رکود بازار مسکن عامل افزایش اجاره‌نشینی شهری
کارشناسان ابعاد مختلف بحران مسکن را تحلیل می‌کنند
"روزنامه اعتماد" در گزارشی نوشت:
سال ۱۴۰۳ یکی از سال‌های پر تلاطم بازار مسکن در ایران به‌شمار می‌آید؛ سالی که با رکود تورمی، نوسانات قیمت و خلأ اطلاعات ناشی از مشکلات سامانه‌های ثبت قرارداد مواجه بود. در کنار این تحولات، تغییر الگوی تقاضا نیز موجبات تغییر رفتار سرمایه‌گذاران و خریداران را فراهم آورد. در این گزارش تحلیلی، با بررسی دقیق آمار رسمی، مصاحبه‌های اختصاصی و نظرات کارشناسان مطرح، به تحلیل ابعاد مختلف بحران مسکن پرداخته و چشم‌اندازهای احتمالی سال ۱۴۰۴ را ارزیابی می‌کنیم.
رکود تورمی و نوسانات قیمت در بازار مسکن
در نیمه دوم سال ۱۴۰۳، بازار مسکن به ویژه در شهر تهران شاهد کاهش قابل توجه تعداد معاملات رسمی بود. از یک سو، رکود تورمی و افزایش نسبی قیمت‌ها به همراه کاهش توان خرید متقاضیان، موجبات کاهش فعالیت‌های معاملاتی را فراهم نمود؛ از سوی دیگر، نوسانات قیمتی که در ابتدای سال مشاهده می‌شد، به دلیل فقدان تقاضای موثر به صورت جهشی ثبت نشد. بر اساس آمارهای رسمی منتشر شده توسط بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن تهران در اوایل سال حدود ۹۰ میلیون تومان گزارش شده بود؛ اما افزایش تدریجی قیمت‌ها در کنار رکود معاملات، تصویری متناقض از وضعیت اقتصادی ارایه داد. در این میان، کارشناسان اقتصادی معتقدند که مسکن به عنوان یکی از امن‌ترین شاخص‌های سرمایه‌گذاری در بلندمدت، حتی در شرایط رکود و کاهش فعالیت‌های معاملاتی، جایگاه ویژه خود را حفظ می‌کند. این موضوع در کنار نگرانی‌های جاری، سوالاتی را در خصوص آینده بازار مسکن مطرح می‌کند؛ چرا که افزایش قیمت‌ها در زمانی که توان خرید متقاضیان کاهش یافته، می‌تواند منجر به ایجاد فضای ناپایدار و عدم اعتماد مصرف‌کنندگان شود.
خلأ سامانه‌های ثبت قرارداد
و پیامدهای اطلاعاتی
یکی از بزرگ‌ترین دغدغه‌های حوزه مسکن در سال ۱۴۰۳، خلأ اطلاعاتی ناشی از عدم کارکرد صحیح سامانه‌های ثبت قرارداد مانند «خودنویس» و «کاتب» بود. مشاوران املاک به موضوع اشاره کردند و اظهار داشتند که از مرداد ماه گذشته، خروجی‌های سامانه‌های ثبت اطلاعات به‌گونه‌ای نبوده که تصویر دقیقی از وضعیت معاملات ارایه دهد. این عدم انطباق میان ارقام ثبت شده و واقعیت معاملات، باعث سردرگمی در ارزیابی وضعیت بازار، کاهش شفافیت و ایجاد ابهام در میان سرمایه‌گذاران گردید. داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک، در مصاحبه‌ای انحصاری با خبرگزاری خبرآنلاین در تاریخ ۲۵ مرداد ۱۴۰۳ اظهار داشت: «ثبت دقیق قراردادها نه تنها بستر شفافیت را فراهم می‌کند بلکه زمینه‌ساز تصمیم‌گیری‌های بهینه در حوزه قیمت‌گذاری و سیاست‌های اقتصادی می‌شود. عدم وجود اطلاعات دقیق از وضعیت معاملات، ما را در ارزیابی صحیح وضعیت بازار دچار مشکل کرده است.» این اظهارات نشان‌دهنده ضرورت بهبود زیرساخت‌های فناوری اطلاعات و هماهنگی بیشتر میان نهادهای مسوول ثبت معاملات می‌باشد. بسیاری از کارشناسان معتقدند که اصلاح سامانه‌های ثبت، علاوه بر افزایش شفافیت، اعتماد عمومی به بازار مسکن را نیز به‌طور چشمگیری افزایش خواهد داد.
تغییر الگوی تقاضا و افزایش روند اجاره‌نشینی
در سال ۱۴۰۳ شاهد تغییرات بنیادین در الگوی تقاضای بازار مسکن بوده‌ایم. کاهش توان خرید متقاضیان باعث شد تا تعداد خریداران ملک کاهش یابد و در عوض، روند اجاره‌نشینی به چشم بیاید. این تغییر رفتار مصرف‌کنندگان، به ویژه در شهرهای بزرگ مانند تهران، نشان از تحولات عمیق در فرهنگ سرمایه‌گذاری و استفاده از دارایی‌های ملکی دارد. برخی کارشناسان معتقدند که افزایش تعداد مستأجران می‌تواند در بلندمدت منجر به افزایش قیمت‌های اجاره‌بها و تغییر در ساختار سرمایه‌گذاری شود. به عبارت دیگر، بازار خرید ملک به تدریج جای خود را به بازار اجاره می‌دهد. این موضوع، از یک سو فرصت‌هایی را در جهت تدوین سیاست‌های حمایتی از مستأجران و از سوی دیگر، چالشی برای تنظیم مقررات مالکیت و اجاره در سطح کشور به همراه خواهد داشت. در همین راستا، مسوولان نظارتی تاکید کردند که ارایه داده‌های رسمی و دقیق از روند اجاره‌نشینی، به تصمیم‌گیری‌های کلان در حوزه سیاست‌های مسکن کمک خواهد نمود. از طرف دیگر، سرمایه‌گذاران نیز باید با نگاهی بلندمدت به این تغییر رفتار مصرف‌کنندگان، استراتژی‌های خود را تطبیق دهند.
عوامل اقتصادی کلان و تأثیرات متقابل بازارهای مالی
یکی از جنبه‌های مهم تاثیرگذار بر بازار مسکن، ارتباط آن با عوامل اقتصادی کلان نظیر نوسانات ارز، افزایش نقدینگی و سیاست‌های پولی است. در سال ۱۴۰۳، تورم مداوم به همراه نوسانات شدید در بازارهای ارز و طلا، باعث شد تا حرکت بازار مسکن با تأخیر نسبت به سایر شاخص‌های اقتصادی واکنش نشان دهد. ساختار سنگین معاملات ملکی و چسبندگی قیمتی به نوعی بیانگر واکنش آهسته این بازار در مقابل تغییرات اقتصادی بوده است. کارشناسان اقتصادی به این نکته اشاره دارند که افزایش نقدینگی، بدون وجود تقاضای واقعی، قادر به ایجاد رونق پایدار در بازار مسکن نخواهد بود. در این میان، هماهنگی دقیق میان سیاست‌های پولی و مالی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. به عنوان مثال، در مصاحبه‌ای که توسط خبرگزاری تسنیم منتشر شد، یکی از کارشناسان اقتصادی برجسته اظهار داشت: «تحولات در بازار ارز و افزایش نقدینگی در اقتصاد کشور، اگرچه می‌تواند فشارهایی بر قیمت‌ها وارد آورد، اما بدون وجود تقاضای واقعی و افزایش توان خرید، این تحولات نمی‌توانند به تحقق یک بازار پویا و پایدار منجر شوند.» این دیدگاه نشان می‌دهد که سیاست‌گذاران باید به دقت شرایط موجود را بررسی و با اتخاذ سیاست‌های اصلاحی، زمینه هماهنگی میان بخش‌های اقتصادی مختلف را فراهم آورند.
عدم سامانه‌ای واحد و کارآمد عامل سردرگمی مستاجران شده است
یکی از نقاط قوت گزارش‌های اخیر در حوزه مسکن، مصاحبه‌های اختصاصی با مسوولان و کارشناسان متولی این حوزه است. همانطور که در مصاحبه‌ای با خبرگزاری خبرآنلاین در تاریخ ۲۵ مرداد ۱۴۰۳، داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک اظهار داشت: «ثبت دقیق قراردادها نه تنها بستر شفافیت را فراهم می‌کند بلکه زمینه‌ساز تصمیم‌گیری‌های بهینه در حوزه قیمت‌گذاری و سیاست‌های اقتصادی می‌شود.» این اظهارنظر، در کنار سایر مصاحبه‌ها، تصویری جامع از چالش‌ها و نقاط ضعف سامانه‌های ثبت اطلاعات ارایه می‌دهد. همچنین، بذرافشان در مصاحبه‌ای با تسنیم تاکید کرد که:«تنظیم سیاست‌های حمایتی و به‌روز رسانی سامانه‌های ثبت قرارداد، از الزامات ضروری برای ایجاد یک بازار مسکن پویا و شفاف است.» نظرات متفق‌القول کارشناسان نشان می‌دهد که ضمن وجود نگرانی‌های جدی در خصوص ثبات بازار، کارشناسان بر ضرورت بهبود زیرساخت‌های فناوری و هماهنگی میان نهادهای نظارتی تأکید دارند.
نقش مشاوران املاک در بهبود وضعیت بازار
مسوولیت مشاوران املاک در شرایط بحرانی سال ۱۴۰۳ بیش از پیش مشهود شده است. از سویی، نقش آنها در ثبت دقیق معاملات و ارایه داده‌های رسمی برای شکل‌دهی به نظارت‌های دولتی اهمیت دوچندان یافته؛ از سوی دیگر، آموزش تخصصی و ارتقای فناوری اطلاعات در دفاتر مشاوران، می‌تواند به افزایش شفافیت و کاهش سردرگمی موجود کمک کند. داوود بیگی‌نژاد در مصاحبه با خبرگزاری خبرآنلاین خاطرنشان کرده است که: «برای بهبود وضعیت بازار، مشاوران املاک باید همزمان از روش‌های سنتی و فناوری‌های نوین استفاده کنند تا تصویری واقعی از وضعیت معاملات ارایه شود.» این دیدگاه نشان‌دهنده این است که راهکارهای اصلاحی تنها از طریق تلاش مشترک مسوولان، مشاوران و بانک مرکزی امکان‌پذیر است. در نتیجه، سرمایه‌گذاری در آموزش نیروهای متخصص و به‌روزرسانی سیستم‌های اطلاعاتی از الزامات حیاتی می‌باشد.
دیدگاه کارشناسان پیرامون چشم‌انداز
سال ۱۴۰۴
با وجود چالش‌های فراوان سال ۱۴۰۳، بسیاری از کارشناسان آینده بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ را نویدبخش می‌دانند. انتظار می‌رود که در سال آتی، اگر مشکلات اصلی سامانه‌های ثبت قرارداد برطرف شده و داده‌های دقیق‌تری منتشر گردد، روند افزایش قیمت‌ها به صورت ملایم و تدریجی ادامه یابد. به علاوه، تغییر الگوی تقاضا به نفع افزایش روند اجاره‌نشینی و کاهش خرید ملک، می‌تواند فرصت‌های تازه‌ای برای تدوین سیاست‌های حمایتی در جهت حفظ تعادل بازار ایجاد کند. در همین راستا، برخی از تحلیلگران اقتصادی در مصاحبه‌های خود اظهار داشته‌اند: «اگر سیاست‌های پولی و مالی به درستی تنظیم شوند و روند نوسانات ارز کنترل گردد، می‌توان انتظار داشت که بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ شاهد تثبیت روند معاملات و افزایش تدریجی فعالیت‌های معاملاتی باشد.» این دیدگاه به همراه توصیه‌های کارشناسان، بر ضرورت یک هماهنگی میان بازیگران اصلی اقتصادی تأکید دارد. همچنین، توجه به روندهای بلندمدت و استفاده از داده‌های دقیق و ثبت‌شده، از الزامات اساسی در تدوین سیاست‌های آتی محسوب می‌شود.
تأثیرات روانشناختی بر رفتار سرمایه‌گذاران
علاوه بر ابعاد اقتصادی و فنی، عوامل روانشناختی نیز در روند تغییر رفتار سرمایه‌گذاران در بازار مسکن نقش بسزایی دارند. در شرایط رکود تورمی و نوسانات قیمتی، عدم شفافیت اطلاعات موجب افزایش تردید و نگرانی در میان خریداران و سرمایه‌گذاران شده است. این امر به دنبال آن اتفاق افتاد که اظهارنظرهایی نظیر «مسکن هیچ‌وقت باخت نداده است» توسط مسوولان و کارشناسان به مثابه نمادی از استحکام بلندمدت این بازار مطرح شود. در این راستا، داوود بیگی‌نژاد در مصاحبه‌ای اشاره کرده است که: «تغییرات لحظه‌ای در بازار نمی‌تواند تصویر کلی از پایداری مسکن را تغییر دهد. نیاز است که سرمایه‌گذاران با نگاهی بلندمدت به این حوزه بنگرند و از اتفاقات کوتاه‌مدت به عنوان شاخص اصلی استفاده نکنند.» این اظهارات روانشناختی نشان می‌دهد که علی‌رغم شرایط ناپایدار کوتاه‌مدت، دیدگاه‌های بلندمدت نقش تعیین‌کننده‌ای در حفظ اعتماد و سرمایه‌گذاری در این بازار خواهند داشت.
چالش‌های آتی و راهکارهای پیشنهادی
با توجه به تجارب سال ۱۴۰۳، کارشناسان بر این باورند که اصلاحات اساسی در سامانه‌های ثبت قرارداد و تدوین سیاست‌های حمایتی می‌تواند روند بازار مسکن را بهبود بخشد. برخی از راهکارهای پیشنهادی شامل موارد زیر است:
1- بهبود سامانه‌های ثبت قرارداد: توسعه و به‌روزرسانی سامانه‌های فناوری اطلاعات مانند «خودنویس» و «کاتب» به گونه‌ای که داده‌های دقیق و به‌روز از معاملات ارایه دهد، از مهم‌ترین اقداماتی است که می‌تواند شفافیت را افزایش دهد.
2- هماهنگی میان نهادهای نظارتی و مسوولان اقتصادی: ایجاد یک سیستم یکپارچه بین بانک مرکزی، اتحادیه مشاوران املاک و سایر نهادهای ذی‌نفع، شرایط لازم برای ارزیابی درست وضعیت بازار را فراهم خواهد کرد.
3- توسعه آموزش‌های تخصصی در دفاتر مشاوران: با توجه به اهمیت فناوری در ثبت دقیق معاملات، ارتقای مهارت‌های فنی و تخصصی نیروهای مشاور، بهبود فرآیندهای ثبت و پیگیری قراردادها را تضمین می‌کند.
4- تنظیم سیاست‌های پولی و مالی هماهنگ: کنترل نوسانات ارز و اتخاذ سیاست‌های پولی حمایتی، به ایجاد فضای مطلوب برای معاملات رسمی و افزایش اعتماد سرمایه‌گذاران کمک خواهد کرد.
5- ارایه شفاف اطلاعات و داده‌های آماری: انتشار منظم و دقیق آمار معاملات رسمی و روند تغییرات قیمتی از طریق رسانه‌های معتبر، گام موثری در افزایش شفافیت و کاهش ابهامات موجود است.
شعار سال در انتظار اقدام اولیه جهت رفع
رکود مسکن است
سال ۱۴۰۳ برای بازار مسکن ایران سالی پر از چالش‌های چندجانبه بود؛ سالی که رکود تورمی، نوسانات قیمتی و خلأ اطلاعات ناشی از عدم کارکرد صحیح سامانه‌های ثبت قرارداد، موجبات عدم شفافیت و نگرانی در میان سرمایه‌گذاران را فراهم نمود. از سوی دیگر، تغییر در الگوی تقاضا به نفع افزایش روند اجاره‌نشینی و کاهش خرید ملک، تصویری جدید از رفتار مصرف‌کنندگان ارایه داد.
با استناد به مصاحبه‌های اختصاصی با مسوولان و کارشناسان معتبر مانند داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک، مشخص شده است که برای بهبود وضعیت بازار، نیاز به اصلاحات اساسی در زمینه فناوری اطلاعات، هماهنگی میان نهادهای نظارتی و تنظیم سیاست‌های پولی و مالی به‌شدت احساس می‌شود. به گفته ایشان در مصاحبه با خبرگزاری خبرآنلاین در تاریخ ۲۵ مرداد ۱۴۰۳، ثبت دقیق قراردادها نه تنها زمینه‌ساز شفافیت در ارایه داده‌های رسمی است بلکه مسیر تصمیم‌گیری‌های اقتصادی آتی را نیز هموار می‌سازد. چشم‌انداز سال ۱۴۰۴، علی‌رغم چالش‌های موجود، نویدبخش تحولات مثبت و بازسازی اعتماد در بازار مسکن به‌شمار می‌آید؛ به شرط آنکه اصلاحات لازم در سامانه‌های ثبت، سیاست‌های حمایتی و هماهنگی میان بازیگران اصلی اقتصادی به اجرا درآید. در این میان، توجه به ابعاد روانشناختی و تغییر الگوی تقاضا از مهم‌ترین عوامل موفقیت در جلب اعتماد سرمایه‌گذاران خواهد بود. در نهایت، تاریخچه ثابت کرده است که بازار مسکن با وجود چالش‌های کوتاه‌مدت و نوسانات فصلی، از نظر بلندمدت به عنوان یکی از امن‌ترین شاخص‌های سرمایه‌گذاری باقی مانده است. به همین دلیل، در شرایط کنونی، تصمیمات آگاهانه و بلندمدت می‌تواند موجبات احیای بازار و ایجاد فضایی شفاف و پویا را فراهم آورد. از این رو، همزمان با اجرای سیاست‌های اصلاحی و به‌کارگیری فناوری‌های نوین، امید است که سال ۱۴۰۴ به عنوان نقطه عطفی در تحول بازار مسکن و بازسازی اعتماد عمومی در این حوزه ثبت شود. در مجموع، سال ۱۴۰۳ تحولات متعدد اقتصادی، فنی و رفتاری را در بازار مسکن ایجاد کرد. رکود تورمی، نوسانات قیمتی و خلأ اطلاعاتی ناشی از مشکلات سامانه‌های ثبت قرارداد، از جمله چالش‌های اساسی این سال بودند. اما در کنار این مسائل، مصاحبه‌های اختصاصی با مسوولان و کارشناسان مطرح، از جمله اظهارنظرهای داوود بیگی‌نژاد در خبرگزاری خبرآنلاین و سایر مصاحبه‌های انجام شده توسط تسنیم، نشان از آن داشت که با اتخاذ راهکارهای اصلاحی و هماهنگی میان نهادهای ذی‌نفع، می‌توان انتظار داشت که سال ۱۴۰۴ شاهد تثبیت روند معاملات، بهبود شفافیت و افزایش اعتماد سرمایه‌گذاران باشد.
این تحولات، اگرچه در کوتاه‌مدت موجب نگرانی‌هایی شده‌اند، اما از منظر بلندمدت، بازتاب‌دهنده پتانسیل و استحکام بازار مسکن هستند. همانطور که گفته شده است، «مسکن هیچ‌وقت باخت نداده است»، به معنای پایداری و قابلیت بازسازی این بازار حتی در مواجهه با چالش‌های متعدد.
اعتماد‌سازی مردم عامل رشد سرمایه‌گذاری داخلی
در پایان، با توجه به مطالب مذکور، کارشناسان بر ضرورت توجه به جوانب فناوری اطلاعات، تنظیم دقیق سیاست‌های پولی و مالی و بهبود فرآیندهای آموزشی در دفاتر مشاوران تأکید دارند. اجرای این اصلاحات می‌تواند زمینه نوسازی، تثبیت معاملات رسمی و نهایتا احیای اعتماد سرمایه‌گذاران را فراهم آورد؛ امری که در نهایت به رشد و توسعه پایدار بازار مسکن منجر خواهد شد.
با نگاهی جامع به درس‌های آموخته از سال ۱۴۰۳ و نگرش بلندمدت نسبت به ظرفیت‌های این بازار، امید می‌رود سال ۱۴۰۴ نه تنها شاهد بهبود وضعیت معاملات رسمی باشد، بلکه زمینه‌ساز ایجاد یک چارچوب شفاف و کارآمد برای تصمیم‌گیری‌های اقتصادی و سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت در حوزه مسکن گردد.
