شکست مدیریت ریسک در یک بانک
طرح استفاده از تورم و عوامل کلان اقتصادی، سالهاست که به عنوان پوششی برای پنهانسازی مشکلات نهادی در صنعت بانکداری توسعهای ایران به کار میرود.
روزنامه اعتماد در گزارشی نوشت:
طرح استفاده از تورم و عوامل کلان اقتصادی، سالهاست که به عنوان پوششی برای پنهانسازی مشکلات نهادی در صنعت بانکداری توسعهای ایران به کار میرود. این گزارش تحلیلی با ابطال فرضیه سنتی انتساب تامِ انحرافات عملکردی به تکانههای خارجی، تمرکز خود را بر فضای تاریک درون ترازنامه بانک مسکن معطوف میسازد. از منظر حسابرسی فورنزیک مالی، چالشهای کلان اقتصادی اعم از نوسانات شدید ارزی، تورم ساختاری نهادههای ساختمان و انقباض پولی بانک مرکزی، متغیرهای توجیهکننده نیستند؛ بلکه صرفا سنجههای یک تست استرس (Stress Test) عینی بهشمار میروند که صلبیت ساختاری، اینرسی عملیاتی و مشکل سیستمهای مدیریت ریسک بانک مسکن را در مواجهه با تکانهها آشکار میکنند. بررسی عمیق ترازنامه و صورتهای مالی این بانک نشان میدهد که فرسودگی ساختار سرمایه، انجماد شدید داراییها و انفعال تاریخی در ابزارسازی مالی، مجاری اصلی ورود بانک به چرخه فرساینده ناترازی و وابستگی به پایه پولی بوده است. تحلیل عمیقتر این فرآیند آشکار میسازد که بانکهای توسعهای در سطح بینالمللی، ذاتا برای فعالیت در شرایط ناپایدار و مدیریت ریسکهای سیستماتیک طراحی میشوند؛ بنابراین، تمسک به پدیدههای کلان به عنوان عامل شکست، از نظر اصول حسابرسی فورنزیک مردود است. ترازنامه بانک مسکن به جای آنکه نقش ضربهگیر مالی را در زنجیره ارزش مسکن ایفا کند، به دلیل انفعال در مهندسی مالی، خود به یکی از موتورهای تولید ناترازی و انتقالدهنده شوکهای تورمی به بدنه اقتصاد تبدیل شده است.
تحلیل انحراف استراتژیک
قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران، سنجههای عملکردی صریحی را در حوزه مسکن به تصویر کشیده است که کاهش شاخص دسترسی به مسکن به ۷.۵ سال، نوسازی سالانه ۲۰درصد از بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری، و سهم ۱۵ درصدی تولید صنعتی ساختمان از آن جملهاند. با این حال، تحلیل انحراف (Variance Analysis) روی دادههای واقعی نشاندهنده یک واگرایی عمیق و عقبماندگی مزمن عملکردی در تحقق این احکام است. این واگرایی فاحش تنها یک لغزش آماری نیست، بلکه نشاندهنده گسست کامل میان فرآیندهای برنامهریزی استراتژیک بانک و الزامات عملیاتی اسناد بالادستی کشور است.
در بخش نوسازی بافتهای فرسوده، در حالی که طبق برنامه باید سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی نوسازی و تسهیلات مربوطه پرداخت شود، مستندات شرکت بازآفرینی شهری ایران نشان میدهد که در سالهای اخیر عملا بخش ناچیزی از پروندههای ارجاعی به بانک مسکن منتهی به عقد قرارداد و پرداخت تسهیلات شده است. برای نمونه، از مجموع بیش از ۴۹ هزار واحد معرفیشده به بانک از ابتدای یک دوره مالی، صرفا حدود ۱۸ هزار واحد موفق به مبادله قرارداد تسهیلاتی به ارزش تقریبی ۴.۹ همت شدهاند. این انحراف منفی گسترده در شرایطی رقم میخورد که پتانسیل نوسازی درونشهری به دلیل آماده بودن زیرساختهای شهری، کارآمدترین کانال برای نوسازی پایدار مسکن محسوب میشود. پیامد مستقیم این انحراف عملکردی، سوق یافتن توسعه شهری به سمت الحاق اراضی پیرامونی، تحمیل هزینههای سرسامآور آمادهسازی زیرساختها به بودجه عمومی و تشدید فقر شهری در هستههای فرسوده است؛ فرآیندی که مستقیما ناشی از صلبیت بانک در پذیرش وثایق محلی و فرآیندهای طولانی اعتبارسنجی در این بافتهاست.
در طرح نهضت ملی مسکن نیز واگرایی شدیدی میان تعهدات ابلاغی و توانایی تأمین مالی واقعی بانک مسکن وجود دارد. علیرغم انعقاد قرارداد برای حدود ۳۸۰ هزار واحد مسکونی به ارزش پرداختشده ۱۲۴ همت تا پایان سال ۱۴۰۳ و افزایش آن به ۱۹۳ همت در انتهای سال ۱۴۰۴، این روند به جای تجهیز منابع غیرتورمی از مسیر بازار سرمایه، مستقیما از کانال استقراض و اضافه برداشتهای کلان از بانک مرکزی به ارزش بیش از ۵۴ همت پشتیبانی شده است. این مدل تأمین مالی، نشاندهنده انحراف استراتژیک از اصول بانکداری توسعهای و سقوط به ورطه تأمین مالی تورمزا است. اتکا به اضافه برداشت به عنوان خط اعتباری پنهان، نشان از شکست کامل بانک در طراحی مدلهای تأمین مالی ساختاریافته (Structured Finance) دارد که پیامد مستقیم آن، افزایش نقدینگی کلان و بیاثر شدن تسهیلات اعطایی در اثر تورم متعاقب آن است.
نقد انفعال در ابزارسازی مالی
بزرگترین گواه بر بنبست تاکتیکی بانک مسکن، سقوط در تله «انفعال ابزارسازی» (Financial Innovation Failure) است. در حالی که بندهای قانونی متعددی از جمله بند (ض) تبصره ۲ قانون بودجه و ماده ۵۴ قانون برنامه هفتم، بسترهای حقوقی مستحکمی را برای افزایش سرمایه از محل انتشار اوراق بهادار و بهادارسازی داراییها مهیا کردهاند، ساختار مدیریتی بانک همچنان به مدل سنتی و تورمزای خلق پول و استقراض چسبیده است. این چسبندگی سنتی به ابزارهای بدهیمحور، ناشی از یک فرسودگی فکری در لایههای تصمیمگیری است که بازار سرمایه را نه به عنوان بال مکمل تأمین مالی، بلکه به عنوان رقیب بازار پول تلقی میکند. ابزار اوراق بهادارسازی تسهیلات رهنی (MBS) که یکی از توسعهیافتهترین ابزارهای خروج داراییهای دیرنقدشونده از ترازنامه بانکهای تخصصی است، عملا در بانک مسکن به حاشیه رانده شده است. فرآیند MBS به بانک اجازه میدهد تا تسهیلات خرید مسکن بلندمدت (۱۲ تا ۲۰ساله) را به عنوان دارایی پایه در قالب عقد خرید دین به یک نهاد واسط (SPV) منتقل کرده و با انتشار اوراق در بازار فرابورس، نقدینگی منجمد خود را در کسری از ثانیه بازیابی کند. این مکانیزم علاوه بر حذف ریسک نقدینگی، هزینههای تأمین مالی بانک را بهشدت کاهش میدهد. با این حال، حجم کل انتشار این اوراق در بازار سرمایه ایران توسط بانک مسکن از سطح چند همت ناچیز فراتر نرفته است، که نشاندهنده شکست در تجاریسازی ابزارهای نوین است. تحلیل فورنزیک نشان میدهد که بوروکراسی صلب داخلی بانک و عدم توانایی در استانداردسازی سبدهای تسهیلاتی برای ارایه به نهادهای ضامن در بازار سرمایه، عامل اصلی این بنبست فنی بوده است. بانک عملا با حبس این تسهیلات بلندمدت در ترازنامه خود، پتانسیل بازچرخانی چندده همتی وجوه نقد را مسدود کرده است.
همین انفعال در خصوص صندوقهای زمین و ساختمان و صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات (REITs) تکرار شده است. علیرغم اینکه بانک مسکن دارای شرکت تأمین سرمایه اختصاصی و هلدینگ مالی فعال در بورس است، اقدام موثری جهت جذب نقدینگی بخش خصوصی از طریق این صندوقها صورت نگرفته است. پروژههای معدودی نظیر صندوقهای «نسیم»، «نارون» و ستاره جدید «ستاره نماز توس» کلید خوردهاند، اما سهم آنها در مقیاس نیاز مالی بخش مسکن کشور عملا اپسیلون است. تکیه بر سود سپردههای گرانقیمت بازار پول به جای توسعه صندوقهای املاک و مستغلات نظیر صندوق «مالک آتیه مسکن»، بهای تمامشده پول را در این بانک به شکل سرسامآوری افزایش داده و آن را به ناترازی درآمد-هزینه مبتلا ساخته است. این تکیه مداوم بر سپردههای کوتاهمدت با بهای تمامشده بالا (که گاه با نرخهای سود ترجیحی و خارج از ضوابط برای حفظ نقدینگی جذب میشوند)، بانک را در یک مسابقه بیپایان برای تمدید بدهیها قرار داده که خروجی آن چیزی جز فرسایش حاشیه سود خالص بانک (NIM) نبوده است.
آنالیز ناترازی ترازنامه
ریشه ساختاری انسداد مالی بانک مسکن را باید در ترازنامه معیوب آن و عدم تطابق سررسید داراییها و بدهیها (Asset-Liability Mismatch) جستوجو کرد. بانک مسکن ماهیتی توسعهای دارد و تسهیلات اعطایی آن دارای چرخههای بازپرداخت طولانیمدت (۱۲ تا ۲۰ سال) هستند. در بخش بدهیها، بانک بهشدت به سپردههای کوتاهمدت ناپایدار و گرانقیمت وابسته است. این ناهماهنگی زمانی در جریان نقدی، ترازنامه بانک را در معرض شدیدترین ریسک نقدینگی و نوسان نرخ سود قرار داده و مدیریت ناکارآمد نقدینگی را عیان ساخته است. وقتی سررسید بدهیهای بانک کمتر از یک سال و سررسید داراییهای آن بیش از ۱۵ سال باشد، کوچکترین تلاطم در بازار پول یا خروج سپردهها، بانک را به سمت خطوط اعتباری بانک مرکزی گسیل میدارد؛ پدیدهای که بهطور مستمر در عملکرد بانک مسکن مشاهده شده است.از سوی دیگر، پدیده «انجماد داراییها» (Asset Freeze) توان تسهیلاتدهی بانک را عملا از کار انداخته است. حجم عظیمی از داراییهای بانک در قالب املاک تملیکی مازاد (ناشی از نکول تسهیلاتگیرندگان)، پروژههای نیمهتمام رهاشده و تعهدات ناشی از تسویه موسسات مالی منحلشده (مانند انتقال بخشی از املاک فرسوده تعاونی منحله کاسپین به بانک مسکن) منجمد شدهاند. به دلیل رکود حاکم بر بازار مستغلات و فرآیندهای حقوقی و کارشناسی صلب، بانک مسکن نتوانسته است این داراییها را در بازار نقد کند. انجماد این منابع مالی نهتنها زیان انباشته پنهانی را به ترازنامه تحمیل کرده، بلکه جریان نقد عملیاتی بانک را مسدود ساخته است. این داراییهای منجمد، سود دفتری شناسایی میکنند اما هیچگونه جریان نقدی واقعی تولید نمیکنند، که این امر منجر به پدیده «سودهای موهومی» در صورتهای مالی بانک شده است.
این ناترازیهای انباشته، نسبت کفایت سرمایه (CAR) بانک را بهشدت تخریب کرده است. فرمول استاندارد کمیته بال ۳ برای سنجش توانایی بانک در جذب زیانهای غیرمنتظره است، طبق استانداردهای بینالمللی بال ۳، حداقل نسبت کفایت سرمایه باید ۱۰.۵ درصد باشد، در حالی که بانک مرکزی ایران این حد آستانه را حداقل ۸ درصد تعیین کرده است. اگرچه صورتهای مالی دفتری بانک مسکن در مقاطعی این شاخص را ۹.۸۵ درصد گزارش کردهاند، اما کالبدشکافی حسابرسی فورنزیک نشان میدهد که با کسر داراییهای موهومی، حسابهای ارزی بلاتکلیف و داراییهای منجمد از صورت کسر (سرمایه باکیفیت لایه اول) و تعدیل ضرایب ریسک داراییها در مخرج کسر، نسبت واقعی کفایت سرمایه بانک مسکن بسیار فراتر از مرزهای هشدار سقوط کرده است.
بانک در طول دهه گذشته فاقد هرگونه جراحی ساختار سرمایه (Capital Structure) به شیوه نجات از درون (Bail-in) بوده و کاهش ناترازی ادعا شده از ۱۰۹ همت در سال ۱۴۰۳ به ۷۱.۲ همت در پایان سال ۱۴۰۴ و نهایتاً ۶۲.۶ همت در ابتدای سال ۱۴۰۵، عمدتا ناشی از انتقال حسابداری اراضی دولتی وزارت راه و شهرسازی و تهاترهای کاغذی با بانک مرکزی بوده است، نه بهبود کیفی جریانهای نقدی پایدار. این تهاترها صرفا با پاک کردن صورتمساله از طریق دستکاری دفتری ارقام ترازنامه، تصویری کاذب از بهبود سلامت مالی بانک ارایه میدهند، بدون آنکه ریالی به قدرت نقدشوندگی یا توان واقعی اعطای تسهیلات جدید بانک افزوده شود.
این رفتار مالی، نمونه بارز «آرایش ترازنامه» (Window Dressing) به جای اصلاحات بنیادین ساختار سرمایه است.
واکاوی فرآیندهای داخلی
مدیریت بانک مسکن همواره تلاش میکند تا انحرافات عملکردی خود را به گردن متغیرهای بیرونی نظیر تورم شدید نهادههای ساختمانی پساجنگ، انقباض مقداری ترازنامه توسط بانک مرکزی و تحمیل تکالیف فراتر از توان در طرح نهضت ملی بیندازد. اما این استدلال، یک فرضیه گمراهکننده (The Myth of Exogenous Failure) است. یک بانک توسعهای کارآمد باید ساختار داخلی خود را بهگونهای مهندسی کند که در برابر شوکهای بیرونی تابآور باشد؛ بنابراین، عوامل فوقالذکر صرفا به عنوان پارامترهای یک آزمون تنش ارزیابی میشوند. توجیهات بیرونی تنها زمانی مسموع است که ساختار فرآیندی داخلی در بهینهترین حالت ممکن قرار داشته باشد، اما واکاوی فرآیندهای بانک مسکن خلاف این ادعا را ثابت میکند.
مهمترین عامل درونی شکست اهداف، طولانی بودن بیسابقه «چرخه تبدیل وجه نقد (CCC) در پروژه» در بانک مسکن است. در پروژههای انبوهسازی، چرخه تبدیل وجه نقد نشاندهنده مدتزمانی است که وجوه پرداختی بانک در مراحل مختلف فیزیکی ساختمان قفل مانده و سپس به تسهیلات فروش اقساطی تبدیل و شروع به بازگشت میکند. به دلیل بوروکراسی فرساینده، ارزیابیهای دستی و سنتی فیزیکی و عدم پویایی در آزادسازی سهمالشرکهها، این چرخه در بانک مسکن بهشدت طولانی است. طولانی شدن این چرخه عملا به تورم اجازه میدهد تا ارزش واقعی تسهیلات ساخت را ببلعد و سازندگان را در میانه پروژه با کسری منابع مواجه سازد که این خود منجر به توقف پروژهها و افزایش مطالبات غیرجاری (NPL) بانک میشود. در واقع، خود کارآمدی پایین فرآیندهای ارزیابی و پرداخت بانک، عامل فعال شدن اثرات تخریبی تورم بر پروژههاست. اگر زمان ارزیابی تا پرداخت از ماهها به چند روز کاهش مییافت، پروژهها پیش از مواجهه با موجهای جدید تورم ساخت، به پیشرفت فیزیکی مناسب رسیده و وارد مرحله فروش اقساطی میشدند.
همچنین، بانک مسکن در فرآیند مدیریت ریسک خود دچار پدیده «ریسک اعتباری متمرکز» (Concentrated Credit Risk) شده است. انفعال در توزیع و سندیکایی کردن تسهیلات کلان با سایر بانکها سبب شده تا بانک مسکن به تنهایی بار تأمین مالی بیش از ۹۰ درصد از تسهیلات پرداختی نهضت ملی در کل شبکه بانکی را بر دوش بکشد، در حالی که حداقل ۱۴ تا ۱۸ بانک دیگر پرداختهای خود را در این حوزه عملا به صفر رساندهاند. عدم طراحی مکانیزمهای پوشش ریسک اعتباری و بیمه تسهیلات و تکیه صرف بر وثایق ملکی منجمد، ساختار داراییهای بانک را بهشدت آسیبپذیر و نقدشوندگی آن را به حداقل رسانده است. این تمرکز شدید ریسک روی یک ترازنامه منفرد، نه تنها بانک مسکن را در معرض خطر فروپاشی ساختاری قرار داده، بلکه یک ریسک سیستماتیک بزرگ را به کل شبکه بانکی و نظام اقتصادی کشور تحمیل کرده است.
ترازنامه بانک مسکن
کالبدشکافی فورنزیک فوق ثابت میکند که بنبست کنونی بانک مسکن نه یک تقدیر اقتصادی، بلکه حاصل انفعال مدیریتی و ترازنامهای است. برای احیای این نهاد توسعهای بدون تحمیل پایه پولی جدید به اقتصاد پساجنگ، جراحیهای ساختاری زیر بدون فوت وقت الزامی است:
انجمادزدایی از داراییها
بانک مسکن موظف است تمام املاک مازاد و پروژههای تجاری-اداری منجمد خود را تجمیع نموده و از طریق شرکت تأمین سرمایه خود، صندوقهای بزرگ سرمایهگذاری املاک و مستغلات (REITs) نظیر صندوق «مالک آتیه مسکن» تاسیس کند. با خرد کردن و فروش یونیتهای این صندوقها به عامه مردم، داراییهای راکد مستقیما به نقدینگی جریانساز تبدیل شده و از سمت راست ترازنامه خارج (Write-off) میشوند. ایـن فرآیند نهتنهاجریان نقدی ورودی جدیدی به میزان دهها همت را بدون اتکا به منابع بانک مرکزی ایجاد میکند، بلکه با حذف داراییهای غیرمولد و منجمد از صورتهای مالی، کیفیت داراییهای بانک را به شکل ریشهای ارتقا میدهد.
بهادارسازی کیفی
باید فرآیند انتشار اوراق به پشتوانه تسهیلات رهنی (MBS) از یک اقدام تشریفاتی به یک جریان مستمر عملیاتی تبدیل شود. بانک باید با تفکیک و بستهبندی تسهیلات منظم خود و انتقال آنها به نهاد واسط، سالانه حداقل ۵۰ همت اوراق رهنی در فرابورس منتشر کند تا جریان وجوه نقد آتی فورا نقد شده و چرخه تسهیلاتدهی مجدد بدون نیاز به خطوط اعتباری بانک مرکزی فعال بماند. برای جذابیت این اوراق در بازار فرابورس، بانک مسکن میتواند از ابزارهای تقویت اعتبار (Credit Enhancement) نظیر ارایه ضمانتهای شخص ثالث یا ایجاد طبقات اوراق بهادار با درجات مختلف ریسک و بازدهی استفاده کند تا طیفهای گوناگونی از سرمایهگذاران نهادی و حقیقی جذب این ابزارها شوند.
فشردهسازی چرخه تبدیل وجه نقد
بانک مسکن باید سیستم سنتی نظارت فیزیکی بر پروژهها را بهطور کامل منحل کرده و با استقرار سامانههای هوشمند مبتنی بر فناوریهای نوین نظارتی (از قبیل تصویربرداری ماهوارهای، پهپادها و پلتفرمهای ابری مدیریت پروژه)، زمان تایید فیزیکی و پرداخت مراحل سهمالشرکه را به کمتر از سه روز کاهش دهد. فشردهسازی این چرخه، سرعت گردش پول در پروژهها را افزایش داده، اثر تورم بر مصالح را خنثی میسازد و مانع از خواب سرمایه سازندگان در دالانهای طولانی اداری ارزیابی فنی شعب میشود.
تنوع بخشی به ساختار سرمایه
کمیته دارایی-بدهی (ALCO) بانک مسکن باید از یک نقش فرعی به هسته سخت تصمیمگیری بانک تبدیل شود. بانک مسکن باید انتشار اوراق بدهی بلندمدت با نـرخهای منطبق بر بازار و اوراق سرمایـهای لایـه دوم (2 Tier) را جایگزین رقابت مخرب در جذب سپردههای کوتاهمدت کند. این اقدام، تطابق سررسید داراییها و بدهیها را تضمین کرده و نسبت کفایت سرمایه واقعی بانک را به سطح استانداردهای کمیته بال ۳ ارتقا میدهد. ایجاد این تنوع در ساختار سرمایه، ثبات و پیشبینیپذیری جریانهای نقدی بانک را در مواجهه با تلاطمهای اقتصادی آتی بهشدت افزایش خواهد داد.
