشود؛ چون همه میدانند این شوخی نیست، این گزارشی است از یک سقوط.
آنطرف میز، جوان دیگری که معلوم است او نیز «دهه هشتادی» است، حرف را از دهه هفتاد هم جلوتر میکشد؛ نه برای نوستالژی، برای این که نشان بدهد فاصله فقط تاریخی نیست، همین نزدیکیهاست، همین چند سال پیش. دختر جوان میگوید: «دهه هفتاد که هیچ… داداشم همین ۱۳۹۶ با دویست میلیون یه شصت متری شرق تهران خرید. الان با دویست میلیون…» جمله در هوا میماند و کسی کمکش نمیکند. همه خودشان ادامهاش را بلدند: «الان با دویست میلیون حتی پراید هم…» این «حتی» از جنس مقایسه نیست؛ از جنس تحقیر است. تحقیرِ آن چیزی که باید بدیهی باشد، این که یک جوان بتواند برای خودش سقفی تصور کند.
صداها روی هم میافتد. یکی میگوید «من اگر بخوام اجاره کنم، باید نصف درآمدم بره.» یکی دیگر یادش میآید که صاحبخانهشان گفته «سال بعد رهن کم، اجاره زیاد.» سومی میگوید «کاش میشد یه برنامه پنجساله داشت» و نفر چهارم، که تا این لحظه ساکت بود، ناگهان خیلی جدی میگوید: «ما داریم درباره آیندهای حرف میزنیم که انگار وجود ندارد.»
وقتی مسکن از اقتصاد عبور میکند
در همین گفتوگوهای ساده، بحران مسکن از سطح اقتصاد عبور میکند و به مسالهای اجتماعی میرسد. مسکن برای نسل Z فقط «سرپناه» نیست؛ معیار ثبات، استقلال و برنامهریزی است. وقتی این معیار فرو میریزد، بحران اقتصادی به بحران هویت و امید تبدیل میشود. پرسش اصلی دیگر این نیست که مسکن چرا گران شد، بلکه این است که مسکن چگونه جامعه را تغییر میدهد.
کمبود مؤثر یا گرانی فلجکننده؟
بحران مسکن در ایران نه فقط کمبود، که ترکیبی از «کمبود مؤثر» و «گرانی فلجکننده» است. حتی اگر در برخی شهرها تعداد واحدها روی کاغذ کافی باشد، وقتی این واحدها با درآمد خانوار همخوانی ندارند یا به مصرف واقعی نمیرسند، بحران پابرجاست.
فعالان حوزه ساختوساز از شکاف چندمیلیونی میان نیاز و تولید سخن میگویند و همزمان، قدرت خرید و اجاره آنقدر افت کرده که مسکن از دسترس بخش بزرگی از جامعه خارج شده است. رئیس انجمن انبوهسازان استان تهران از کمبود ۵ تا ۶ میلیون واحد سخن گفته و یادآوری کرده که سالها پیش نیاز ساخت سالانه حدود یک میلیون واحد مطرح بوده، اما متوسط ساخت به مراتب پایینتر مانده است.
پارادوکس تهران؛ کمبود نداریم، اما گرانترینیم
تهران اما نمونه عینی این تناقض است؛ شهری که گفته میشود کمبود مطلق ندارد، اما گرانترین و غیرقابلدسترسترین بازار مسکن را دارد. تمرکز شغل، خدمات و دانشگاهها، در کنار تورم مزمن، مسکن را به پناهگاه سرمایه تبدیل کرده است. در چنین شرایطی، خانه دیگر فقط برای زندگی خریداری نمیشود؛ برای حفظ ارزش پول خریداری میشود. نتیجه روشن است: قیمتها جلو میدوند، دستمزدها جا میمانند و شکاف نسلی عمیقتر میشود.
نسل Z؛ ورود به بازار بسته با دستهای خالی
برای بسیاری از جوانان، خرید خانه ناممکن است و اجاره تنها گزینه باقی مانده. اما اجاره نیز به نقطه جوش بحران اجتماعی رسیده است. وقتی بیش از یکسوم درآمد صرف اجاره میشود، خانوادهها ناچارند از آموزش، درمان و کیفیت زندگی بزنند.
اجارهنشینی طولانیمدت، با قراردادهای کوتاه و جابهجاییهای مداوم، بیثباتی میآورد؛ و بیثباتی یعنی ناتوانی در برنامهریزی، تمرکز و ساختن زندگی. نسل Z ایران اما در لحظهای وارد سن استقلال میشود که بازار مسکن به یکی از سختترین مراحل خود رسیده است. افزایش تعداد خانوارها صف تقاضا را طولانیتر کرده و این نسل، بدون سرمایه اولیه و امنیت شغلی، به این صف اضافه شده است. در حالی که والدینشان هنوز میتوانستند خانهدار شدن را تصور کنند، برای بسیاری از جوانان امروز حتی تصور هم دشوار شده است. همینجا مسکن به مسئلهای هویتی تبدیل میشود.
نیهیلیسم مالی؛ وقتی آینده از معادله حذف میشود
اگر قرار باشد بحران مسکن در ایران را در یک قاب بزرگتر ببینیم، باید اعتراف کنیم که جهان هم بیمساله نیست. در بسیاری از کشورها، بهویژه در شهرهای بزرگ، مسکن به معضل نسل جوان تبدیل شده؛ معضلی که به تصمیمهای مالی، سبک زندگی و حتی سلامت روان اثر گذاشته است.
گزارشی که در دسامبر ۲۰۲۵ منتشر شده و به پژوهش محققان دانشگاه نورثوسترن و دانشگاه شیکاگو اشاره دارد، تصویری قابل تأمل ارائه میدهد: ناامیدی جوانان از بازار مسکن باعث شده رفتار مالیشان تغییر کند.
طبق این گزارش، بخشی از جوانان به جای پسانداز برای خرید خانه، بیشتر خرج میکنند، تلاش کاریشان کاهش پیدا میکند و به سرمایهگذاریهای پرریسک رو میآورند. در همان روایت، از نوعی «تسلیم شدن» صحبت میشود؛ اینکه گروهی از جوانان عملاً خانهدار شدن را از فهرست اهداف واقعی زندگی حذف کردهاند. این حس تسلیم شدن، در دادههای نظرسنجی هم بازتاب دارد.
در گزارش «وضعیت بازار املاک ۲۰۲۴» که توسط هریس پول منتشر شده، سهم قابل توجهی از پاسخدهندگان با جملهای از جنس ناامیدی موافق بودهاند و در میان نسل Z، عددی نزدیک به ۴۶ درصد دیده میشود که میگویند «هرچقدر هم سخت کار کنم، هرگز نمیتوانم خانهای را که واقعاً دوست دارم بخرم.» در همین فضاست که اصطلاح «نیهیلیسم مالی» وارد ادبیات میشود. در گزارش فورچون، این تعبیر با نام کیلا اسکالن، تحلیلگر اقتصادی محبوب در میان نسل جوان، گره خورده است؛ وضعیتی که جوانان به مسیر کلاسیک پیشرفت اقتصادی بیاعتماد میشوند، چون هزینهها بالا میرود، دستمزدها عقب میماند، بدهیها سنگین است و آینده قابل پیشبینی نیست. این مفهوم، فراتر از یک واژه جذاب رسانهای است؛ یک هشدار است درباره پیوند اقتصاد و روان و جامعه.
جهان البته یک تفاوت مهم با ایران دارد: در بسیاری از کشورها، سازوکارهای حمایتی، بازار مالی، و ثبات نسبی اقتصادی میتواند بخشی از اثر را تعدیل کند اما همین که در کشورهایی با اقتصادهای بزرگ، نسل جوان به چنین ناامیدیای میرسد، نشان میدهد مسکن در عصر جدید به یکی از میدانهای اصلی نابرابری تبدیل شده است.
از نابرابری اقتصادی تا خشم اجتماعی
وقتی جوان نتواند سقف مستقل داشته باشد، در جامعهای که استقلال را با خانه میسنجد، خود را عقبمانده میبیند؛ حتی اگر تحصیلکرده و شاغل باشد. این احساس میتواند به خشم، انزوا، بیتفاوتی یا میل به مهاجرت منجر شود. اینجاست که بحران مسکن، بهسرعت سیاسی میشود؛ نه چون هر مسئلهای سیاسی است، بلکه چون مسکن به محور نابرابری و بیثباتی تبدیل شده است. نسل Z ایران زیر فشار مداوم بزرگ شده است؛ از کودکی در سایه تورم، در نوجوانی با هزینههای سنگین آموزش و حالا در جوانی با دیوار بلند مسکن. این تداوم بحران، «باور به امکان تغییر» را فرسوده است.
وقتی سالها به یک نسل گفته میشود «صبر کنید»، «کار کنید»، «پسانداز کنید» و در نهایت میبیند حتی با کار و صبر هم سقف مستقل به دست نمیآورد، واکنشها قابل پیشبینی است. جامعهای که آینده را از جوانانش میگیرد، کنترل خشم آینده را نیز از دست میدهد.
رکود ساخت، رکود امید
بازار مسکن ایران امروز در وضعیت فرسایشی قرار دارد، رکود در ساخت و معامله، همراه با قیمتهای بالا. مردم نه میتوانند بخرند، نه اجاره را تاب بیاورند و نه امیدی به کاهش قیمتها دارند. طرحهای حمایتی نیمهتمام، بهجای حل مسئله، بلاتکلیفی را عمیقتر کردهاند.
در این نقطه، مسکن از «کالا» به «قفل» تبدیل شده؛ قفلی بر زندگی مستقل، بر ازدواج، بر فرزندآوری و بر امید.
چرا بحران در ایران شدیدتر است؟
بحران جهانی مسکن یک زمینه مشترک میسازد، اما ایران روی این زمینه، چند لایه اضافه دارد که شدت بحران را بیشتر میکند و آن را سریعتر به بحران اجتماعی تبدیل میکند.
تورم مزمن، نخستین لایه است. وقتی تورم برای سالهای طولانی بالا میماند، پول ملی قدرت برنامهریزی را از مردم میگیرد. پسانداز معنای سابق خود را از دست میدهد، و داراییهایی مثل زمین و خانه به «پناهگاه ارزش» تبدیل میشوند.
همین تبدیل، تقاضای سرمایهای را تقویت میکند و بازار را از دسترس مصرف واقعی دورتر میبرد. در چنین شرایطی، حتی سیاستهای حمایتی هم اگر طراحی دقیق نداشته باشند، میتوانند ناخواسته به رشد قیمتها کمک کنند.
عقبماندگی تولید و ناکارآمدی سیاستگذاری، لایه دوم است.
وقتی نیاز ساخت بالا باشد و تحقق پیدا نکند، شکاف انباشته میشود. روایتهای صنفی درباره کمبود چندمیلیونی، از همین انباشت حکایت دارد و تاکید میکند مشکل فقط کمیت نیست، بلکه نحوه ساخت و توزیع هم مساله است؛ این که سهم اقشار کمدرآمد و جوانان از پروژههای مسکن ناچیز میماند.
فشار اجاره و فرسایش طبقه متوسط، لایه سوم است.
اگر اجاره به سطحی برسد که بیش از یکسوم درآمد را بخورد، زندگی روزمره به میدان جنگ تبدیل میشود. هشدار سازمان ملل درباره سهم اجاره از درآمد و خطر گسترش سکونتگاههای غیررسمی دقیقاً روی همین نقطه دست میگذارد. پس طبقه متوسط، وقتی فرسوده شود، جامعه سریعتر دچار تنشهای اجتماعی میشود؛ چون طبقه متوسط ستون ثبات و نظم و امید است.
اکنون چه گزینههایی پیش روی دولت است؟
اگر بحران مسکن در ایران به مرحله بحران اجتماعی رسیده، پاسخ آن دیگر نمیتواند صرفاً افزایش عدد پروژهها یا تکرار وعدههای ساخت باشد. تجربه ایران و جهان نشان میدهد مسکن زمانی به ثبات اجتماعی کمک میکند که «دسترسی» محور سیاستگذاری باشد، نه صرفاً «تولید».
نخست؛ تمرکز بر دسترسی و نه فقط ساختوساز
ساخت مسکن زمانی مساله را حل میکند که با توان خرید و اجاره خانوارها همخوان باشد. در بسیاری از کشورها، سیاست مسکن بهجای تمرکز صرف بر مالکیت، بر طیفی از گزینهها تکیه دارد: اجاره بلندمدت، مسکن اجتماعی و واحدهای میاندرآمدی.
در کشورهایی مانند آلمان و اتریش، بخش بزرگی از جمعیت در واحدهای اجارهای با قراردادهای پایدار و قابل پیشبینی زندگی میکنند؛ جایی که امنیت سکونت، جایگزین اجبار به مالکیت شده است. تجربه این کشورها نشان میدهد ثبات اجتماعی الزاماً از مسیر «خانهدار شدن فوری» نمیگذرد، بلکه از مسیر امنیت سکونت میگذرد.
دوم؛ مهار تقاضای سرمایهای و سوداگری در بازار مسکن
تا زمانی که مسکن پناهگاه سرمایه باقی بماند، هیچ میزان ساختوسازی به کاهش پایدار قیمت منجر نخواهد شد. تجربه کشورهایی مانند کانادا و کرهجنوبی نشان میدهد مالیات بر خانههای خالی، مالیات بر معاملات کوتاهمدت و شفافیت مالکیت میتواند رفتار بازار را تغییر دهد.
در ایران نیز بدون سیاست مالیاتی مؤثر و اجرای واقعی آن، عرضه جدید ممکن است دوباره جذب بازار سرمایهای شود و به مصرف واقعی نرسد. مهار سوداگری، پیششرط موفقیت هر طرح حمایتی است.
سوم؛ ساماندهی بازار اجاره بهعنوان مسالهای اجتماعی، نه حاشیهای
در بسیاری از کشورها، بازار اجاره به رسمیت شناخته شده و تنظیمگری شده است. قراردادهای بلندمدت، سقف افزایش اجاره، و حمایت حقوقی از مستأجران، ابزارهایی هستند که در اروپا و شرق آسیا به کار گرفته شدهاند.
در ایران، رها بودن بازار اجاره به معنای انتقال مستقیم شوکهای تورمی به زندگی روزمره مردم است. ثبات در اجاره، بهویژه برای جوانان، بهطور مستقیم با کاهش تنش اجتماعی، افزایش امکان برنامهریزی و حتی کاهش مهاجرت گره خورده است.
چهارم؛ سیاست مسکن با تمرکز مشخص بر نسل جوان
نسل Z امروز در آستانه ورود به بازار کار، تشکیل خانواده و استقلال است. نادیده گرفتن این نسل، به معنای انتقال بحران به آینده است. در برخی کشورها، سیاستهای خاص «خانهاولیها» شامل وامهای هدفمند، یارانه اجاره یا واحدهای کوچک شهری اجرا شده است. در ایران نیز بدون سیاستی که مستقیماً جوانان را هدف بگیرد، شکاف نسلی عمیقتر میشود. مسکن جوانان، نه یک امتیاز، بلکه سرمایهگذاری بر ثبات آینده جامعه است.
پنجم؛ بازسازی اعتماد و پایان بلاتکلیفی
یکی از آسیبهای جدی بازار مسکن ایران، معلق ماندن انتظارات است. طرحهایی که آغاز میشوند اما به نتیجه نمیرسند، بیش از آنکه امید بسازند، بیاعتمادی تولید میکنند. تجربه جهانی نشان میدهد ثبات سیاستی، حتی بیش از حجم منابع، برای بازار مسکن اهمیت دارد. دولت اگر نتواند سریع و معجزهآسا بحران را حل کند، دستکم میتواند با سیاست شفاف، قابل پیشبینی و پایدار، از فرسایش بیشتر اعتماد عمومی جلوگیری کند.
حالا دیگر شاید بحران مسکن در ایران با عدد توضیح داده شود، اما با درک اجتماعی و سیاستگذاری هوشمندانه حل میشود. اگر دولت مسکن را فقط یک پروژه عمرانی ببیند، بحران باقی میماند و اما اگر آن را بهعنوان ستون ثبات اجتماعی، امنیت روانی و آینده نسل جوان در نظر بگیرد، هنوز امکان اصلاح مسیر وجود دارد.
در غیر این صورت، «نسل بیسقف» تنها یک تیتر رسانهای نخواهد بود؛ بلکه به واقعیتی تبدیل میشود که هزینههایش، بسیار فراتر از بازار مسکن خواهد بود.
