بازسازی و حقوق اسکان در عصر پساجنگ/ تکالیف موجر و مستاجر در مناطق آسیبدیده چیست؟
تحریریه آوش/ در شرایطی که بسیاری از ساختمانها در پی حملات موشکی و هوایی دچار خساراتی از شکستن شیشهها تا تخریب کامل ستونها شدهاند، منازعات حقوقی میان مالکان و مستاجران بر سر هزینه بازسازی و تداوم قرارداد به اوج خود رسیده است.
با برقراری آتشبس و فروکش کردن نسبی درگیریهای نظامی، جامعه ایران با واقعیتی عریان به نام ویرانی بافتهای شهری و آسیبهای سازهای به املاک استیجاری روبرو شده است. در شرایطی که بسیاری از ساختمانها در پی حملات موشکی و هوایی دچار خساراتی از شکستن شیشهها تا تخریب کامل ستونها شدهاند، منازعات حقوقی میان مالکان و مستاجران بر سر هزینه بازسازی و تداوم قرارداد به اوج خود رسیده است. نظام حقوقی ایران بر پایه قانون مدنی و قواعد فقهی، در مواجهه با حوادث ناشی از جنگ که مصداق بارز قوه قاهره یا فورسماژور هستند، تکالیف مشخصی را تعیین کرده است. در این میان، اصل بر این است که مستاجر به عنوان «امین»، هیچ مسئولیتی در قبال تخریبهای ناشی از جنگ ندارد و بار مالی احیای ملک به طور کامل بر دوش مالک و نهادهای حاکمیتی قرار میگیرد. این گزارش به کالبدشکافی مسئولیتهای قانونی در فرآیند نوسازی و تمدید قراردادها در دوران حساس گذار از جنگ به صلح میپردازد.
اولویت نوسازی و کالبدشکافی مسئولیتهای مالی مالک
نخستین پرسشی که در دوران پساجنگ ذهن طرفین قرارداد را به خود مشغول میکند، این است که هزینه تعمیرات خانهای که بر اثر اصابت ترکش یا موج انفجار آسیب دیده، با کیست؟ طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی ایران، کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان بهرهبرداری از ملک ضرورت دارد، بر عهده مالک است. در وضعیت فعلی، نوسازی مواردی همچون زیرساختهای لولهکشی، سیمکشیهای آسیبدیده، جایگزینی پنجرههای شکسته و ترمیم دیوارهای غیرباربر، همگی در زمره تعمیرات اساسی تلقی میشوند. از آنجا که این خسارات خارج از اراده و کنترل مستاجر ایجاد شده، او طبق ماده ۴۹۳ قانون مدنی از هرگونه مسئولیت تضامنی مبراست. مستاجر تنها در صورتی مسئول است که در نگهداری ملک تقصیر کرده باشد، اما حملات نظامی آفت سماوی محسوب شده و مستاجر ضامن تلف شدن ملک در این شرایط نیست. بنابراین، مالک موظف است ملک را به حالتی بازگرداند که قابلیت انتفاع و سکونت داشته باشد؛ در غیر این صورت، مستاجر حق خواهد داشت تا زمان انجام تعمیرات، از پرداخت اجارهبها خودداری کرده یا قرارداد را فسخ کند.
فرآیند بازسازی سازهای و حقوق مستاجر در دوران مرمت
در مواردی که آسیب به ساختمان جدیتر بوده و نیاز به عملیات مهندسی و بازسازی طولانی مدت وجود دارد، حقوق مستاجر وارد فاز جدیدی میشود. اگر طبق نظر کارشناس نظام مهندسی، ملک نیازمند تخلیه موقت برای ایمنسازی باشد، قرارداد اجاره به دلیل «تعذر از انتفاع» معلق میشود. در این بازه زمانی که عملیات نوسازی در جریان است، مستاجر ملزم به پرداخت اجارهبها نیست، چرا که منفعت ملک یا همان امکان سکونت به دلیل عملیات بازسازی سلب شده است. مالک نمیتواند به بهانه نوسازی و نونوار شدن ساختمان، از مستاجر مبالغ اضافی مطالبه کند یا او را مجبور به تخلیه دائم نماید، مگر آنکه تخریب به حدی باشد که عین مستاجره از بین رفته تلقی شود. در صورتی که مالک در انجام تعمیرات ضروری تعلل کند، مستاجر میتواند با اجازه دادگاه، خود اقدام به تعمیرات در حد متعارف نموده و هزینههای انجام شده را از اجارهبها تهاتر کند. این حق قانونی به مستاجران اجازه میدهد تا در دوران آتشبس، به سرعت سرپناه خود را ترمیم کرده و به زندگی عادی بازگردند.
تمدید اضطراری قراردادها و نظارت بر سقف اجارهبها در سال ۱۴۰۵
پس از مسئله بازسازی، موضوع تداوم اسکان در دوران پسابحران اهمیت ویژهای پیدا میکند. طبق مصوبات ستاد عالی تنظیم بازار مسکن در فروردین ۱۴۰۵، با توجه به شرایط فوقالعاده کشور، تمامی قراردادهای اجاره به صورت خودکار تمدید شده تلقی میشوند تا از جابهجاییهای گسترده و ناامنی اجتماعی جلوگیری شود. در این میان، سقف افزایش اجارهبها برای دوران پساجنگ با نگاهی حمایتی تدوین شده است. مراجع قانونی تاکید کردهاند که مالکان املاک آسیبدیدهای که بازسازی شدهاند، حق ندارند به بهانه مخارج بازسازی، مبالغی فراتر از سقف قانونی ۲۶ درصد به اجاره بها اضافه کنند. قوه قضاییه نیز با صدور بخشنامههایی، اجرای احکام تخلیه را در مناطق جنگزده و آسیبدیده تا اطلاع ثانوی متوقف کرده است. این رویکرد به معنای آن است که تا زمان بازگشت کامل ثبات به زیرساختهای شهری، حق سکونت مستاجر بر حق مالکیت مطلق مالک اولویت دارد تا از آوارگی مضاعف خانوادهها جلوگیری شود.
تبیین مفهوم فورسماژور و مدت زمان وضعیت اضطراری
در حقوق ایران، جنگ مصداق بارز قوه قاهره یا فورسماژور است که اجرای تعهدات قراردادی را تحت تاثیر قرار میدهد. فورسماژور به حادثهای گفته میشود که غیرقابل پیشبینی، غیرقابل اجتناب و خارج از اراده طرفین باشد. در شرایط فعلی، وضعیت فورسماژور تا زمانی که دولت رسما پایان وضعیت اضطراری را اعلام نکند، پابرجا باقی میماند. این بدان معناست که اگر مستاجری به دلیل حملات نظامی یا مسدود شدن مسیرها نتواند در موعد مقرر ملک را تخلیه کند یا اجاره را بپردازد، مشمول جریمههای دیرکرد و خسارات قراردادی نخواهد شد. قانون در این دوران، تکالیف «مالایطاق» یا خارج از توان را از دوش شهروندان برمیدارد. طول دوره فورسماژور معمولا با طول دوران درگیری فعال و بازه زمانی بازسازی زیرساختهای حیاتی مانند آب و گاز منطقه سنجیده میشود. پس از پایان این دوره که توسط مراجع ذیصلاح اعلام میشود، طرفین باید به اجرای مفاد قرارداد بازگردند، اما اثرات حقوقی معافیتهای دوران جنگ تا مدتها در پروندههای قضایی معتبر خواهد بود.
بنبست بیمهای در غیاب پوششهای خاص و مسئولیت جبران خسارت
یکی از بزرگترین چالشهای شهروندان در دوران پساجنگ، مواجهه با خسارات گستردهای است که به دلیل استثنائات قانونی، تحت پوشش بیمههای پایه قرار نمیگیرند. طبق اصول صنعت بیمه، ریسکهایی با شدت تخریب بالا مانند جنگ، به دلیل ماهیت ویرانگر و پیشبینیناپذیرشان، به طور پیشفرض از قراردادهای استاندارد آتشسوزی و مسئولیت حذف میشوند. میلاد نیکپور، متخصص امور بیمه و مدیر امور بیمه مشتریان بانک سامان، با کالبدشکافی این موضوع معتقد است که شرکتهای بیمه برای جلوگیری از افزایش نجومی قیمت بیمهنامههای عمومی، پوشش جنگ را جزو استثنائات قرار میدهند. به گفته او، اگرچه این پوشش همواره در صنعت بیمه وجود داشته، اما به دلیل تصور عمومی مبنی بر پایین بودن احتمال وقوع، بسیاری از مالکان از پرداخت حق بیمه اضافی برای دریافت این پوشش خاص خودداری کردهاند. این خلا بیمهای باعث میشود که در شرایط فعلی، بار مالی بازسازی خانهها و خودروهای آسیبدیده تنها بر دوش مالک باقی بماند، مگر آنکه فرد آگاهانه و پیش از وقوع بحران، پوشش الحاقی جنگ را خریداری کرده باشد. این واقعیت تلخ، بار دیگر اهمیت بازخوانی دقیق بندهای قرارداد بیمه و ضرورت پیشبینی ریسکهای کلان در سرمایهگذاریهای ملکی را یادآوری میکند؛ چرا که در غیاب این پوشش، حق بیمههای پایه هیچ تعهدی برای جبران ویرانیهای ناشی از موشکباران و عملیات نظامی نخواهند داشت.
تمایز حقوقی میان شرایط جنگ و پساجنگ در معاملات ملکی
تفاوت ظریفی میان حقوق دوران جنگ و دوران پساجنگ وجود دارد. در زمان جنگ، تمرکز بر بقای جانی و تعلیق تعهدات است؛ اما در دوران پساجنگ که اکنون در آن قرار داریم، تمرکز بر احیای حق و بازگشت به تعادل معطوف شده است. در دوران پساجنگ، مالک دیگر نمیتواند به بهانه شرایط جنگی از استرداد پول پیش مستاجر خودداری کند، مگر آنکه ثابت کند ملک به کلی تلف شده و او در وضعیت اعسار قرار دارد. همچنین مستاجرانی که خانههایشان ویران شده، طبق ماده ۴۹۶ قانون مدنی، قراردادشان منفسخ و باطل شده تلقی میشود و آنها حق دارند فورا تمام مبلغ ودیعه خود را از مالک مطالبه کنند تا برای اسکان جدید هزینه کنند. در این فاز، دولت نیز با ارائه تسهیلات بازسازی به مالکان، آنها را موظف میکند تا اولویت اسکان را به مستاجران قبلی بدهند. این رویکرد به معنای گذار از حقوق فردی به سمت «حق بر شهر» و همبستگی ملی برای بازسازی سریعتر فضاهای زیستی است.
تکالیف دولت در جبران خسارتهای سازهای
اگرچه قانون مدنی مسئولیت بازسازی را بر عهده مالک میداند، اما در ابعاد کلان جنگی، مالک نیز خود متضرر از حوادث است. در اینجا، دولت به عنوان مسئول حفظ امنیت عمومی، مکلف به جبران خسارات ناشی از جنگ است. بر اساس قوانین حمایتی سال ۱۴۰۵، صندوق ملی مسکن موظف شده است وامهای بلاعوض و کمبهره برای بازسازی ساختمانهای مسکونی آسیبدیده اختصاص دهد. این بدین معناست که موجر باید بازسازی را انجام دهد، اما میتواند با ارائه مستندات خسارت، هزینههای انجام شده را از دولت مطالبه کند. این زنجیره مسئولیت یعنی دولت به مالک و مالک به مستاجر، تضمین میکند که فرآیند نوسازی متوقف نشود. در واقع، بازسازی نه یک امر شخصی، بلکه یک وظیفه ملی در دوران پساجنگ است که تمام ارکان حقوقی و اجرایی کشور باید برای تسهیل آن با یکدیگر همکاری کنند.
لزوم مدارای حقوقی در عصر بازیابی
در نهایت، مدیریت حقوقی املاک در دوران پس از درگیری، بیش از آنکه نیازمند برخوردهای قهری قضایی باشد، محتاج «انصاف حقوقی» و درک متقابل است. مالکان باید بدانند که بازسازی ملک، سرمایهگذاری برای آینده دارایی خودشان است و نباید آن را باری بر دوش مستاجر قرار دهند. مستاجران نیز باید با درک شرایط اقتصادی مالکان در زمان جنگ، در فرآیند تمدید و بازسازی همکاری لازم را داشته باشند و بدانند که قانون ایران تمامی بنبستهای احتمالی را پیشبینی کرده است. در دوران آتشبس، اولویت اصلی باید نوسازی کالبدی ساختمانها و تامین امنیت روانی ساکنان باشد. اسناد و قراردادهای مفقود شده در طول جنگ هم مانع از احقاق حق نخواهند بود و سیستمهای ثبتی مدرن، پشتیبان حقوق مالکان و استیجاری شهروندان هستند. حفظ ثبات در بازار مسکن، بخشی از پدافند غیرعامل و ضامن بقای بافتهای اجتماعی در روزهای دشوار پس از بحران است.
