بازار مسکن با پدیده «رکود تورمی» مواجه است

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: رشد قیمت مسکن در تهران طی سال ۱۴۰۴ حدود ۳۲ درصد برآورد شده، که نرخ‌های اعلامی در بازار با قیمت‌های واقعی معاملات فاصله دارد.

نرگس مرزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در گفتگوی تلویزیونی با اشاره به وضعیت بازار اجاره‌بها در استانه فصل جابه‌جایی اظهار کرد: شرایطی که در بازار مسکن مشاهده می‌شود بخش قابل توجهی از آن ناشی از انتظارات تورمی است که به دلیل شرایط اقتصادی و سیاسی کشور شکل گرفته و در نتیجه، بازار مسکن نیز به‌عنوان یکی از بخش‌های مهم اقتصاد کلان تحت تأثیر قرار گرفته است.

وی افزود: در حال حاضر بازار مسکن به‌ویژه در حوزه خرید و فروش با پدیده «رکود تورمی» مواجه است؛ به این معنا که از یک‌سو فایل‌های فروش با قیمت‌های بالا در بنگاه‌های املاک و سکوهای معاملاتی عرضه می‌شود، اما از سوی دیگر قیمت واقعی، همان قیمتی است که در کف بازار و در جریان معاملات واقعی شکل می‌گیرد. تحلیل دقیق بازار مسکن باید مبتنی بر داده‌های معاملاتی واقعی باشد، نه صرفاً قیمت‌های پیشنهادی.

مرزبان با اشاره به نظام ثبت معاملات مسکن در کشور تصریح کرد: ثبت قراردادهای خرید و فروش، رهن و اجاره در دو سامانه خودنویس و سامانه کاتب انجام می‌شود که بخش عمده معاملات اجاره در سامانه خودنویس ثبت می‌گردد.

وی ادامه داد: سامانه خودنویس به‌صورت خودکاربری طراحی شده و ۹۵ درصد قراردادهای ثبت‌شده در این سامانه توسط خود متعاملین و بدون واسطه ثبت می‌شود. همچنین بر اساس راستی‌آزمایی انجام‌شده، بیش از ۸۸ درصد رکوردهای ثبت‌شده در سامانه خودنویس منجر به معامله واقعی شده است؛ چه در حوزه خرید و فروش و چه در حوزه اجاره‌بها.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی بیان کرد: در سال‌های اخیر به دلایل مختلف، حجم ثبت معاملات با نوسان‌هایی همراه بوده است و بخشی از معاملات نیز در سامانه کاتب ثبت می‌شد، اما در حال حاضر به‌طور میانگین روزانه بین هفت هزار تا هشت هزار معامله در سامانه خودنویس ثبت می‌شود.

وی یادآور شد: از این تعداد، بیش از ۹۰ درصد مربوط به قراردادهای اجاره و حدود ۱۰ درصد مربوط به خرید و فروش است. این آمارها نشان می‌دهد داده‌های ثبت‌شده در این سامانه، تصویر قابل اتکایی از وضعیت واقعی بازار مسکن ارائه می‌دهد.

مرزبان با تأکید بر فاصله موجود میان قیمت‌های پیشنهادی و قیمت‌های معاملاتی تصریح کرد: بررسی داده‌های سامانه‌ای نشان می‌دهد شکاف قابل توجهی میان قیمت‌های اعلامی در بازار، بنگاه‌های املاک و سکوهای معاملاتی با قیمت‌های واقعی معاملات وجود دارد.

ثبت ۱۲ درصد افزایش از زمان جنگ تا امروز در سامانه خودنویس

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی افزود: میانگین قیمت اعلامی به‌صورت کیسی در دست بررسی نیست، اما داده‌های استخراج‌شده از سامانه خودنویس مبنای تحلیل‌های این حوزه قرار گرفته است. بر اساس اطلاعات ثبت‌شده در سامانه خودنویس، در سال ۱۴۰۴ حدود ۳۲ درصد رشد قیمت مسکن در شهر تهران به ثبت رسیده است، در حالی که این رقم در میانگین استان‌های کشور کمتر از تهران بوده است.

مرزبان گفت: از زمان وقوع جنگ تحمیلی سوم، که از ۹ اسفند آغاز شده، تا امروز برخلاف برخی ادعاها مبنی بر رشد ۵۰ تا ۸۰ درصدی قیمت‌ها، داده‌های سامانه نشان می‌دهد تنها حدود ۱۲ درصد افزایش در قیمت معاملات مسکن رخ داده است.

وی یادآور شد: روند ماهانه تغییرات نیز نشان می‌دهد در اسفندماه سطح قیمت‌ها در یک وضعیت مشخص قرار داشته، در فروردین کاهش یافته و در اردیبهشت مجدداً روند افزایشی ثبت شده است. به‌طور معمول فروردین‌ماه در بازار مسکن از نظر قیمتی یا با ثبات همراه است یا تغییرات محدودی دارد.

این مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی با اشاره به شرایط خاص دوره مورد بررسی گفت: در دوره‌های تنش و شرایط ویژه مانند جنگ، به دلیل کاهش استقرار مردم در محل سکونت یا محدودیت در انجام معاملات، طبیعی است که بازار مسکن دچار رکود یا تغییر رفتار شود.

مرزبان تاکید کرد: در بخش اجاره نیز روند مشابهی مشاهده می‌شود و تغییرات قیمتی در این حوزه نیز همسو با شرایط بازار مسکن بوده است. آمارهای سامانه خودنویس حتی در برخی موارد یک تا ۳ درصد کمتر از شاخص اعلامی مرکز آمار ایران است و این موضوع نشان‌دهنده تفاوت در روش محاسبه و فراوری داده‌ها است.

وی افزود: کیفیت داده‌ها در شهر تهران و مراکز استان‌ها مطلوب‌تر است و در حوزه اجاره، فراوانی اطلاعات وضعیت بهتری دارد. با این حال در برخی شهرهای کوچک‌تر، کاهش حجم داده‌ها بر دقت میانگین‌گیری اثرگذار است. آنچه در بازار مسکن در حال وقوع است نشان می‌دهد تحولات این بخش مانند حلقه‌های یک زنجیر به سایر بخش‌های اقتصادی متصل است و شرایط سرمایه‌گذاری نیز متناسب با شرایط کلان کشور دچار تغییراتی می‌شود.

رشد ۹۱ درصدی صدور پروانه ساختمانی در تهران

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به وضعیت ساخت‌وساز در کشور اظهار کرد:در فصل پاییز سال‌گذشته، تعداد پروانه‌های ساختمانی رشد قابل توجهی داشته است. در شهر تهران حدود ۹۱ درصد رشد در صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به مدت مشابه ثبت شده و تعداد پروانه‌ها از حدود ۱۲ تا ۱۳ هزار مورد به ۲۵ هزار مورد افزایش یافته است.

جهش ۲۵ درصدی ساخت‌وساز

مرزبان ادامه داد: همچنین نسبت به فصل قبل نیز رشد ۹۵ درصدی در صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران مشاهده شده است. در سطح کشور نیز نسبت به فصل قبل یعنی مقایسه پاییز با تابستان، حدود ۲۵ درصد رشد در صدور پروانه‌های ساختمانی ثبت شده است، هرچند نسبت به سال گذشته همچنان در برخی مقاطع کاهش‌هایی وجود داشته است.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به روندهای تاریخی بازار مسکن گفت: تجربه چند دهه گذشته نشان می‌دهد تغییرات قیمتی و معاملاتی در بازار مسکن به‌عنوان یک سیگنال بر حاشیه سود ساخت‌وساز اثرگذار است، اما نمی‌توان انتظار داشت این ارتباط به‌صورت مستقیم و خطی در همه شرایط تکرار شود.

وی بیان کرد: یکی از اشکالات رایج در تحلیل بازار مسکن، تحلیل‌های تک‌بعدی و تفسیر مستقیم یک شاخص از روی شاخص دیگر است، در حالی که عوامل متعددی بر بازار ساخت‌وساز اثرگذار هستند. در سال‌های اخیر بازار مسکن با دوره‌هایی از رکود مواجه بوده و با وجود برخی بهبودها در صدور پروانه‌ها، همچنان اثرات آن دوره‌ها در رفتار سازندگان قابل مشاهده است.

مرزبان ادامه داد: نوسانات در بازارهای مالی و دارایی‌های زودنقدشونده نیز باعث جابه‌جایی سرمایه‌ها بین بازارها می‌شود و همین موضوع بر تصمیم سازندگان و سرمایه‌گذاران تأثیر می‌گذارد. برآورد سازندگان از حاشیه سود آینده نیز یکی از عوامل مهم در تصمیم‌گیری برای آغاز پروژه‌های ساختمانی است و مجموع این عوامل در کنار هم بر روند ساخت‌وساز اثر می‌گذارد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تأکید کرد: افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی در شرایط فعلی می‌تواند از منظر عرضه، یک اتفاق مثبت برای بازار مسکن تلقی شود.

تمدید خودکار قراردادهای اجاره در شرایط اضطراری

وی با اشاره به مدیریت بازار اجاره در شرایط خاص اظهار کرد: در شرایط اضطراری و وضعیت‌های ویژه، طبیعی است که تصمیمات متفاوتی اتخاذ شود و این تصمیمات باید با در نظر گرفتن همه جوانب و منافع عموم جامعه اتخاذ گردد؛ هرچند ممکن است موافقان و مخالفانی نیز داشته باشد.

این مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: در این زمینه، مصوبه‌ای در شورای عالی امنیت ملی (شعام) در اسفند ۱۴۰۴ به تصویب رسیده بود که به دلیل ملاحظات محرمانگی امکان انتشار عمومی آن وجود نداشت. بر اساس این مصوبه، مقرر شده بود قراردادهایی که در مقطع اضطراری به پایان می‌رسند، به‌صورت خودکار برای مدت دو ماه تمدید شوند.

وی افزود: با توجه به اینکه وزارت راه و شهرسازی خود را موظف به اقدام در این مقطع می‌دانست، موضوع در دستور کار قرار گرفت؛ هرچند بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد مردم در این شرایط، به‌ویژه موجران، همکاری بسیار خوبی با مستاجران داشته‌اند و در بسیاری موارد حتی از دریافت اجاره‌بها در آن مقطع صرف‌نظر کرده‌اند.

مرزبان یادآور شد: جلساتی با دستگاه‌های مرتبط برگزار شد و در نهایت مصوبه شعام ابلاغ گردید. نکته مهم این است که مدیریت این وضعیت صرفاً محدود به دوره اضطرار نیست، بلکه اثرات پس از بحران می‌تواند فشار بیشتری بر خانوارها وارد کند و به همین دلیل مدیریت تبعات اقتصادی و روانی بازار اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

وی گفت: در این چارچوب، تصمیم بر آن شد که مصوبه‌ای با دامنه شمول گسترده‌تر از نظر زمانی تدوین شود تا بتواند بخشی از آثار کاهش درآمد خانوارها و فشارهای معیشتی را تعدیل کند. این مصوبه در قالب پیش‌نویس برای سران سه قوه ارسال شده است تا موضوع تمدید خودکار قراردادهای اجاره با سازوکاری دقیق‌تر که منافع طرفین را لحاظ کند، به تصویب نهایی برسد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در پایان خاطرنشان کرد: در صورت تصویب نهایی این طرح، به مردم طلاع‌رسانی انجام خواهد شد و جزئیات نحوه استفاده از این سازوکار نیز به‌طور کامل تشریح می‌شود.